Darboğazların ortadan kaldırılması ve arazi kaynaklarının akışının açılması

Fotoğraf yazısı — İllüstrasyon fotoğrafı: Tuan Anh/VNA

Toprak Kanunu'nun uygulanmasının örgütlenmesinde karşılaşılan zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi mekanizma ve politika öngören Milli Meclis Karar Taslağı'na birçok yenilik eklendi: Arazi fiyat çerçevesinin kaldırılması, şeffaflığın artırılması, yerel yönetimlere yerel yönetimlerin atanmasının teşvik edilmesi, Devlet, vatandaş ve işletmeler arasında çıkar uyumunun sağlanması.

Uzmanların belirttiği ilk beş darboğazdan biri, 1 Temmuz 2025'ten itibaren uygulamaya girecek olan iki kademeli yerel yönetim modeli (il - taban düzeyi) ile arazi planlama sistemi arasında uyumsuzluktur. 2024 Tapu Kanunu'nda "ilçe düzeyinde arazi kullanım planlaması ve planlaması" hükümleri hâlâ korunurken, merkezi olarak yönetilen kentlerde veya özel idari- ekonomik birimlerde mevcut yönetim örgütlenme modeli iki kademeli kentsel yönetime göre işlemektedir.

Bu durum, yetki yetersizliğine ve planlama onayında tutarlılığa yol açarak uygulama sürecinin kesintiye uğramasına veya uzamasına neden olmaktadır. Tarım ve Çevre Stratejisi ve Politika Enstitüsü ( Tarım ve Çevre Bakanlığı ) Müdür Yardımcısı Dr. Nguyen Dinh Tho'ya göre, arazi kullanım planlamasının genel kentsel gelişim planlamasına ve tabandan kaynak kullanım planlamasına entegre edilebilmesi için Kanun'un yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, yerel yönetimler uygulama ve denetim konusunda kafa karışıklığı yaşayacaktır.

İmar mevzuatının iki kademeli yönetim modeline uyum sağlamasındaki gecikme, yalnızca Kanun'un uygulanabilirliğini etkilemekle kalmıyor, aynı zamanda birçok yerel yönetimin "talimat beklemesine" ve yatırım akışının engellenmesine yol açıyor. Bu nedenle, planlamanın yeni Arazi Kanunu'nun uygulanması zincirinde ilk "kurumsal darboğaz" haline gelmesini önlemek için yakında ortak bir rehberlik kararına ihtiyaç duyulmaktadır.

Tespit edilen ikinci darboğaz, arazi ihale ve açık artırma mekanizmasının yatırımcılar için pek de avantajlı olmayan birçok eksikliğe sahip olmasıdır. Arazi tahsisi ve kiralamasının açık artırma ve açık artırma yoluyla yapılması, tanıtım ve şeffaflığı sağlamak ve grup çıkarlarını önlemek için önemli bir araçtır. Ancak, mevcut uygulama süreci birçok kısıtlamayı ortaya koymaktadır.

Devlet tarafından yönetilen arazi fonları için yıllık ödemeli arazi kiralama şekline dair net bir kılavuz bulunmamaktadır. Bazı bölgeler, bütçe gelirini güvence altına almak ve kamulaştırılmış alanlara yatırım yapan işletmeleri desteklemek gerektiğinde "hangi çözümü uygulayacaklarını bilememe" durumuyla karşı karşıya kalmaktadır.

Aynı zamanda, arazinin ihaleye çıkarılmasından önce detaylı 1/500 ölçekli plan zorunluluğu, özellikle karma kullanımlı veya yerleşim alanlarıyla iç içe geçmiş kamu arazileri için uygulamada zorluklara yol açmaktadır. Yıllık ödemeli arazi kiralama şekli ise yatırımcıların maliyet hesaplamasını, ipotek ödemesini ve orta-uzun vadeli sermayeyi harekete geçirmesini zorlaştırmaktadır.

Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Kurulu Üyesi Dr. Can Van Luc, arazi ihale mekanizmasının, özellikle sosyal altyapı projelerinin ilk aşamasında daha esnek olması gerektiğini belirtti. Katı olması, istemeden de olsa özel sektörün motivasyonunu ortadan kaldıracaktır; bu da 2024 Arazi Kanunu'nun en güçlü şekilde harekete geçirmeyi hedeflediği konudur. Zira ihale ve ihale düzenlemeleri ile arazi kiralama mekanizmalarındaki senkronizasyon eksikliği, yatırım çekiciliğini azaltmakla kalmayıp aynı zamanda bütçe kaybı riski de doğurmaktadır.

