Emlak fiyatları tavan yaptı, uzmanlar 3 tür emlak vergisi için bir yol haritası oluşturulmasını öneriyor

Konut fiyatlarının bu şekilde kalması mümkün değil.

Vietnam Finansal Danışma Konseyi (VWAS) 2025 Üst Düzey Forumu - Yıllık Forum'da konuşan BIDV Başekonomisti Dr. Can Van Luc, "gayrimenkul kredilerinin çok hızlı arttığını" belirtti. Özellikle, gayrimenkul sektöründeki krediler bugüne kadar %20-21 oranında artarak, tüm sistemin genel kredi büyüme oranının iki katına çıktı.

BIDV baş ekonomisti tarafından yapılan bir ankete göre, Vietnam'da bir memurun ortalama fiyatlı bir daire satın alması şu anda 26 yıl sürüyor; dünya ortalaması ise 15 yıl. Yakın gelecekte daha köklü ve eşzamanlı bir çözüm bulunmazsa, bu süre artmaya devam edecek ve gençler için ev sahibi olma hayali giderek daha da uzaklaşacak.

Dr. Can Van Luc, "Emlak fiyatlarının sonsuza kadar böyle artmasına izin veremeyiz" diye vurguladı.

Giá nhà đất — Dr. Can Van Luc'a göre, Vietnam'da bir memurun ortalama fiyattaki bir daireyi satın alması şu anda 26 yıl sürüyor. Dünya genelinde ise bu süre ortalama 15 yıl.

İnşaat Bakanlığı'nın 2025 yılı ikinci çeyreğine ilişkin gayrimenkul piyasası raporunda, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatlarının yaklaşık 10 yılın en yüksek seviyesine ulaştığı belirtildi.

Özellikle Hanoi'de, ikinci çeyrekte piyasadaki ortalama satış fiyatı, bir önceki çeyreğe göre %5,6 artışla 80 milyon VND/m²'ye ulaştı (aynı döneme göre %33 artış). Ho Chi Minh şehrinde ise ortalama daire fiyatı, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %36 artışla 89 milyon VND/m²'ye ulaştı.

Sadece Hanoi'de metrekare başına 130-160 milyon VND'ye varan daire projeleri bulunuyor. Buna göre, yaklaşık 70 metrekarelik bir dairenin maliyeti 9-11 milyar VND arasında değişiyor.

Ho Chi Minh şehrinde İnşaat Bakanlığı, daire fiyatlarının hafif arttığını, metro hatları, çevre yolları, Cat Lai tüneli ve Thu Thiem, Thao Dien, An Phu, Thanh My Loi gibi birçok önemli güzergahın genişletilmesi gibi üstün altyapı avantajları sayesinde bazı lüks segmentlerin yerel olarak arttığını ve yeni bir fiyat seviyesi oluşturduğunu değerlendirdi. Bazı projelerin metrekare fiyatları 160-200 milyon VND civarında olup, 70 metrekarelik bir dairenin birim maliyeti 11-14 milyar VND'ye kadar çıkabiliyor.

Emlak fiyatlarının sürekli artmasını ve piyasadaki eksiklikleri anlatan Can Van Luc, 6 nedene dikkat çekti.

Öncelikle, son zamanlarda birçok gayrimenkul projesi hukuki sorunlarla boğuşuyor, hata yapma ve sorumluluk alma korkusu gayrimenkul arzını engelliyor. Bu durum artık yavaş yavaş çözülüyor.

İkincisi, sınırlı arz ve sınırlı lisanslama nedeniyle yatırımcılar çoğunlukla üst segment projelere yatırım yapmaktadır. Çünkü üst segment projelerin kârlılığı, alt segmentlere göre daha yüksektir.

Üçüncüsü, yüksek gelirli kesimin hakimiyeti altında arz ve talep dengesi bozulurken, düşük maliyetli sosyal konutlar da dahil olmak üzere orta ve uygun fiyatlı segmentlerdeki gerçek talep fiyatları yukarı itiyor.

