Tahvil vadelerinin dolmasından kaynaklanan baskıya rağmen, gayrimenkul fiyatları hızla yükseliyor.

Vadesi dolan tahvillerin sayısı zirveye ulaştı.

Finansal veri ve analiz sağlayıcısı FiinGroup'un raporuna göre, bu yılın ikinci yarısında 100 trilyon VND'nin üzerinde gayrimenkul şirket tahvilinin vadesi dolacak. Bu rakam, geri ödeme için mevcut nakit akışı baskısına işaret ediyor. Ağustos ayında, gayrimenkul şirketleri tarafından ihraç edilen ve vadesi dolan tahvillerin miktarı yaklaşık 17,5 trilyon VND ile zirveye ulaşmıştı.

VNDirect Menkul Kıymetler Şirketi'nin istatistiklerine göre, bu yılın üçüncü çeyreğinde vadesi dolan kurumsal tahvillerin toplam değeri yaklaşık 67.000 milyar VND olarak tahmin ediliyor ve bu da tüm yılın en yüksek seviyesi. Özellikle, gayrimenkul sektörü %57'den fazlasını oluşturarak yaklaşık 38.200 milyar VND'ye ulaştı ve bu da ağırlıklı olarak 2023'ten vadeli tahvil ihraçlarından oluşuyor.

Tahvil geri ödemelerinin yoğun baskısına rağmen, birçok gayrimenkul şirketi hâlâ "fiyat tutma" stratejisini sürdürüyor ve nakit akışını toparlamak için fiyatları düşürmeyi reddediyor.

İşletmelere göre, fiyatları düşürememelerinin temel nedeni sermaye maliyetleri ve tahvil sahiplerine karşı finansal yükümlülüklerin baskısıdır. Gayrimenkul tahvillerinin mevcut ortalama faiz oranları yıllık %10-12 civarındadır ve bu oran banka kredi faiz oranlarından çok daha yüksektir. Varlıkları düşük fiyata hızlıca satmak, anapara ve faiz ödemelerini karşılayacak kadar gelir sağlamayabilir ve ayrıca tahvil sahipleriyle yapılan anlaşmaların şartlarını da ihlal edebilir. Bu nedenle, yıl başından bu yana tüm segmentlerdeki gayrimenkul fiyatları hızla yükselmeye devam etmektedir.

İnşaat Bakanlığı'nın ikinci çeyrek gayrimenkul piyasası raporuna göre , büyük şehirlerdeki apartman dairesi segmenti bir istisna teşkil ederek "zirvedeki yerini" koruyor ve neredeyse on yıldır görülen en yüksek fiyat seviyesini belirliyor.

Hanoi'de ikinci çeyrekte ortalama satış fiyatı metrekare başına 80 milyon VND'ye ulaşarak bir önceki çeyreğe göre %5,6, geçen yılın aynı dönemine göre ise %33 artış gösterdi. Anketlere göre, Hanoi'deki birçok apartman projesinde fiyat artışları %5-6 civarında gerçekleşti. Özellikle, Noble Crystal'da metrekare başına 160-270 milyon VND ve The Matrix One'da metrekare başına 120-150 milyon VND gibi bazı lüks projelerde şaşırtıcı derecede yüksek fiyatlar kaydedildi.

Bu Ağustos ayında, gayrimenkul şirketleri tarafından ihraç edilen ve vadesi dolan tahvillerin miktarı yaklaşık 17.500 milyar VND'ye ulaşarak zirve yaptı. (Görsel fotoğraf: VOV)

Ho Chi Minh şehrinde ortalama daire fiyatı metrekare başına 89 milyon VND'ye ulaşarak önceki çeyreğe göre çok az bir değişiklik gösterirken, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %36'lık bir artış kaydetti. Genel olarak istikrarlı olmasına rağmen, bazı lüks segmentlerde yerel artışlar ve yeni fiyat seviyeleri görüldü; bu artışların başlıca nedenleri arasında metro hattı, çevre yolu, Cat Lai tüneli ve Thu Thiem, Thao Dien, An Phu ve Thanh My Loi'deki birçok önemli yolun genişletilmesi gibi üstün altyapı avantajları yer alıyor.

