Daire fiyatları sadece artıyor, azalmıyor, kira fiyatları 'değişmiyor', zorunlu arazi geri alımının koşulları

Apartmanlar hala piyasanın "sıcak noktası", Ho Chi Minh şehrinde yaklaşık 4.000 eski dairenin onarılacak olması, arazi kullanım haklarının devrinde kişisel gelir vergisinin yeni hesaplama yöntemi... gibi son emlak haberleri.

Kuzey pazarında 2024 yılında olumlu ilgi görecek segment ise daireler olacak. (Fotoğraf: Linh An)

Daire - piyasanın gözde noktası

Batdongsan.com.vn yakın zamanda "Vietnam Gayrimenkul Piyasası 2024'e Genel Bakış ve Da Nang Odaklı" etkinliğini düzenledi.

Konferansta konuşan Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Nguyen Quoc Anh, dairelerin piyasada oldukça istikrarlı bir ilgi ve fiyat artışına sahip bir emlak türü olduğunu söyledi.

2021 yılında dairelerin ortalama satış fiyatı metrekare başına 34-37 milyon VND arasında değişmektedir. 2022 yılında dairelerin ortalama satış fiyatı metrekare başına 38-40 milyon VND arasında değişmektedir. 2023 yılında dairelerin ortalama satış fiyatı metrekare başına 39-42 milyon VND arasında değişmektedir. 2024 yılında dairelerin ortalama satış fiyatı metrekare başına 45-51 milyon VND arasında değişmektedir.

Satış fiyatlarındaki sürekli artış eğiliminin aksine, daire kira fiyatları son yıllarda neredeyse hiç değişmedi. 2021 yılında dairelerin ortalama kira fiyatı aylık 10 milyon VND iken, 2023 ve 2024 yıllarında dairelerin ortalama kira fiyatı aylık 12 milyon VND'ye yükseldi.

Özellikle Kuzey pazarında 2024 yılında olumlu ilgi görecek segmentin daireler olduğu görülüyor. Dairelere en fazla ilginin olduğu pazarlar arasında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre %7 büyüme oranına sahip Hanoi ve Hung Yen yer alırken, Hai Phong %6 büyüme oranıyla ikinci sırada yer alıyor.

Hanoi'de 2024'ün üçüncü çeyreğinde kullanıcılar tarafından en çok ilgi gören daire projeleri; %88'lik ilgi artışıyla Hanoi Melody Residence, %87'lik artışla Heritage West Lake, %76'lık artışla Sunshine Green Iconic, %74'lük artışla Sunshine Golden River ve %58'lik artışla The Sapphire - Vinhomes Smart City oldu.

Ho Chi Minh City'de 2024'ün üçüncü çeyreğinde kullanıcılar tarafından en çok ilgi gören daire projeleri; %258'lik ilgi artışıyla Lavida Plus, %198'lik ilgi artışıyla Celesta Rise, %57'lik ilgi artışıyla Van Phuc City kentsel alanı, %55'lik ilgi artışıyla The Opera Residence, %55'lik artışla Thu Thiem Green House ve %46'lık ilgi artışıyla The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park oldu.

Geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla Hanoi pazarında en iyi fiyat artışı gösteren daire projeleri arasında %39 artışla Times City, %38 artışla Goldmark City, %38 artışla Vinhomes Ocean Park Gia Lam, %27 artışla Vinhomes D'Capital, %26 artışla Vinhomes Smart City yer alıyor. Ho Chi Minh City'de ise pazardaki en iyi fiyat artışı gösteren daire projeleri %24 artışla Lavida Plus, %19 artışla The Era Town, %18 artışla Masteri Thao Dien, %13 artışla The Opera Residence ve %13 artışla Empire City Thu Thiem oldu.

Quoc Anh'a göre, lüks ve lüks daireler, özellikle ülkenin üç önemli pazarı olan Hanoi, Ho Chi Minh ve Da Nang'daki büyük şehirlerdeki daire arzının giderek daha büyük bir kısmını kaplıyor. Özellikle Da Nang'daki lüks daireler hem satış fiyatı hem de ilgi seviyesi açısından iyi bir büyüme gösterirken, diğer iki büyük şehir olan Hanoi ve Ho Chi Minh'deki pazar yatay seyretme eğiliminde.

Batdongsan.com.vn'nin verilerine göre, Hanoi'deki lüks dairelerin fiyatı, 2024'ün ikinci çeyreğinde 136 milyon VND/m2'den, 2024'ün üçüncü çeyreğinde 132 milyon VND/m2'ye düştü. Aynı dönemde Ho Chi Minh şehrindeki lüks dairelerin satış fiyatı ise 113 milyon VND/m2'den 121 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Da Nang'daki lüks dairelerin metrekare fiyatı 106 milyon VND'den 111 milyon VND'ye yükseldi. Da Nang ayrıca lüks dairelere olan ilginin 240 puandan 260 puana yükseldiği pazar oldu.

Bu arada, Ho Chi Minh City ve Hanoi'de faiz oranlarında düşüş kaydedildi. Özellikle Hanoi'deki lüks dairelere olan ilgi 109 puandan 107 puana, Ho Chi Minh City'deki lüks dairelere olan ilgi ise 50 puandan 45 puana düştü.

