Aylık geliri 50 milyon VND olan ve harcama yapmayan bir ailenin ev satın alması için 8 yılı var

İllüstrasyon fotoğrafı.

Ancak, ölçek ve ekonomiye katkı açısından olumlu gelişmelere ek olarak, pazar hızlı bir büyümenin sinyallerini veriyor; konut fiyatları reel gelirin çok üzerinde artıyor, bu da potansiyel olarak bir "balon" yaratarak toplumdaki zengin ve fakir arasındaki uçurumu derinleştiriyor. Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS), konut fiyatlarındaki hızlı artışı "frenlemek" için çözümlere ihtiyaç olduğuna inanıyor.

* Ev fiyatları gerçek geliri "çok aştığında"

Genel İstatistik Ofisi'ne göre, son yıllarda inşaat ve gayrimenkul sektörleri ülke GSYİH'sine ortalama %10 oranında katkıda bulunmuştur. Gayrimenkul sektörü ise tek başına yaklaşık %3,5'lik bir paya sahip olup, yıllık GSYİH büyümesine 0,5 puan katkıda bulunmuştur.

Ancak bu oran, bölgedeki birçok ülkenin ortalamasının yalnızca yarısı kadardır. Gayrimenkul değerinin toplam ulusal ekonomik varlıklara oranı yalnızca yaklaşık %21'dir ve bu oran, gelişmiş ülkelerdeki %35'lik orana kıyasla oldukça düşüktür. Bu da Vietnam pazarının hala önemli bir büyüme potansiyeline sahip olduğunu göstermektedir.

Ancak, son yıllarda pazarın hızla büyümesi, arz ve talep arasındaki dengesizlikte en belirgin şekilde görüldüğü üzere, sürdürülemezliğini ortaya koyuyor. Ürün yapısı ağırlıklı olarak lüks, yüksek değerli segmente odaklanırken, çoğunluğun gerçek talebi uygun fiyatlı konut grubunda...

Uzmanlar, konut arzının son üç yılda hızla arttığını, ancak dengeli olmadığını söylüyor. Uygun fiyatlı ürünlerin sunulmasının beklendiği banliyö bölgelerinde bile, gerçek fiyatlar ortalama gelirin çok üzerinde. Sürekli yeni fiyat seviyeleri belirleniyor ve bu da insanların konuta erişimini ciddi şekilde kısıtlıyor.

VARS tarafından yapılan bir araştırma, kentsel bir bölgede iki yatak odalı bir dairenin yaklaşık 5 milyar VND'ye mal olduğunu gösteriyor ki bu, şu anda çoğu hanenin karşılayabileceğinin çok ötesinde. Aylık geliri 50 milyon VND olan bir aile varsayıldığında, tüm gelirini harcarsa, ev satın almak için yaklaşık 8 yıla ihtiyacı olacak. Finans sektörünün önerdiği gibi konut harcamaları gelirinin 1/3'ünü geçmezse, süre 25 yıla uzayacak - VARS'a göre.

Düşük gelirliler için tasarlanmış bir konut segmenti olan sosyal konutlar bile, hak sahipleri için giderek "ulaşılamaz" hale geliyor. 60 m2'lik bir dairenin fiyatı yaklaşık 1,5 milyar VND iken, onay kriterlerine göre aylık geliri 40 milyon VND (en yüksek seviye) olan bir hanenin bile, borçlanma ve yaşam masraflarını hesaba katmadan, bir daire satın almak için yaklaşık 10 yıl birikim yapması gerekecek.

Hızla artan konut fiyatları, konut fırsatlarını azaltmakla kalmıyor, aynı zamanda endişe verici sosyoekonomik sonuçlara da yol açıyor. Konut erişilebilirliğindeki fark, varlık sahibi olanlar ile olmayanlar arasındaki uçurumu giderek daha "kapalı" hale getiriyor. Gayrimenkul sahibi olanlar fiyat artışlarından faydalanmaya devam ederken, evi olmayanlar uzun vadeli kiralamak zorunda kalıyor ve bu da varlık biriktirmeyi zorlaştırıyor.

Aslında, son yıllarda gayrimenkul piyasasının büyümesi, esas olarak finansal potansiyeli olan küçük bir kesime fayda sağlarken, insanların çoğunluğu artan gelirlerine rağmen kendilerini "daha fakir" hissediyor. VARS, zamanında bir düzenleyici politika olmazsa bu eğilimin potansiyel olarak servet eşitsizliğine yol açabileceğini analiz etti.

Ekonomi uzmanı Dr. Nguyen Minh Phong, konut fiyatlarının gelirden çok daha hızlı artmasının mevcut emlak piyasasında endişe verici bir sorun olduğunu belirtti. Bu durum, insanların konuta erişimini kısıtlamakla kalmıyor, aynı zamanda ekonomiyi bir varlık "balonu" riskine de itiyor.

Bu nedenle, en önemli çözüm, ulaşım altyapısı veya enerji gibi, uygun fiyatlı ve sosyal konutların geliştirilmesini de stratejik bir öncelik olarak ele almaktır. Gerçek talep karşılandığında, piyasa kendini dengeleyecek, spekülasyon teşviki azalacak ve fiyatlar daha makul bir seviyeye gelecektir.

Aynı zamanda, spekülatif faaliyetleri sıkılaştırmak, kısa vadeli işlemlere uygulanan vergileri artırmak ve ilk kez ev sahibi olacaklar için avantajlı finansal mekanizmalar oluşturmak gerekiyor. Bay Phong, yeterince güçlü politikalar uygulanmadığı takdirde konut fiyatlarının yükselmeye devam edeceğini ve zengin ile fakir arasındaki uçurumun giderek büyüyeceğini öne sürdü.