Bu nedenle, Hükümetin, Arazi Kanunu'nun uygulanmasının örgütlenmesinde karşılaşılan zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi mekanizma ve politika öngören Ulusal Meclis Kararnamesi Taslağı hakkında 339/NQ-CP sayılı Kararname'yi yayınlaması, Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın Arazi Kanunu'nun bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan Kanun Tasarısı Taslağı hakkındaki 136/TTr-BNNMT sayılı Teklifi'nde araştırma sonuçlarının devralınmasına izin verilmesi, doğru yönde atılmış bir adımdır, ancak işletmelerin net bir yasal temele sahip olması için bunun uygulamaya rehberlik eden bir kararnameye hızla somutlaştırılması gerekmektedir - diye yorumladı Bay Luc.

Ayrıca, kalkınma uygulamalarını kapsamayan ve esneklikten yoksun arazi geri kazanım yönetmelikleri, uzmanlar tarafından belirtilen üçüncü darboğazdır. 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 79. maddesinin, arazi geri kazanımının kapsamını 2013 tarihli Arazi Kanunu'na kıyasla genişlettiği düşünülse de, stratejik ve acil öneme sahip tüm projeleri kapsamamaktadır.

Kanunda, BT (inşa-devret) projelerinin finansmanı için arazi fonu oluşturulması veya çevre kirliliği nedeniyle taşınmak zorunda kalan işletmeler için arazilerin yeniden düzenlenmesi amacıyla arazi geri kazanım mekanizması açıkça düzenlenmemiştir... Ayrıca, arazi geri kazanımının ancak tazminat, destek ve yeniden iskân planının onaylanmasından sonra yapılabileceği yönündeki düzenleme, gecikmelere neden olmakta ve acil projeler için esneklik sağlamamaktadır.

Bu darboğazla ilgili olarak Hanoi Hukuk Üniversitesi Konseyi Başkan Yardımcısı Doçent Dr. Nguyen Quang Tuyen, yasanın önemli projeler için özel bir mekanizmaya sahip olması gerektiğini, çünkü yeterli idari prosedür beklersek otoyollar, havaalanları ve büyük sanayi parkları gibi ulusal stratejik altyapıların ilerlemesinin gecikeceğini ve yönetim kurumlarının endişe duyduğu yasal risklerden çok daha büyük zararlara yol açacağını söyledi.

Bu darboğaz, arazi edinimi yönetmeliklerinin tasarımında esneklik eksikliğinin, Vietnam'ın hızlandırmayı hedeflediği altyapı gelişimini engellediğini de gösteriyor. Uzmanlara göre, acil çözüm, tazminat ve saha izni konularındaki "darboğazları" önlemek için Kamu Yatırımları Kanunu veya İhale Kanunu'ndaki mekanizmaya benzer şekilde, kilit projeler için özel bir yetkilendirme mekanizmasının incelenmesidir.

Ortadan kaldırılması gereken dördüncü darboğaz, uygulayıcılar arasında endişeye neden olan yetersiz ve istikrarsız arazi fiyatlandırma mekanizmasıdır. 2024 Tapu Kanunu, "arazi fiyat çerçevesini" ortadan kaldırarak, piyasa fiyatını daha yakından yansıtan ve her yıl güncellenen bir arazi fiyat tablosu mekanizmasına geçiş yapmıştır. Bu, kayda değer bir ilerleme olsa da, mevcut fiyatlandırma mekanizmasının pratik uygulamada hâlâ birçok darboğazı bulunmaktadır.

Öncelikle, belirli arsa fiyatlarının belirlenmesi danışmanlık kuruluşlarına ve piyasa verilerine fazlasıyla bağlı olup, bilgi sistemi ve ulusal arsa fiyat veri tabanı henüz tamamlanmamış olup, bu durum bölgeler arasında tutarsız değerleme sonuçlarına yol açmaktadır. Proje arsa fiyatlarını belirlemede temel araç olan fazlalık yöntemi standartlaştırılmamıştır ve bu da yatırım maliyetlerinin artmasına ve işletmelerin rekabet gücünü olumsuz etkilemektedir.

Merkez Ekonomi Yönetimi Enstitüsü eski Müdür Yardımcısı Dr. Tran Kim Chung, şeffaf bir değerleme veritabanı oluşturulmazsa, uygulayıcıların her zaman hata yapmaktan korkacağını söyledi. Sonuç olarak, birçok yer "imza atmaktan kaçınıyor" ve bu da hem kamu yatırımlarının ilerlemesini hem de kentsel ve endüstriyel park gelişimini yavaşlatıyor. Bu darboğaz sadece teknik bir sorun değil, aynı zamanda kamu görevlerini yerine getirirken psikolojik bir sorumluluk da teşkil ediyor. Arazi fiyatları mali yükümlülüklerle bağlantılı olduğunda, herhangi bir sapma denetim, inceleme veya cezai sorumluluğa yol açabilir.