Quoc Anh, Hanoililerin lüks daire arayışında daha fazla olduğunu ve Hung Yen, Da Nang ve Hai Phong bölgelerine büyük ilgi gösterdiklerini söyledi. Hanoililerin lüks daire segmentine olan ilgi oranına bakıldığında, Hung Yen %44 ile ilk sırada, Da Nang %15 ile ikinci sırada yer alıyor. Hai Phong ise %9'luk arama oranıyla üçüncü sırada yer alıyor. Bu bölgeler aynı zamanda piyasada lüks daire aramalarının en çok yapıldığı üç bölge.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı'na göre, lüks daire segmentinin öne çıkan özelliği "markalı" gayrimenkul ürünüdür. "Markalı Konutlar", ünlü markalarla iş birliği içinde geliştirilen üst düzey gayrimenkul projeleridir. Bu projeler, şık tasarımlarıyla lüks hizmet ve olanaklar sunar. Tüketicilerin markalı gayrimenkul satın almaya karar vermelerinin başlıca nedenleri şunlardır: hizmetler ve olanaklar (%34), kâr potansiyeli (%25), bina bakımı ve yönetimi (%23) ve marka bilinirliği (%10).

Ho Chi Minh şehrinde yaklaşık 4.000 eski apartman onarılacak.

Ho Chi Minh Kenti Halk Komitesi, İnşaat Departmanı Konut Yönetimi ve İnşaat Değerlendirme Merkezi tarafından yönetilen apartman binalarındaki dairelerin ve ortak mülklerin onarımında karşılaşılan zorluk ve sorunları çözmek üzere kurumlar görevlendiren bir belge yayınladı.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi daha önce Temmuz ayı sonunda 3.944 adet devlet dairesini, yerleşim amaçlı yönetim ve kullanım planlarını onaylayabilmeleri için ilçe ve Thu Duc Şehri Halk Komitelerine tahsis etmişti.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, ilçelerin ve Thu Duc Şehri'nin onarılması gereken gerçek daire sayısını, ilerleme ve yeniden yerleşim planını ayrıntılı olarak bildirmesini talep ediyor. Yukarıdaki plana dayanarak, Konut Yönetimi ve İnşaat Denetleme Merkezi, apartmanlardaki daireleri ve ortak alanları onaracak.

Mahallelere dağıtılan yaklaşık 4.000 daire 3 gruba ayrılıyor.

1. Grup, kamuya ait apartman binalarında bulunan ve henüz boş olup kullanıma açılmamış tüm daireleri kapsar. 2. Grup, kullanıma açılmış ancak henüz apartman yönetim kurulu oluşturulmamış daireler arasında yer alan ve kullanıma açılmamış boş daireleri kapsar.

Yukarıdaki iki gruptaki dairelerde, onarım çalışmaları, mahalli idarelerin önerileri doğrultusunda ilerlemesini sağlamak üzere Konut Yönetimi ve Yapı Denetim Merkezi tarafından yürütülecektir.

3. Grup; kullanıma tahsis edilmiş ve apartman yönetim kurulu oluşturulmuş diğer daireler arasında bulunan boş dairelerden oluşmaktadır.

Bu grup için, Konut Yönetimi ve Yapı Denetim Merkezi dairelerin onarımı ile görevlendirilir ve apartmanın ortak mülkünün onarımı için bir planın İnşaat Dairesi'ne raporlanması için yönetim kurulu ile koordineli çalışır.

Arazi kullanım haklarının devrinde kişisel gelir vergisinin hesaplanmasında yeni yöntem

Önceki düzenlemelere göre, arazi kullanım hakkı devrinden elde edilen vergilendirilebilir kazanç her defasında devir bedeli üzerinden belirleniyordu. Ancak 2024 tarihli Tapu Kanunu'ndaki yeni düzenlemelerle hesaplama yöntemi değişti.

Gayrimenkul devir faaliyetlerinden elde edilen kişisel gelir vergisine (KDV) tabi gelirlere ilişkin düzenlemeleri değiştiren 2024 Tapu Kanunu'nun dikkat çeken bir içeriği bulunmaktadır.

Daha önce, gayrimenkul devrinden elde edilen vergilendirilebilir kazanç, 2007 tarihli Gelir Vergisi Kanunu'nun (71/2014/QH13 sayılı Kanunla değiştirilen ve eklenen) 14. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiş olup, gayrimenkul devrinden elde edilen vergilendirilebilir kazancın her defasında devir bedeli üzerinden belirleneceği hükme bağlanmıştır.

Ancak yukarıdaki yönetmelik, 1 Ağustos tarihinden itibaren yürürlüğe giren 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 247'nci maddesiyle değiştirilmiş ve eklemeler yapılmıştır.