* Tedarik kaynaklarının tıkanıklığını gidermek, politikaları mükemmelleştirmek

VARS'a göre, piyasanın istikrarlı bir şekilde gelişmesi için, konut fiyatlarındaki hızlı artışı "frenleyecek" çözümlerin hızla uygulanması gerekiyor; bu süreçte odak noktası, uygun fiyatlı konut arzının temizlenmesi. Arz yeterince büyük ve dengeli olduğunda, piyasa arz ve talep yasasına göre kendi kendini düzenleyecek, spekülasyonu ve mantıksız fiyat artışlarını sınırlayacaktır.

Öncelikle, arazi, konut ve gayrimenkul sektöründe yeni hukuk sisteminin uygulanmasına rehberlik eden belgelerin hazırlanmasının hızlandırılması gerekmektedir. Aynı zamanda, yerel kurumların uygulama kapasitesinin artırılması, politikaların belirlenmesinde yetki dağılımının güçlendirilmesi ve her bölgeye ve kalkınma aşamasına uygun esnekliğin sağlanması gerekmektedir.

Arazi tahsisi veya kiralama kararı 1 Ağustos 2024'ten önce alınmış projeler için yıllık %5,4 ek arazi kullanım ücreti alınmasına ilişkin düzenlemenin kaldırılmasının yanı sıra, proje geliştirme maliyetlerini düşürmeye ve konut fiyatlarını düşürmeye olanak sağlayacak net ve istikrarlı bir arazi fiyat belirleme yönteminin (VARS önerisi) yakında yürürlüğe girmesi gerekiyor.

Ayrıca, gayrimenkul piyasası için sermaye seferberlik kanallarının çeşitlendirilmesi ve banka kredisine bağımlılığın azaltılması gerekmektedir. Kurumsal tahvil piyasasının etkili bir orta ve uzun vadeli sermaye kanalı haline gelecek şekilde yeniden yapılandırılması da atılması gereken adımlar arasındadır. Aynı zamanda, Ulusal Konut Fonu'nun kurulması ve piyasa için istikrarlı ve şeffaf bir sermaye kaynağı oluşturmak amacıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın (GYO) geliştirilmesi teşvik edilmelidir.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, konut fiyatlarındaki son artışın arz ve talep arasındaki dengesizliği açıkça yansıttığını vurguladı. Gayrimenkul talebi çoğunluğu oluştururken, arz üst segmentte yoğunlaşıyor. Uygun fiyatlı ürünlerin kıtlığı fiyatları yükselterek uzun süreli bir "aşırı ısınma" olgusuna yol açtı.

Fiyat artışını "frenlemek" için, özellikle kentsel ve banliyö bölgelerindeki uygun fiyatlı konut arzı olmak üzere makul arz kaynaklarının önündeki engelleri kaldırmak gerekiyor. Bununla birlikte, yatırım sermayesi kaynaklarını çeşitlendirmek, banka kredilerine bağımlı kalmak yerine yatırım ortaklıkları (GYO'lar) veya ulusal konut fonları gibi orta ve uzun vadeli seferberlik kanalları geliştirmek gerekiyor.

Dinh, hukuki sorunların çözülmesi, arzın artması ve sermaye akışının daha istikrarlı hale gelmesiyle gayrimenkul piyasasının sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde gelişeceğini, hem halkın konut ihtiyacını karşılayacağını hem de ekonomik büyümeye olumlu katkıda bulunacağını vurguladı.

Özel ilgi gerektiren konulardan biri, sosyal konut ve uygun fiyatlı konutların planlamada önceliklendirilmesi ve özel teşvik politikalarıyla desteklenmesidir. Aynı zamanda, kentsel gelişimin, özellikle çevre yolları, metro ve otoyollar gibi ulaşım altyapısının gelişimiyle el ele gitmesi, kentsel alanı genişletmek, nüfus yoğunluğunu azaltmak ve merkez bölgedeki arsa fiyatları üzerindeki baskıyı azaltmak için gereklidir.

Aynı zamanda profesyonel bir konut kiralama piyasasının geliştirilmesi, "hayatı istikrara kavuşturmak için mutlaka ev sahibi olmak gerekir" zihniyetinin azaltılması ve insanların konut seçeneklerini çeşitlendirmeyi hedeflemek gerekiyor.

Ayrıca, yönetim ajanslarının gayrimenkul piyasası gelişmelerini izlemek için bir dizi gösterge ve erken uyarı kriteri geliştirmeleri gerekmektedir. Bu izleme sistemi, spekülasyon, olağandışı fiyat artışları veya arz-talep dengesizlikleri gibi "sapma" belirtilerini hızla tespit etmeye yardımcı olacak ve böylece piyasada riskler ortaya çıktığında pasif bir şekilde davranmak yerine proaktif olarak uygun müdahale önlemleri alınmasını sağlayacaktır.

Son olarak VARS, birleşik ve şeffaf bir ulusal arazi ve konut veri tabanının oluşturulmasının hızlandırılmasının gerekli olduğuna inanmaktadır. Bu, yönetim kurumlarının, araştırmacıların ve işletmelerin piyasayı doğru ve hızlı bir şekilde analiz etmelerine, tahmin etmelerine ve işletmelerine yardımcı olacak önemli bir temeldir.

Veri sistemi bakanlıklar, şubeler ve yerel yönetimler arasında açık ve birbirine bağlı olduğunda (planlama, işlemler, değerler, yasallık ve arazi kullanım değişiklikleriyle ilgili bilgiler dahil) şeffaflığın artırılmasına, spekülasyonun azaltılmasına ve insanların ve işletmelerin haklarının korunmasına katkıda bulunacaktır.

Kaynak: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm