Genel Sekreter To Lam, 30 Eylül'de Hanoi'de seçmenlerle yaptığı toplantıda, 15. Ulusal Meclis'in 10. oturumu öncesinde arazi meseleleri hakkında uzun uzun konuştu. Genel Sekreter, devletin benzin, elektrik ve diğer birçok malın fiyatlarını yönettiğini, ancak arazi fiyatının piyasa koşullarına göre fiyatları belirlemek üzere belediyelere ve danışmanlık şirketlerine verildiğini belirtti. Bu durum, piyasa manipülasyonuna ve fiyat enflasyonuna yol açarak insanların hayatını zorlaştırıyor.
Yönetimde birçok eksiklik var
Genel Sekreter, hiçbir amaçla kullanılamayacak kadar küçük, dağınık arazi parçaları olduğunu, ancak açık artırmada "arazi simsarlarının" fiyatları o kadar yükselttiğini, hatta yanlarındaki binlerce hektarlık arazinin çok yüksek fiyatlara satıldığını belirtti. Genel Sekreter, Arazi Kanunu ve İmar Kanunu'nda yapılacak değişikliğin etkili ve eşit arazi kullanımını sağlaması gerektiğini söyledi.
Ho Chi Minh şehrinin banliyölerinde bulunan bir arsa, ancak birkaç yıl öncesine kıyasla artık çok yüksek bir satış fiyatına sahip
Nitekim son yıllarda, bedeli ağır olan birçok dava yaşandı. Tipik olarak, 2025 yılında Soc Son'da (Hanoi) düzenlenen arazi müzayedesinde Pham Ngoc Tuan, metrekare başına 30 milyar VND'ye kadar ödeme yaptı; bu, metrekare başına 40 milyon VND'nin biraz üzerindeki gerçek fiyatın yüzlerce katıydı. Müzayedeyi kazandıktan sonra, bu kişi kaporayı terk etti ve sonunda emlak müzayedelerine ilişkin düzenlemeleri ihlal ettiği gerekçesiyle 3 yıl hapis cezasına çarptırıldı. Veya bu yılın Şubat ayında Thanh Oai'de (Hanoi), 4.400 metrekarenin üzerinde alana sahip 54 arsanın başlangıç fiyatının iki katına çıkarılması ve ardından bir dizi spekülatörün kaporayı terk etmesiyle "fiyat enflasyonu" hilesi tekrarlandı ve piyasada daha fazla kaos yaşandı.
Sadece arsa fiyatları değil, özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi pek çok bölgedeki konut piyasası da inanılmaz fiyat artışlarına sahne oldu.
Spekülasyondan, fiyat enflasyonuna, uzun süren hukuki sorunlar nedeniyle arzın az olmasından, arsa kullanım bedellerinin geç belirlenmesine, yatırım maliyetlerinin artmasına ve nihai satış fiyatlarının fırlamasına kadar pek çok neden sıralanıyor.
CBRE Vietnam Konut Projesi Pazarlama Departmanı Direktörü Sayın Vo Huynh Tuan Kiet, Ho Chi Minh şehrinin bir megakent haline gelmesinden sonraki büyük değişikliklerin güçlü bir yatırım dalgası getirdiğini söyledi. Ulaşım altyapısının, özellikle metro sisteminin, çevre yollarının ve toplu taşımaya (TOD) yönelik kentsel gelişim modelinin gelişmesi, yabancı sermayenin gayrimenkul piyasasına olan ilgisini artırdı. Sayın Kiet, "Ancak, arazi fiyatlarındaki ayarlamalar ve gayrimenkulle ilgili vergi politikalarıyla birlikte, piyasa, özellikle banliyö bölgelerinde yeni bir fiyat seviyesi oluşturdu" diye analiz etti.
Ulusal standart arazi fiyat çerçevesinin oluşturulması
Aslında, arsa fiyatları her zaman gayrimenkul piyasasını güçlü bir şekilde etkileyen ve ekonomik ve sosyal hayatı doğrudan etkileyen faktörlerden biri olmuştur. Mantıksız dalgalanmalar, spekülasyonlar ve grup çıkarları piyasayı bozmuş, insanlar ve işletmeler için zorluk yaratmıştır. Birçok uzman, arsa fiyatlarını gerçek değerlerine geri döndürecek ve sürdürülebilir kalkınma için bir temel oluşturacak şeffaf, bilimsel ve senkronize bir mekanizmaya ihtiyaç duyulduğuna inanmaktadır.
Ulusal Meclis Ofisi eski Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Si Dung, en temel çözümün ulusal bir standart arazi fiyat çerçevesi oluşturmak olduğunu söyledi. "Büyük verilere dayalı, uzman danışmanlığı ve yakın denetimle bir fiyat çerçevesi yayınlayacak bağımsız bir ulusal arazi fiyat konseyinin kurulması gerekiyor. Her bölgenin kendi fiyatlarını belirlemesine izin vermek imkansız, çünkü grup çıkarları riski çok yüksek," diye vurguladı.
Aynı zamanda, ülke çapında birleşik bir arazi veritabanının oluşturulması da önemli bir görevdir. Bu sistem, işlemleri, vergi ve kredi bilgilerini gerçek zamanlı olarak eksiksiz bir şekilde kaydetmeli, arz ve talebi doğru bir şekilde yansıtmalı ve spekülasyon için bir "oyun alanı" olan sanal işlemleri ortadan kaldırmalıdır.