Bu nedenle, Hükümetin, arazi fiyat verilerinin dijitalleştirilmesini teşvik ederken, süreci düzgün bir şekilde uygulayanları koruyacak bir mekanizmayı yakında çıkarması, yerel yönetimlerin harekete geçmeye ve sorumluluk almaya cesaret etmeleri için güvenli bir yasal koridor oluşturması gerekiyor - Bay Chung önerdi.

Ayrıca, geçiş döneminde Tapu Kanunu ile ilgili kanunlar arasındaki senkronizasyon eksikliği, çözülmesi gereken beşinci darboğazdır. Bu aynı zamanda sistemsel bir darboğazdır. 2024 Tapu Kanunu çıkarıldığında, 2024 Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu, İhale Kanunu, Yatırım Kanunu vb. gibi bir dizi başka kanun da değiştirilecek, eklenecek veya aynı anda yürürlüğe girecektir.

Ancak bu yasalar arasındaki uyum henüz tam olarak sağlanamamış ve bu durum geçiş döneminde birçok bölgede karışıklığa yol açmıştır. Örneğin, ticari konut projelerinin uygulanması için arazi kullanım haklarının devrine ilişkin yönetmelik, Ulusal Meclis Kararı ve Hükümet Kararnamesi'nde değiştirilmiş, ancak Arazi Kanunu'nun yol gösterici belgelerine zamanında "uygulanmamıştır". Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi bazı bölgelerde, Kararnameyi "bekleyen" projelerde durum böyle olmuş ve bu da kaynak israfına neden olmuştur.

Hukuki açıdan bakıldığında Avukat Truong Thanh Duc şunları söyledi: “Arazi Kanunu’nda değişiklik yapma konusunda büyük ilerleme kaydettik, ancak ilgili kanunlar eş zamanlı olarak değiştirilmezse, hâlâ “kanun bekleyen kanunlar” olacak ve bu da işletmelerin yatırım prosedürlerini neye dayandıracaklarını bilmelerini zorlaştıracak.”

Hükümet, bu darboğazı aşmak için proaktif bir şekilde 339/NQ-CP sayılı Kararı yayınladı ve Arazi Kanunu'nun uygulanmasının organizasyonundaki zorlukları ortadan kaldıracak mekanizma ve politikalar hakkında ayrı bir Karar'ın yayımlanması için Ulusal Meclis'e sundu. Ancak avukatlar, bu Karar'ın gerçekten yürürlüğe girebilmesi için, yatırım projelerinin uygulanmasında "yasal boşluk" oluşmasını önleyecek şekilde eski ve yeni düzenlemeler arasında geçiş konusunda ayrıntılı bir rehberliğe ihtiyaç duyulduğunu belirtti.

2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki en büyük beş darboğazın 10. oturumda ele alınmasıyla, 15. Ulusal Meclisin, Hükümet ve Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın önerileri doğrultusunda Arazi Kanunu'nun uygulanmasının örgütlenmesinde karşılaşılan güçlüklerin giderilmesine yönelik mekanizma ve politikalara ilişkin özel bir Karar'ı ele alması ve yakında çıkarması bekleniyor.

Uzmanlar ayrıca, ilgili mevzuatın (Yatırım Kanunu, Konut Kanunu, İhale Kanunu, İnşaat Kanunu) gözden geçirilmesini ve eş zamanlı olarak düzenlenmesini, böylece anlayış ve uygulama süreçlerinin birleştirilmesini önerdi. Özellikle, arazi verilerinin dijitalleştirilmesinin güçlendirilmesi, yıllık arazi fiyat listelerinin kamuoyuna duyurulması, şeffaf bir altyapı oluşturulması ve yönetim kurumları için hukuki risklerin azaltılması gerekmektedir. Mevzuata uyanların eğitilmesi ve korunması, cesaretli ve sorumluluk almaya teşvik edilmesinin yanı sıra, altyapı, sanayileşme ve kentleşmenin ilerlemesini sağlayacak temel projeler için özel mekanizmaların geliştirilmesi gerekmektedir.

Yukarıda belirtilen darboğazlar tespit edilip zamanında ve eş zamanlı olarak çözülürse, 2024 Arazi Kanunu görevini tam olarak yerine getirecektir. Ancak o zaman arazi, mevcut entegrasyon ve sanayileşme sürecinde bir "darboğaz" değil, sürdürülebilir kalkınmanın gerçek bir itici gücü haline gelecektir.

Kaynak: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm