Hanoi'de daire fiyatları çok yüksek. 'Ucuz para' fırsatından nasıl yararlanılır? Vietnamlılar doğrudan ev ve arsa satın alabilir.

Devlet Bankası gelecekte konut satın almak için kredi konusunda bilgi veriyor, uzmanlar 2024'te "ucuz para" fırsatından nasıl yararlanılacağı konusunda tavsiyelerde bulunuyor, Vietnamlılar doğrudan ev, arsa satın alabiliyor... son emlak haberleri.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

Gayrimenkul, günümüzde insanların yatırım yapmakla ilgilendiği en önemli pazarlardan biri olmaya devam ediyor. Fotoğrafta: Green Garden Kentsel Alan planlamasının perspektifi. (Kaynak: Green Garden)

Gelecekte konut satın almak için kredi verme yasağı yok

Gelecekte ev satın almak için kredi verilmesinin yasaklanmasıyla ilgili endişeler karşısında, Devlet Bankası temsilcisi, 1 Temmuz 2024'ten itibaren yürürlüğe giren, bankalar ve yabancı banka şubeleri için sermaye yeterlilik oranlarını düzenleyen 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelgeyi değiştiren 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelgenin, gelecekte ev satın alma hakkını kısıtlamadığını söyledi.

Özellikle 22 No'lu Genelge, bu tür konutlara yönelik kredilere ilişkin düzenlemeleri değiştirmiyor veya kuruluşların ve bireylerin gelecekte konut satın alma haklarını kısıtlamıyor.

Mevcut düzenlemelere göre, gayrimenkul projelerinin satın alınması ve hayata geçirilmesi için kullanılan ve gayrimenkulün kendisi ile krediden oluşturulan projeye teminat sağlayan krediler, gayrimenkul teminatlı krediler olarak tanımlanmaktadır. Konut ipotekli kredi olarak tanımlanan kredilerde, borcun geri ödeme kaynağının krediden oluşturulan konuttan elde edilen kira geliri olmaması, konutun satış sözleşmesine göre teslime hazır olması, krediden oluşturulan konutun bağımsız olarak değerlenmiş olması gibi koşullar aranmaktadır.

Buna göre, gayrimenkul ve konut alımlarına yönelik krediler ile vadeli varlıkları kullanarak kullandırılan ipoteklerde, kredi bakiyesinin teminat değerine oranı olarak hesaplanan kredi-değer oranına (KD) bağlı olarak %30 ile %120 arasında risk katsayısı uygulanıyor.

Devlet Bankası temsilcisine göre, yeni Genelge, sosyal konut alımı amacıyla verilen kredilerdeki risk katsayısını, gayrimenkul ve diğer konut alım kredilerine kıyasla düşürüyor. Buna göre, sosyal konut alımına yönelik krediler, bankalar için sermaye güvenlik oranı hesaplanırken daha düşük bir risk katsayısıyla derecelendirilecek. Bu adım, bankaların Hükümet politikaları ve projeleri doğrultusunda sosyal konut alımı amacıyla kredi vermelerine olanak sağlamak ve onları teşvik etmek amacıyla atıldı.

Ayrıca, 22 sayılı Genelge ile sanayi parkı gayrimenkul işletme projelerinin finansmanı amacıyla kullandırılan kredilerin risk katsayısı %200'den %160'a düşürülmüştür. Tarımsal ve kırsal kalkınma amaçlı kredilere de %50 risk katsayısı uygulanmaktadır.

Devlet Bankası, gayrimenkul ve diğer konut alımlarına yönelik kredilere ilişkin düzenlemelerin eskiye göre değişmediğini belirtti.

Devlet Bankası'nın yeni düzenlemesine göre, konut satın alma sözleşmesine göre tamamlanmış konut şartı sadece konut ipotekli kredilerde (diğer gayrimenkul teminatlı alacaklara göre daha düşük risk katsayısı ile uygulanıyor) geçerli olacak.

