Hanoi'de daire fiyatları zirveyi geçti, ev sahipleri zararlarını değil kârlarını azaltıyor, en pahalı sosyal konut projesi ortaya çıktı

Yatırımcıların 2025'teki "oyun alanı" yorumları, Hanoi'de daire fiyatları zirveyi geçti, başkentin en pahalı sosyal konut projesi, uzun yıllar plansız kullanıma tahsis edilen arazilere kırmızı kitap verilmesine ilişkin düzenlemeler... gayrimenkul sektöründeki son dakika gelişmeleri.

2024 yılı sonuna kadar Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyatları oldukça yüksek olacak. Bu iki şehirde kiralık daire satın alırsanız, ev kiralama talebi yüksek olmasına rağmen, kira bedeli satın alma bedeline kıyasla pek cazip olmayacaktır. (Fotoğraf: Gia Thanh)

Yatırımcıların 2025'teki "oyun alanı"

Dat Xanh Mien Bac Genel Müdürü Bay Vu Cuong Quyet, 2024 yılı sonuna kadar Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyatlarının oldukça yüksek olacağını tahmin ediyor. Bu iki şehirde kiralık daireye yatırım yapmak, ev kiralama talebi yüksek olmasına rağmen, kira bedelinin satın alma bedeline kıyasla pek cazip olmadığını gösteriyor.

Bu arada illerdeki daire piyasası da oldukça makul kiralama ve satın alma fiyatlarına sahip.

Bay Quyet, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki arazi segmentinin oldukça pahalı olduğunu değerlendirdi. Ancak, bu iki şehrin uydu illerindeki arazi fiyatları son zamanlarda önemli ölçüde artmadı, sadece %5-10 civarında, bu nedenle fiyat hala makul.

Bu nedenle Dat Xanh Mien Bac liderleri, 2025 yılında illerdeki arazilerin hala iyi bir yatırım segmenti olduğuna inanıyor.

Ayrıca, Bay Quyet, 2024 yılında Vietnam'a gelen yabancı turist sayısının 17 milyonu aşması durumunda, tatil köyü emlak piyasasının 2025 yılında iyi bir toparlanma yaşayacağını öngörüyor. Ona göre, Phu Quoc, Nha Trang ve Quang Ninh gibi bazı tatil köyü emlak piyasaları iyileşecek.

Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki müstakil evlerin fiyatları hala yüksek; ancak kiralama talebinde önemli bir değişiklik olmadı.

Quyet, "2025 yılında Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki müstakil ev segmentinden çok fazla bir şey beklemiyorum; ancak özellikle sanayi bölgelerinin yoğun olduğu illerde 2024 yılında fiyatlarda artış olmayacak, bu nedenle büyük şehirlere göre daha fazla değişim yaşanacak" dedi.

Quyet, 2025 yılında yatırım yapacak yatırımcıların fiyat faktörüne dikkat etmeleri, kalabalık etkisinden etkilenmemeleri ve yüksek fiyatlar artmaya devam etse bile gayrimenkul fiyatlarının her zaman artacağını düşünmeleri gerektiğini kaydetti.

"Büyük şehirlerdeki fiyatlarla artık yatırımcılar için bir "oyun alanı" değil, gerçek konut ihtiyacı olanların ve uzun vadeli yatırımcıların bir "oyun alanı" olacak. Büyük şehirlerde kısa vadeli spekülasyona yatırım yaparsanız, çok riskli olacaktır.

Yatırım yaparken, gelecekte sürdürülebilir nakit akışı yaratan gayrimenkul segmentine dikkat etmek gerekiyor. Aynı zamanda, özellikle Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong veya Binh Duong, Long An , Dong Nai gibi büyük yabancı yatırım sermayesine sahip sanayi şehirlerindeki gayrimenkulleri araştırmak gerekiyor. Ancak daha da önemlisi, yasal konulara dikkat etmek gerekiyor. Ucuz fiyatlara açgözlülük edip yeterli yasal belgeye sahip olmayan projelere yatırım yaparsanız, bu çok tehlikeli olur," diye uyardı Bay Quyet.