Buna göre, taşınmaz devrinden elde edilen vergiye tabi kazanç her defasında devir bedeli üzerinden; arsa kullanım hakkı devrinde ise arsa fiyat tablosundaki arsa bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Bu nedenle, 2024 Tapu Kanunu, arazi kullanım haklarının devri durumunda vergilendirilebilir gelirin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler getirmiştir. Özellikle, 1 Ağustos'tan itibaren, arazi kullanım haklarının devrinden elde edilen vergilendirilebilir gelir, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatına göre belirlenecektir.

Diğer gayrimenkul devirlerinden (arazi kullanım hakları hariç) elde edilen vergilendirilebilir gelir ise her defasında devir bedeli üzerinden belirlenmektedir.

2024 Tapu Kanunu'na göre, 2026 yılından itibaren eski yönetmeliğe göre 5 yılda bir yapılan arsa fiyat listeleri, piyasaya yakın kalmak amacıyla illerin Halk Komiteleri tarafından yılda bir kez yayınlanacak.

Halen birçok yerleşim yerinde 2013 Tapu Kanunu hükümlerine göre İl Halk Komitesi tarafından düzenlenen arsa fiyat listesi 31 Aralık 2025 tarihine kadar uygulanmaya devam ediyor.

Bu arada, Ho Chi Minh şehrinde, yaklaşık 3 ay süren yorum, açıklama ve gerekli düzeltmelerin alınmasının ardından, Ekim ayı sonunda Şehir Halk Komitesi, 2020 arazi fiyat listesinin yeniden düzenlenmesine dair resmi bir karar yayınladı. Bu arazi fiyat listesi 31 Ekim 2024 ile 31 Aralık 2025 tarihleri ​​arasında geçerli olacaktır.

Yeni açıklanan fiyat listesinde, tarım arazisi fiyatları, 2020 fiyat listesindeki arazi fiyatlarının, her alan ve lokasyona karşılık gelen düzeltme katsayısı (K katsayısı) ile çarpılması suretiyle düzeltilmektedir. Eski fiyata göre düzeltilmiş tarım arazisi fiyatında bir miktar artış yapılmıştır.

Konut amaçlı arsalarda, 2020 yılı arsa bedeli K katsayısı ile çarpıldığında piyasa bedelinin ancak %30'u kadar ise, düzeltilmiş arsa liste fiyatı piyasa bedelinin yaklaşık %50'si kadardır.

Ho Chi Minh şehrinde en yüksek konut arsa fiyatı, 1. Bölge'deki Nguyen Hue, Dong Khoi ve Le Loi güzergahındaki arsalara ait olup, 687,2 milyon VND/m²'dir. 2020 yılındaki arsa fiyatının katsayı (567 milyon VND/m²) ile çarpımı ile karşılaştırıldığında, yukarıdaki güzergahlardaki düzeltilmiş konut arsa fiyatı 120,2 milyon VND/m² artarak %21'e denk gelmektedir.

Ancak bu rakam, Temmuz ayı sonunda görüşe sunulan taslağa göre önemli ölçüde azaldı. O dönemde yukarıdaki üç güzergahta önerilen arsa bedeli 810 milyon VND/m2 idi.

Şehirdeki en düşük arsa fiyatı, Can Gio bölgesindeki Thieng Lieng yerleşim bölgesinde, metrekare başına 2,3 milyon VND ile yer almaktadır. 2020 fiyat listesinde, K katsayısı ile çarpıldığında, bu bölgedeki arsa fiyatı metrekare başına yalnızca 170.000 VND'dir. Düzeltme sonrasında arsa fiyatı 13,5 kat artmıştır.

Zorunlu arazi geri kazanımının koşulları

Arazi iade kararlarının zorunlu olarak uygulanmasının koşulları nelerdir?

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun (Ağustos 2024'ten itibaren yürürlükte) 89'uncu maddesinin 2'nci fıkrası, arazi iade kararlarının infazının aşağıdaki koşulların varlığı halinde gerçekleştirileceğini hükme bağlamaktadır:

a) Arazi iadesi kararı yürürlüğe girmiş ancak arazisi iade edilen kişi, komün düzeyindeki Halk Komitesi, arazinin iade edildiği komün düzeyindeki Vietnam Anavatan Cephesi Komitesi ve yetkili arazi yönetim kurumu veya tazminat, destek ve yeniden yerleşim görevlerini yürüten birim veya kuruluşun harekete geçmesi ve ikna etmesi sonrasında arazi iadesi kararına uymuyorsa;

b) Arazi iadesi kararının uygulanmasına ilişkin karar, arazi iadesi yapılan yerleşim alanının ortak yaşam alanında, belediye düzeyindeki Halk Komitesi merkezinde kamuoyuna duyurulmuştur;

c) Arazi iadesi kararının infazına ilişkin kararın yürürlüğe girmesi;

d) İcra takibine tabi kişi, kesinleşmiş arazi geri alma kararının icrasına ilişkin kararı almıştır.

İnfaz edilecek kişinin infaz kararını almaktan imtina etmesi veya infaz kararının tebliği sırasında hazır bulunmaması halinde, mahalli Halk Komitesi tarafından tutanak düzenlenir.

Dolayısıyla, arazi iadesi kararlarının icrası ancak yukarıda öngörülen tüm koşulların sağlanması halinde mümkün olacaktır.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html