Bir kuruluş veya kişinin gelecekte konut inşa etme veya satın alma ihtiyacı duyması ve gelecekte konutu ipotek ettirmesi halinde, 41 sayılı Genelge'nin 2 nci maddesinin 10 uncu fıkrasında öngörülen gayrimenkul karşılığı kredi kullandırılacak ve 41 sayılı Genelge'nin 9 uncu maddesinin 10 uncu fıkrasında öngörülen risk katsayısı uygulanacaktır.

Devlet Bankası, bu düzenlemenin, kurum ve kişilerin ileride konut satın alma haklarını kısıtlamadığını ve mevcut düzenlemelere (Medeni Hukuk, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu, Yatırım Kanunu 2020, Kredi Kuruluşları Kanunu 2024) aykırı olmadığını belirtmektedir.

Göklere çıkan daire fiyatları

İnşaat Bakanlığı'nın verilerine göre, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde, yerel yönetimlerin raporları ve piyasa araştırma kuruluşlarının anket bilgilerinden derlenen verilere göre, iki büyük şehir olan Hanoi ve Ho Chi Minh'de, özellikle merkezi bölgelerde daire fiyatları artmaya devam edecek.

Piyasada, uygun fiyatlı daire segmentinde (m2 başına 25 milyon VND'nin altında) neredeyse hiç proje bulunmuyor, ancak sermaye ve ticarete elverişli orta sınıf daire segmentinde (m2 başına 25-50 milyon VND) projeler bulunuyor.

Özellikle Hanoi'de, 2023'ün dördüncü çeyreğinde, özet bir rapora göre, bazı projelerin ortalama fiyat artışı şu bölgelerde gerçekleşti: Thanh Xuan bölgesinde yaklaşık %3,5 arttı; Ha Dong bölgesinde yaklaşık %3,7 arttı; Hoang Mai bölgesinde yaklaşık %3,8 arttı; Nam Tu Liem bölgesinde yaklaşık %4,1 arttı...

Özellikle uygun fiyatlı dairelerin metrekare satış fiyatı 25-35 milyon VND; orta sınıf dairelerin metrekare satış fiyatı 35-50 milyon VND civarında; lüks dairelerin metrekare satış fiyatı ise 50 milyon VND'nin üzerinde, çoğunlukla 60-70 milyon VND civarındadır.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, bu konu hakkında yaptığı açıklamada, Hanoi'deki dairelerin birincil piyasadaki fiyatlarının, bu dönemde proje sahibi çok az yatırımcı olması nedeniyle sürekli arttığını belirtti. Bu dönemde arzı olan yatırımcılar çoğunlukla büyük yatırımcılar olup finansal zorlukla karşılaşmadıkları için, kârı maksimize etmek amacıyla teklif fiyatı yüksek tutuluyor. Hanoi'deki dairelerin birincil piyasadaki ortalama fiyatı metrekare başına 51,7 milyon VND'dir.

Bay Dinh'e göre, girdi maliyetleri nedeniyle birincil fiyat seviyesini düşürmek zor (konut endeksi ve inşaat malzemesi fiyatları her yıl yaklaşık %6 artıyor). Bununla birlikte, enflasyon ve faiz oranları da artıyor. Ayrıca, yeni onaylanan ticari konut projelerinin sayısı giderek azalıyor ve merkezi bölgelerdeki arsa fonları da pek kalmıyor.

Ayrıca uzman, Hanoi'deki dairelerin birincil piyasadaki fiyatlarının düşmemesine rağmen, yatırımcıların politika yarışında ev alıcılarının hâlâ benzeri görülmemiş ayrıcalıklı politikalardan faydalandığını değerlendirdi.

Bay Dinh, "Alıcılar taksitli ödeme yapabiliyor, avantajlı faiz oranlarından yararlanabiliyor ve önceki yıllara göre 2-3 kat daha uzun anapara ödemesiz dönemleri bulunuyor. Bu, birincil piyasadaki daire segmentinin likiditesini artırıyor," dedi.