Bu arada, SGO Homes Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme A.Ş. Genel Müdürü Le Dinh Chung, 2025 yılında Hanoi gibi büyük şehirlerdeki alçak ve yüksek katlı konutların fiyatlarının eskisi kadar büyük artışlar göstermeyeceğini belirtti. İkincil ürünlerde çok fazla fiyat dalgalanması olmayacak, yalnızca birincil ürünlerde girdi maliyetlerinin artması nedeniyle artış görülecek.

Chung, "Geçen yılın son iki ayında, daire gibi ikincil ürünlerin fiyatlarının 200-500 milyon VND düşmesiyle birlikte piyasada belirgin bir yavaşlama belirtileri görüldü ve alçak katlı konutların fiyatları da düştü. Bu fiyat düşüşüyle ​​birlikte, daire ve alçak katlı konutlara yatırım talebi artık çok az. Profesyonel yatırımcılar, Hanoi'ye ulaşımı kolay, sanayi bölgeleri ve yoğun nüfusa sahip taşra pazarlarına yönelecek," diye değerlendirdi.

SGO Homes Genel Müdürü'ne göre, arsa yatırımcılar için hâlâ büyük ilgi gören bir segment. Yaklaşık 2-3 yıllık kısa vadede ise arsa hâlâ en etkili yatırım kanalı.

Ayrıca illerde fiyatları 2-3 milyar VND arasında değişen yüksek katlı konut segmenti de yatırımcıyı cezbedecek.

Yeni başlatılan projelerin emilim hızı yavaşlayacak.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği Başkanı Nguyen Van Dinh'e göre, 2025 yılında satışa sunulacak konut projeleri hala ilgi görecek, işlem görecek ve iyi bir şekilde emilecek, ancak emilim oranının yavaşlaması muhtemel. Daire segmenti, piyasa likiditesine hakim olmaya devam edecek.

Ancak Bay Dinh'e göre, konut likiditesi büyük kentsel projelerde yoğunlaşmaya devam edecek. Konut talebi, özellikle yatırım talebi, fiyatların daha düşük olduğu ve gelecekte büyüme için daha fazla alan bulunan banliyö bölgelerine ve 2. ve 3. kademe il ve şehirlere kaymaya devam edecek.

Piyasa genel görünümü, "sıcak" bir büyüme döneminin ardından, Hanoi'deki en çok tercih edilen ürün olan dairelerin fiyatlarının 2024 sonundan bu yana hafif bir düşüş eğiliminde olduğunu gösteriyor. Satın alma gücü bir miktar yavaşladı ve hızlı bir şekilde satması gereken ev sahipleri için satış fiyatları da hafif bir düşüş gösterdi. Daha önce dairelere yatırım yapmış olanlar, daire fiyatlarının yüzde birkaç oranında arttığı dönemden sonra elde edilen kârın oldukça yüksek olması nedeniyle satış faizlerini azaltmayı kabul ettiler.

Şu anda Hanoi'deki daire fiyatları, zirve dönemine kıyasla aynı kalma veya biraz düşme eğilimindedir. İşlem hacmi de Kasım 2024'ten önceki döneme kıyasla önemli ölçüde azalmıştır. Batdongsan.com.vn tarafından yapılan bir ankete göre, Vinhomes Akıllı Şehir projesinde, ikincil piyasada, Kasım 2024'te stüdyo dairelerin fiyatı genellikle daire başına 2 ila 2,2 milyar VND arasında teklif edilirken, Aralık 2024'ten bu yana bazı ev sahiplerinin acilen satması gerektiğinden, teklif fiyatı daire başına sadece 1,98 ila 2 milyar VND arasında dalgalanmaktadır.

