Tahvil vadesinin dolmasına rağmen gayrimenkul fiyatları 'zirveye' ulaştı

Vadeli tahviller zirve yaptı

Finansal veri ve analiz sağlayıcısı FiinGroup'un bir raporuna göre, bu yılın ikinci yarısında 100.000 milyar VND'den fazla gayrimenkul kurumsal tahvilinin ödenmesi gerekiyor. Bu rakam, mevcut ödeme nakit akışı baskısını gösteriyor. Gayrimenkul şirketleri tarafından ihraç edilen ve vadesi dolan tahvillerin miktarı bu Ağustos ayında yaklaşık 17.500 milyar VND ile zirveye ulaştı.

VNDirect Securities Company'nin istatistiklerine göre, bu yılın üçüncü çeyreğinde vadesi dolacak kurumsal tahvillerin toplam değeri yaklaşık 67.000 milyar VND olarak tahmin edildi ve bu yılın en yüksek seviyesi oldu. Gayrimenkul grubu ise, vadesi dolacak tahvillerin %57'sinden fazlasını, yani yaklaşık 38.200 milyar VND'yi oluşturdu ve bunların büyük çoğunluğu 2023'ten itibaren ihraç edilen tahvillerden oluşuyordu.

Tahvillerin geri ödenmesi yönündeki yoğun baskıya rağmen, birçok gayrimenkul şirketi hâlâ "fiyat tutma" stratejisini sürdürüyor ve nakit akışını kurtarmak için fiyatları düşürmeyi reddediyor.

İşletmelere göre, fiyatları düşürememelerinin temel nedeni, tahvil sahiplerine sermaye maliyetleri ve finansal yükümlülüklerin getirdiği baskıdır. Gayrimenkul tahvillerinin faiz oranları şu anda yıllık %10-12 civarında olup, banka kredisi faiz oranlarından çok daha yüksektir. Varlıklar düşük fiyatlardan hızlı bir şekilde satılırsa, elde edilen gelir tahvillerin anapara ve faizini ödemeye yetmeyecek ve tahvil sahiplerine verilen taahhütlerin şartlarını ihlal edebilecektir. Bu nedenle, yıl başından bu yana tüm segmentlerdeki gayrimenkul fiyatları keskin bir şekilde artmıştır.

İnşaat Bakanlığı'nın ikinci çeyrek gayrimenkul piyasası raporuna göre , büyük şehirlerdeki daire segmenti istisna oluşturarak "hüküm sürmeye" devam ediyor ve yaklaşık 10 yılın en yüksek fiyat seviyesini yakalıyor.

Hanoi'de ikinci çeyrekte ortalama satış fiyatı metrekare başına 80 milyon VND'ye ulaştı; bu, bir önceki çeyreğe göre %5,6, geçen yılın aynı dönemine göre ise %33'e varan bir artış anlamına geliyor. Ankete göre, Hanoi'deki birçok daire projesinde yaklaşık %5-6 oranında fiyat artışı kaydedildi. Özellikle Noble Crystal projesi metrekare başına 160-270 milyon VND, The Matrix One projesi metrekare başına 120-150 milyon VND gibi bazı lüks projeler "şok edici" satış fiyatları kaydetti.

Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin ihraç ettiği tahvillerin vadesi bu yıl Ağustos ayında yaklaşık 17.500 milyar VND'ye ulaşarak zirve yaptı. Görsel: VOV.

Ho Chi Minh şehrinde ortalama daire fiyatı metrekare başına 89 milyon VND'ye ulaştı; bir önceki çeyreğe kıyasla çok fazla dalgalanma göstermedi, ancak geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık %36 arttı. Genel olarak istikrarlı olsa da, bazı lüks segmentlerde yerel artışlar kaydedildi ve özellikle Metro hatları, çevre yolları, Cat Lai tünelleri ve Thu Thiem, Thao Dien, An Phu ve Thanh My Loi'deki birçok önemli güzergahın genişletilmesi gibi olağanüstü altyapı avantajları sayesinde yeni fiyat seviyeleri belirlendi.

Projede villa ve müstakil ev segmentinde de bir önceki çeyreğe göre hafif bir artış kaydedildi, özellikle Ho Chi Minh City ve Khanh Hoa'da .

Tahvil temerrüdü olası değil

SSI Securities Corporation uzmanları, gayrimenkul fiyatlarını ayakta tutmak için uygulanan stratejinin yalnızca kısa bir süre devam edeceğini değerlendiriyor. Piyasa güveni azalmaya devam ederse, "nefes tutma" durumu artık bir çözüm olmayacak, yaygın bir likidite riski haline gelecektir. Bu nedenle, vade baskısını azaltmak ve piyasa likiditesini yeniden sağlamak için güçlü ve senkronize çözümlere ve politikalara ihtiyaç duyulmaktadır.

Uzmanlar, yakın gelecekte bireysel tahvil ihraç mekanizmasının zorunlu bilgi paylaşımı, periyodik denetim ve bağımsız kredi notlarının güçlendirilmesi yönünde iyileştirilmeye devam edilmesi gerektiğini; tahvillerin hisse senedine dönüştürülmesi veya hukuki statüsü tam ve ilerlemesi net olan projeler için şartlı uzatma gibi borç yeniden yapılandırmasına ilişkin yasal çerçevenin genişletilmesi gerektiğini düşünüyor.

Gayrimenkul fiyatlarını düşük tutarak ayakta kalma stratejisi kısa sürelidir. Örnek fotoğraf.

Uzun vadede, gayrimenkul sektörüne yönelik kredilerin seçici bir şekilde düzenlenmesi, sosyal konut ve kiralık konutlara öncelik verilmesi ve spekülatif projelere sermaye akışının sınırlandırılması gerekmektedir. Gayrimenkul piyasası giderek iyileşiyor; işletmeler ürünlerini satabildikleri sürece, tahvil vadesi artık bir sorun teşkil etmeyecektir.

BIDV Baş Ekonomisti Dr. Can Van Luc, bu yıl tahviller üzerindeki baskının endişe verici olmadığını belirtti. Gayrimenkul piyasası giderek daha olumlu bir hal aldığı için temerrüt olasılığı daha düşük. Birçok işletmenin, ürünlerini satmak için önceki dönemdeki %40-50 yerine yalnızca yaklaşık %10'luk bir ürün indirimi belirlemesi yeterli.

Analistlere göre, gayrimenkul sektörü bu yıl da güçlü bir şekilde büyümeye devam ediyor. Ülke genelinde idari birimlerin yeniden düzenlenmesi tamamlandı ve siyasi ortam istikrara kavuşturuldu. Gayrimenkul sektörü, düşük faiz ortamından ve kurumsal reformlardan faydalanıyor. Gayrimenkulle ilgili üç yasa, arazi kullanım hakkı anlaşmaları yoluyla ticari konut projelerinin pilot uygulamasının başlatılmasına ilişkin karar, kamu yatırımlarını teşvik etme ve idari prosedürleri azaltma çabaları...

Hükümetin gayrimenkul projelerine yönelik yasal engelleri kaldırmaya yönelik son dönemdeki çabaları, işletmelerin proje uygulamalarını yeniden canlandırması ve nakit akışını iyileştirmesi için koşullar yaratacak, işletmelerin yakında satışa açılmasını ve tahvil sahiplerine olan borçlarını geri ödemek için finansal planlara sahip olmasını kolaylaştıracaktır.