Projeler içerisinde yer alan villa ve sıra ev segmentinde de, özellikle Ho Chi Minh Şehri ve Khanh Hoa'da , önceki çeyreğe kıyasla hafif bir yükseliş trendi kaydedildi.

Tahvil temerrüdü olasılığı düşük.

SSI Securities Corporation uzmanları, piyasadaki dalgalanmalara karşı gayrimenkul fiyatlarını sabit tutma stratejisinin yalnızca kısa bir süre için etkili olacağını değerlendiriyor. Piyasa güveni düşmeye devam ederse, "nefesinizi tutma" yaklaşımı artık bir çözüm olmayacak, aksine yaygın bir likidite riski haline gelecektir. Bu nedenle, vade baskısını azaltmak ve piyasa likiditesini yeniden sağlamak için güçlü ve koordineli çözümler ve politikalar gereklidir.

Uzmanlar, kısa vadede özel tahvil ihraç mekanizmasının, zorunlu bilgi açıklama, periyodik denetimler ve bağımsız kredi derecelendirmelerinin iyileştirilmesi yönünde daha da geliştirilmesi gerektiğini; borç yeniden yapılandırmasına ilişkin yasal çerçevenin ise, tahvillerin hisseye dönüştürülmesi veya yasalara tam uyum ve net ilerleme gösteren projeler için şartlı uzatmalar gibi yöntemlerle genişletilmesi gerektiğini öne sürüyor.

Piyasadaki dalgalanmalara karşı gayrimenkul fiyatlarını sabit tutma stratejisi yalnızca kısa bir süre için işe yarar. (Örnek görsel.)

Uzun vadede, gayrimenkul sektörüne verilen kredilerin seçici bir şekilde düzenlenmesi, sosyal konut ve kiralık konutlara öncelik verilmesi ve spekülatif projelere sermaye akışının sınırlandırılması gerekmektedir. Gayrimenkul piyasası kademeli olarak toparlanıyor; işletmeler mülklerini satabildikleri sürece, tahvil vadesinin dolması artık büyük bir endişe kaynağı olmayacaktır.

BIDV Baş Ekonomisti Dr. Can Van Luc, bu yıl tahvil baskısının endişe kaynağı olmadığını düşünüyor. Gayrimenkul piyasasının iyileşmesi nedeniyle temerrüt olasılığı düşük. Birçok işletme, önceki dönemlerdeki %40-50'lik indirimlere kıyasla, ürünlerini yaklaşık %10 indirimle satabiliyor.

Analistlere göre, gayrimenkul sektörü bu yıl da güçlü büyümesini sürdürecek. Ülke, idari birimlerin yeniden yapılanmasını tamamladı ve siyasi ortamı istikrara kavuşturdu. Gayrimenkul sektörü, düşük faiz oranları ortamından ve kurumsal reformlardan faydalanıyor. Gayrimenkule ilişkin üç kanun, arazi kullanım hakkı anlaşmaları yoluyla ticari konut projelerinin pilot uygulamasına ilişkin karar, kamu yatırımlarını artırma çabaları ve idari prosedürlerin azaltılması, bu büyümeye katkıda bulunan faktörler arasında yer alıyor.

Hükümetin gayrimenkul projeleri önündeki yasal engelleri kaldırmaya yönelik son çabaları, işletmelerin proje uygulamalarına devam etmeleri ve nakit akışlarını iyileştirmeleri için elverişli koşullar yaratacak, erken satış lansmanlarını kolaylaştıracak ve tahvil sahiplerine geri ödeme yapmak için finansal planlar geliştirmelerini sağlayacaktır.