Benzer bir durum başka bazı projelerde de gözlemlenmiştir. Ancak emlakçılar, bu fiyatla ev sahibinin zararına değil, kârla satış yaptığını belirtmektedir.

2025 yılında konut arzı 2024'e göre yaklaşık %10 oranında büyümeye devam edecek; birçok projenin sorunları çözüldü ve 2025'te yeniden hayata geçirilecek; ayrıca birçok projenin pazardaki toparlanma fırsatlarından yararlanmak için "başlatma" planları var.

Gayrimenkul arzının büyük ölçüde kuzey illerindeki büyük kentsel alanlar ve büyük yatırımcıların yaşadığı şehirlerden kaynaklanmaya devam etmesi bekleniyor. Özellikle, metrekare fiyatı 50 milyon VND ve üzeri olan daire segmenti pazara liderlik etmeye devam ediyor.

Arz artsa da, talebe kıyasla hâlâ yetersiz ve çoğunlukla büyük yatırımcıların büyük kentsel projelerinden geldiği için satış fiyatı hâlâ yüksek bir seviyede "sabit" durumda. Bu arada, ikincil fiyat seviyesi de 2024'e kıyasla %7-10 arasında daha düşük bir artışla daha yavaş büyüyecek.

Bunun nedeni, mevcut fiyat seviyesinin oldukça yüksek olmasıdır. Piyasadaki yavaş büyümenin bir diğer nedeni de, altyapı ve altyapı eksikliği olan birçok eski apartman ürününün, gerçek değerlerine kıyasla çok yüksek devir fiyatlarına sahip olmasıdır.

Hanoi'deki en pahalı sosyal konut projesinin metrekare başına 25 milyon VND'ye mal olması bekleniyor

Thanh Tri bölgesindeki (Hanoi) Tan Trieu komünündeki sosyal konutların satış fiyatının metrekare başına 25 milyon VND olduğu tahmin ediliyor. Onaylanması halinde, bu rakam Hanoi'deki en yüksek sosyal konut fiyatı olacak.

Yukarıdaki fiyat, projenin geçen yılın sonlarında inşaatına başlanmasının ardından Hanoi İnşaat Departmanı tarafından açıklandı.

Bu proje, Kentsel Altyapı Geliştirme Yatırım Şirketi (Udic), Hanoi Elektrik ve Su İnşaat Anonim Şirketi (Haweicco) ve DAC Hanoi Konut Geliştirme ve İnşaat Anonim Şirketi konsorsiyumu tarafından yatırım yapılmaktadır. Proje, Ha Dinh yeni kentsel alanının 1 numaralı parselinde, Tan Trieu komününde (ticari adı Udic Eko Kulesi) inşa edilmektedir.

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, söz konusu sosyal konut projesindeki dairelerin tahmini satış fiyatı metrekare başına yaklaşık 25 milyon TL'dir. Yukarıdaki birim fiyatıyla, projedeki 70 metrekarelik bir dairenin maliyeti yaklaşık 1,75 milyar VND'dir.

Tahmini kira bedeli metrekare başına aylık yaklaşık 150.000 VND'dir. 70 m2'lik bir dairenin tahmini kira bedeli ise aylık 10,5 milyon VND'dir.

Kira bedeli metrekare başına 390 bin VND/ay iken, 70 metrekarelik bir daire için aylık 27,3 milyon VND ödenmesi bekleniyor.

İnşaat Dairesi Başkanlığı, resmi fiyatın, mevzuata uygun olarak devlet yönetim ajansı tarafından değerlendirildikten sonra yatırımcı tarafından açıklanacağını bildirdi.

Proje kapsamında sosyal konut satın alımına ilişkin başvuruların 2025 yılının dördüncü çeyreğinde alınması bekleniyor.