Gayrimenkul hala ilgi gören bir yatırım kanalı.

Ev alıcılarının 2024'teki "ucuz para" fırsatından yararlanmaları için notlar paylaşan Ev Alıcıları Forumu'nun kurucu ortağı Bay Manh Quan, hisse senedi ve altın gibi diğer piyasaların yanı sıra, gayrimenkul piyasasının şu anda insanların yatırım yapmakla ilgilendiği en önemli piyasalardan biri olduğunu belirtti. Hemen para yatırmaya hazır olmasalar da, insanlar gelecekte karar verebilmek için gayrimenkul piyasasına hala büyük ilgi duyuyorlar.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Thu Thiem kentsel alan apartman binası, HCMC. (Kaynak: VNA)

Piyasa, özellikle nakit akışı açısından yeni gelişmeler yaşıyor. Devletin para politikası gereği bankaların faiz oranları şu anda çok düşük seviyelerde seyrediyor, hatta bazı bankaların faiz oranları yıllık %3'e kadar düşerek enflasyon hedefinin altında seyrediyor.

Bay Manh Quan, "Bu, birçok insanın bankalara para yatırmasının sadece faiz getirmediği, aynı zamanda değer kaybettiği anlamına geliyor. Bu nedenle, elbette gayrimenkul de dahil olmak üzere yeni yatırım kanalları bulmak zorunda kalacaklar. Bu nedenle, özellikle apartman projeleri olmak üzere yeni gayrimenkul projelerine ilgi duyacaklar. Bankalara para yatırmak yerine, paranın değerini korumak için yatırım yapabilecekleri bir kanal bulmaları gerekiyor," dedi.

One Mount Gayrimenkul Pazar Araştırma ve Müşteri İçgörü Merkezi'ne göre, Hanoi'deki ana dairelerin fiyatları 2023 yılında geçen yıla göre üç segmentte de (uygun fiyatlı, orta sınıf ve lüks) %16,3 arttı. Bu, yalnızca kârlı ticaret için yapılan yatırım faaliyetlerini değil, aynı zamanda halkın gerçek konut ihtiyaçlarını da yansıtıyor.

Son yıllarda bildirilen rakamlar, Hanoi'de çok az sayıda tamamlanmış apartman projesi olduğunu ve inşaat ruhsatlarının yavaş olması nedeniyle sadece birkaç projenin tamamlandığını gösteriyor. Daire fiyatlarındaki artış da kaçınılmaz.

Quan, "Daire fiyatları artıyor olsa da, gelir durumu veya ertelenemeyecek temel ihtiyaçları olan kişiler (yeni bir aile kurmak ve haneleri ayırmak gibi) yine de satın almaya karar veriyor" yorumunu yaptı.

Öte yandan, Quan Bey'in gözlemine göre, son aylarda daire fiyatlarındaki artıştan dolayı piyasada yeni bir değişim yaşanıyor, birçok kişi zemin kat evlerini ve konut arazilerini tercih ediyor çünkü bu tip gayrimenkullerin bazı lokasyonlarında kullanım alanı başına düşen fiyat hala dairelerden düşük ve gayrimenkul fiyatları çok fazla artmamış durumda - gayrimenkul piyasasıyla ilgili tüm raporlar bunu gösteriyor.

Quan, bunun anlaşılır bir değişim olduğunu, çünkü daire fiyatlarının giderek yükseldiğini ve insanların tercihlerini değiştirmek zorunda kaldığını, müstakil ev ve konut arsası satın almanın kötü bir seçim olmadığını söyledi. Konut arsalarının kalıcı bir kırmızı kitabı olduğu için, birçok kişi bu tür gayrimenkullerin fiyatının istikrarlı olması, hatta gelecekteki bir varlık haline gelmesi ve nesiller boyu bırakılabilmesi nedeniyle de bu tür gayrimenkulleri satın almayı tercih ediyor.