Dr. Nguyen Si Dung'a göre, spekülasyon güdüsünü ortadan kaldırmak için Devletin, terk edilmiş araziler veya kısa vadeli işlemler için kademeli vergi olan anti-spekülatif vergi uygulaması gerekmektedir. Ayrıca, arazi kira farklarını telafi etme mekanizmasının da ciddi bir şekilde uygulanması gerekmektedir; yani Devlet altyapıya yatırım yaparak arazi fiyatlarını artırdığında, bu katma değer vergiler, ücretler veya açık artırmalar yoluyla tüm nüfusa ait olmalı ve bir grup bireyin cebine akmamalıdır. Ayrıca, istikrarı sağlarken esnekliği de korumak için, sivil işlem fiyatlarının Devlet fiyatlarından makul bir aralıkta farklılık göstermesine izin verilmesini, ancak bir tavan belirlenmesini önermiştir.
Arazi kullanım stratejisini belirleyin
Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, piyasa uygulamalarından yola çıkarak, 2024 Arazi Kanunu'na göre yeni arazi fiyat listesinin uygulanmasının birçok eksikliği ortaya çıkardığını söyledi. "Sadece bir yıl sonra, yeni arazi fiyat listesi, kanun yürürlüğe girmeden önceki döneme kıyasla 2,3 kattan 38 kata çıktı. Aynı zamanda, 103/2024 sayılı Kararname, arazi kullanım amacının konut arazisine dönüştürülmesinde %100 vergi ödenmesini öngörüyor. Bu durum, insanların kapasitesinin ötesinde bir gelir kaybına yol açıyor ve özellikle insanların geçim kaynakları ve sosyal güvenlikleri olmak üzere sosyoekonomik kalkınmayı büyük ölçüde etkiliyor."
Uzman, bunun sebebinin 71/2024 sayılı Kararname uyarınca arazi fiyat listesinin mantıksız bir şekilde oluşturulmasından kaynaklandığını ve bu nedenle yeniden düzenlenmesi gerektiğini düşünüyor. "Makroekonomik düzenlemelerde arazi kullanım stratejisinin belirlenmesi son derece önemlidir. Bu nedenle, arazi fiyat listesi her il ve ilçede sabit olmalı ve yeniden düzenleme için K katsayısının uygulanması gerekmektedir.
Teoride K katsayısı, devletin arazi yönetimi için bir araçtır ve dalgalanmaların şiddetini sınırlamaya yardımcı olur. Bu nedenle, bu revize edilmiş Arazi Kanunu'nda, 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olacak yeni arazi fiyat listesinin oluşturulmasında, K katsayısının her seferinde %3-%5 artış/azalış genliğiyle ayarlanması esas alınarak, kanun yürürlüğe girmeden önceki arazi fiyat listesinin esas alınması gerektiği açıkça belirtilmelidir. Bay Thuan, "Bu yaklaşım, makro ekonominin uzun vadede istikrara kavuşmasına katkıda bulunacaktır" dedi.
Ayrıca, arazinin bir üretim ve hizmet aracı olduğunu, bu nedenle yatırımı teşvik etmek ve istihdam yaratmak için arazi fiyatlarının uyumlu olması gerektiğini vurguladı. Spekülasyonu sınırlamak kaçınılmaz bir eğilimdir, çünkü arazi israfını önlemek aynı zamanda zengin bir halk ve güçlü bir ülke için de ön koşuldur. Devlet, arazi fiyatlarını yükseltmek yerine, daha sürdürülebilir bir gelir kaynağı yaratmak için arazi ve kentsel yapı ücretlerini hesaplamalıdır.
Gerçek ihtiyaçlara yönelik konut geliştirme
Vietnam Emlak Derneği Başkanı Dr. Nguyen Van Khoi, piyasanın spekülasyona kapılıp gitmesine izin vermek yerine, gerçek ihtiyaçlara yönelik konut geliştirmenin sürdürülebilir bir çözüm olduğunu vurguladı. "Sosyal konut projeleri ve orta fiyatlı ticari konutlar için ayrıcalıklı politikalar ve özel mekanizmalar teşvik edilmeli ve kaynak israfını önlemek için üst düzey konut stokunun esnek bir şekilde gerçek konut segmentine dönüştürülmesi gerekiyor." şeklinde bir analiz yaptı.
Bay Khoi ayrıca, özellikle idari birim birleşme aşamasında yasal prosedürlerin basitleştirilmesi ve planlamanın şeffaf olması gerektiğini, böylece işletmelerin uzun vadeli yatırımlar için bir temele sahip olması gerektiğini söyledi. Bir diğer konu ise, yavaş ilerleyen altyapı ve askıya alınan projelerden kaynaklanan ve insanlara büyük zarar veren risklerin kontrol altına alınması.
Sayın Khoi ayrıca, Hükümetin sermayeyi desteklemek, arz ve talebi düzenlemek ve kiralık konut geliştirmek amacıyla yakında bir Ulusal Konut Fonu ve bir Yerel Konut Fonu kurmasını önerdi. Sosyal konut ve uydu altyapısının geliştirilmesinde kamu-özel sektör ortaklığı (PPP) modeli teşvik edilmelidir. Aynı zamanda, halk için "sürdürülebilir varlıklar" sağlamak amacıyla spekülasyon ve fiyat enflasyonunu izleme ve kontrol mekanizması sıkılaştırılmalıdır.
Kaynak: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Yorum (0)