Dördüncüsü, spekülasyon, fiyat enflasyonu ve fiyat manipülasyonu durumudur. Bay Luc, fiyat manipülasyonunun bazı yatırımcılar tarafından yapıldığını söyledi. Bazı aracı kurumlar da fiyat manipülasyonuna katılarak fiyatı yukarı çekti.

Beşincisi spekülasyon. Luc, batdongsan.com tarafından 600 gayrimenkul yatırımcısı ile yapılan bir ankete atıfta bulundu. Ankete katılanların %86'sı, evde yaşamak yerine 1 yıl içinde satmayı planladıklarını söyledi.

Son olarak, henüz bir emlak vergisi bulunmuyor; zira şu anda işlemlerin yalnızca %2'si kayıt ücretine tabi. Dr. Can Van Luc'a göre, Vietnam'ın emlak vergisi geliri toplam bütçe gelirinin yaklaşık %1,6'sını oluştururken, diğer ülkelerin geliri yaklaşık %4-5 civarında.

3 tür gayrimenkul vergisinin tahsiline yönelik bir yol haritası oluşturulması

Çözümler konusunda Dr. Can Van Luc, hukuki sorunların çözülmesiyle arzın artırılmasının önemli olduğunu vurguladı. Hükümet, ulusal bir konut geliştirme fonu kurmayı planlıyor. Bu fon, özellikle kiralık sosyal konutlar ve uygun fiyatlı konut arzının artırılmasına yardımcı olacak.

Ayrıca, askıda kalmış projelerin de çözüme kavuşturulması gerekiyor, şu anda yaklaşık 3.000 proje var ve toplam yatırım sermayesi yaklaşık 6 milyon milyar VND.

Luc, "Yaklaşık 3.000 projenin sadece %10-15'inin kaldırılması, ekonomiye büyük miktarda sermaye enjekte edilmesini sağlayacak. Bu, sadece arzı artırmakla kalmayacak, aynı zamanda ekonominin büyümesini de teşvik edecek," dedi.

Luc, daha sonra arazi ihaleleri de dahil olmak üzere fiyat enflasyonu ve fiyat manipülasyonuyla sıkı bir şekilde mücadele edilmesi gerektiğini vurguladı.

Son olarak, BIDV uzmanlarına göre, gayrimenkul vergilendirmesi konusunu da düşünmemiz gerekiyor. Bay Luc'a göre, birçok kişi gayrimenkul vergilendirmesinin piyasayı "çökerteceğini" düşünüyor, ancak bu tamamen yanlış. Çünkü vergilendirme bir yol haritasına göre uygulanacak, hemen değil.

Emlak vergisi veri bilgisi gerektirir, veriye ulaşmak 1-2 yıl sürer. Hükümet, arazi ve gayrimenkul verilerini toplama konusunda çok kararlı. 3 tür gayrimenkulü vergilendirmek için bir yol haritasına ihtiyaç var, uluslararası ülkeler bunu uzun zamandır yapıyor.

Birincisi işlem vergisi (gelir veya kâr üzerinden). İkincisi ikinci konut ve ötesi üzerinden alınan vergi. Sonuncusu ise veraset vergisi," diye belirtti Dr. Can Van Luc.

Aynı görüşü paylaşan CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung, er ya da geç gayrimenkul vergilendirmesini göz önünde bulundurmamız gerektiğini söyledi. Vergilendirme gereklidir, ancak Duong'a göre asıl önemli olan vergilendirmenin nasıl yapılacağı, vergi oranının ne olduğu, verginin nasıl hesaplanacağıdır... Örneğin, ikinci bir ev sahibi olmanın ne kadar vergi getirdiği, bir ev satın alıp 1 yıl sonra tekrar satarken verginin nasıl hesaplanacağı...

"Vergilendirme, hasta olduğumuzda ilaç almamız gerektiği anlamına geliyor. Ancak iyileşmek için ilaç almamız gerekiyor, bu yüzden dozun hesaplanması gerekiyor," dedi Bayan Dung.

Source: https://vtv.vn/gia-nha-dat-tren-troi-chuyen-gia-de-xuat-xay-lo-trinh-danh-3-loai-thue-bat-dong-san-100250925212853137.htm