Vietnam halkı doğrudan ev ve arazi satın alabilir.

15. Ulusal Meclis, 18 Ocak'ta revize edilen Arazi Kanunu'nu resmen kabul etti. En çok ilgi çeken içeriklerden biri de arazi kullanım haklarıyla ilgili değişikliklerdi.

Arazi kullanıcılarının hakları, esasen mevcut arazi kanunuyla aynı politika çerçevesinde korunmaktadır. Değiştirilen Arazi Kanunu, Vietnam kökenliler de dahil olmak üzere arazi kullanıcılarının haklarının değiştirilmesini, eklenmesini ve genişletilmesini öngörmektedir.

Özellikle, yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşlarının arazi kullanımına ilişkin hak ve yükümlülükleri ile ilgili olarak: Yurtdışında ikamet eden Vietnam uyruklu Vietnam vatandaşlarının, ülkedeki Vietnam vatandaşları (ülkedeki bireyler) gibi araziyle ilgili tüm haklara (sadece konut arazisine ilişkin haklar değil) sahip oldukları yönündeki talimatı tamamlayın ve yurtdışında ikamet eden Vietnam kökenli kişiler için geçerli olan mevcut yasayla aynı politikayı sürdürerek, yatırımı teşvik etmeye ve yurtdışında ikamet eden Vietnam vatandaşlarından ülkeye para transferi çekmeye katkıda bulunun.

Vietnam Vatandaşlığı Kanunu'nun 3. maddesinin 4. fıkrası hükmüne göre, yurtdışında ikamet eden Vietnam kökenli kişiler, daha önce Vietnam vatandaşlığına sahip olan, doğumda kan bağı ile vatandaşlığı tespit edilen ve çocukları ile torunları yurtdışında sürekli olarak ikamet eden ve yaşayan Vietnamlılardır.

Dolayısıyla, yurtdışında daha önce Vietnam vatandaşlığına sahip olan kişilerin torunlarının, Vietnam vatandaşlığına sahip olmasalar bile, ülkedeki Vietnam vatandaşları gibi toprakla ilgili tüm haklara sahip oldukları kolayca anlaşılabilir.

Arazi kullanım hakkı bulunan konuların genişlemesi nedeniyle, Kanun, Devletin arazi kullanım harcı ile arazi tahsis ettiği durumları da genişletmektedir. 2013 tarihli Tapu Kanunu'nun 55. maddesinde yer alan, Devletin arazi kullanım harcı ile arazi tahsis ettiği konuların miras yoluyla intikal etmesi esasına dayanarak, değiştirilen Tapu Kanunu'nun 119. maddesi, Devletin arazi kullanım harcı ile arazi tahsis ettiği konuların bir kısmını eklemiştir.

Bunlardan 2'si Vietnam kökenli kişilere ilişkin:

Öncelikle, yurtdışında ikamet eden Vietnam asıllı kişilere ve yabancı sermayeli ekonomik kuruluşlara, konut kanunu hükümlerine göre ticari konut projeleri gerçekleştirmek üzere arazi tahsis edilir; gayrimenkul projelerinin devrinden elde edilen araziler, Devlet tarafından tahsis edilen araziler üzerinden, arsa kullanım bedelleri tahsil edilerek, gayrimenkul ticareti kanunu hükümlerine göre kullanılır.

İkinci olarak, Devletin değiştirilen Arazi Kanunu hükümlerine göre araziyi geri alması durumunda, yurt dışında ikamet eden hanelere, bireylere ve Vietnam kökenli kişilere arazi tazminatı karşılığında arazi tahsis edilmektedir.

Kanun ayrıca, İlçe Halk Komitesi'nin, arazi kullanıcılarına ve araziye bağlı varlık sahiplerine, yani yurt dışında yaşayan gerçek kişilere, yerleşim yerlerine ve Vietnam kökenli kişilere Sertifika vermesini şart koşmaktadır.

[reklam_2]
Kaynak