Başkentte 2023 yılına kadar sosyal konut satış fiyatları metrekare başına 13-17 milyon VND arasında değişiyordu. Onaylanması halinde bu, Hanoi'deki en yüksek sosyal konut fiyatı olacak.

İnşaat Bakanlığı, daha önce seçmenlerin, özellikle düşük gelirli kesimin çoğunluğunun gelirine kıyasla sosyal konut fiyatlarının yüksek olduğu yönündeki görüşlerine yanıt olarak, sosyal konut fiyatlarının belirlenmesinde kolaylık sağlamak amacıyla 2023 Konut Kanunu'nda, konut inşaatı için yatırım sermayesinin geri kazanılmasına ilişkin tüm maliyetlerin hesaplanması esasına göre satış fiyatının belirlenmesinin zorunlu hale getirildiğini belirtmişti.

Kira bedeli, satış bedeli olarak belirlenir ve kiracının Konut Kanunu hükümlerine göre ödediği konut bakım bedelini içermez. Kira bedeli, yatırımcı ve kiracı tarafından kararlaştırılır. Yatırımcının ihaleyi kazanan teklifi kullanması halinde, sosyal konutun satış bedeli ve kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi gerekmez.

İnşaat Bakanlığı'nın 85. maddesinde sosyal konut yatırımcılarına yönelik teşvikler yer alıyor. Bunlar arasında arsa kullanım harcı, arsa kirası muafiyeti, vergi kanunlarına göre vergi teşvikleri, yatırımcılara yüzde 10 kar hakkı tanınması, arsa alanı veya ticari kat alanı tahsis edilmesi ve bunun sosyal konut fiyatlarına yansıtılmaması yer alıyor.

İnşaat Bakanlığı, "Bu düzenlemeler, sosyal konut yatırım ve gelişiminin teşvik ve teşvik edilmesine, düşük gelirli memurların, işçi ve emekçilerin konut satın alabilmeleri ve yaşamlarını istikrara kavuşturabilmeleri için sosyal konut fiyatlarının makul seviyede tutulmasına katkı sağlıyor" vurgusunda bulundu.

Uzun yıllar plansız kullanıma tahsis edilen arazilere kırmızı kitap verilmesine ilişkin yönetmelik

1996 yılında kaçak arazi tahsisi yapıldığında planlama yapılmamıştı, ancak 2024 yılına kadar planlamaya uygun değilse arazi kullanım hakkı belgesi verilebilir mi?

Bu konuda Çevre ve Orman Bakanlığı'nın görüşleri şöyle:

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 140. maddesinin 2. fıkrası, hane halkları ve bireylerin, yetkileri olmaksızın tahsis edilen arazileri ve 15 Ekim 1993 tarihinden 1 Temmuz 2004 tarihine kadar kullanılan ve arazinin bulunduğu beldenin Halk Komitesi tarafından, ilçe düzeyindeki arazi kullanım planlaması veya genel planlama veya imar planlaması veya yapı planlaması veya kırsal planlamaya uygun olarak herhangi bir ihtilaf bulunmadığı tespit edilen arazileri kullanmaları halinde, bu Kanunun 138. maddesinin 3. ve 6. fıkraları hükümlerine göre kendilerine Arazi Kullanım Hakları ve Araziye Bağlı Varlıkların Mülkiyeti Belgesi (kırmızı kitap) verilecektir.

Buna göre, kullanımda olan arsanın kırmızı kitapta değerlendirilebilmesi için yukarıda belirtilen beş imar planından birine uygun olması gerekmektedir.

"Yukarıdaki yönetmeliğe göre, 1996 yılında yetki sınırları içinde olmayan ve planlama yapılmayan, ancak 2024 yılına kadar planlamaya uygun olmayan arazi tahsisleri, Tapu Kanunu'nun 140'ıncı maddesi hükmü uyarınca kırmızı kitap düzenlenmesi için değerlendirmeye alınmayacaktır." şeklinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na bilgi verildi.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html