Kentsel yatırım projelerine yönelik ihalelerde yerel yönetimlerin yaşadığı önemli darboğazların ortadan kaldırılması

Devlet bütçesine ödenecek miktarın yerine asgari oranın belirlenmesi

Hükümet , arazi kullanarak proje uygulayacak yatırımcıları seçmeye ilişkin İhale Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin bir dizi madde ve tedbiri ayrıntılarıyla açıklayan 115/2024 sayılı Kararnameyi yayınladı. Bu kararnamedeki en büyük değişiklik, işletmelerin devlet bütçesine ödemesi gereken asgari oranın açıkça tanımlanmasıdır.

Avukat Pham Thanh Tuan'a göre, daha önce, 25/2020 sayılı Kararname hükümlerine göre, arazi kullanım ücreti ve arazi kirası (eski adıyla m3) dışında Devlet bütçesine yapılacak ödemenin tutarının belirlenmesinde, yerleşim yerleri 3 konuda zorlukla karşılaşıyordu.

İlk olarak, ihale sonuçlarının olmaması veya çok fazla referans arazi fonu olması nedeniyle referans arazi fonu bulunmamaktadır ve bu da sentezlemeyi zorlaştırmaktadır. İkinci olarak, beklenen arazi kullanım bedeli ve arazi kirasını belirlemek zordur. Üçüncü olarak, bu değerleme çalışmasında yerel kurumlar arasında koordinasyon sağlamak zordur. Bu, birçok yerel yönetimin arazi kullanan projeler için ihale düzenlerken kafa karışıklığının nedenlerinden biridir.

Yukarıda belirtilen eksikliklerin giderilmesi için 115/2024 sayılı Kararnamenin 48. maddesi, kentsel alan projelerinin hayata geçirilmesi için yatırımcı seçimine yönelik ihalelerde Devlet bütçesine yapılacak asgari ödeme oranını (genelde m değeri olarak anılır) öngörmektedir; kırsal yerleşim alanları ise daha önce olduğu gibi tutar olarak değil, yüzde olarak hesaplanmaktadır.

Yüzde, mahalli proje uygulanan arsaların kullanım hakkı ihalesi sonrası referans ortalama artış oranı (başlangıç ​​fiyatı ile ihale sonucu oluşan fiyat arasındaki fark) esas alınarak hesaplanır.

Söz konusu proje uygulaması için (kişilerin konut yapması için yapılan bireysel arsa ihalelerinin sonuçları kullanılmadan) ihale edilen arazinin, proje yatırım politikasının onaylanması kararından önceki 3 yıl içinde (bazı özel durumlarda en fazla 7 yıl) başarılı ihale sonuçlarına sahip olması ve ihale edilen arazinin lokasyon olarak benzer (aynı ilçe düzeyinde veya ilin başka bir ilçesinde) olması gerekmektedir.

Böylece Kararname, arazi kullanım verimliliğinin değerlendirilmesi kriterlerinin belirlenmesinde, daha önce olduğu gibi bu değerin para cinsinden belirlenmesi yerine, "devlet bütçesine asgari ödeme oranı"nın uygulanması yönünde bir değişikliğe gitmiştir. Devlet bütçesine yapılacak gerçek ödeme tutarı (M değeri), yatırımcı tarafından önerilen bütçe ödeme oranının projenin gerçek arazi kullanım bedeli ve arazi kirasıyla çarpılmasıyla elde edilecektir.

Ho Chi Minh şehrinde bir gayrimenkul projesi (Fotoğraf: Trinh Nguyen).

Bölgeye önemli gelir getirmesi bekleniyor

Gayrimenkul hukuku uzmanları m değerinin belirlenmesini şu şekilde açıklamaktadır:

A Bölgesi Halk Komitesi, 4 kentsel alan projesi için arazi kullanım hakları ihalesi düzenlemiştir. A Bölgesi, bu 4 projenin ihale sonuçlarını kullanarak ihale sonrası ortalama artış oranını (taban fiyatı ile ihale fiyatı arasındaki oran) hesaplayacaktır; sonuç %10'dur. İhale dokümanlarında belirtilen %10'luk oran, yatırımcının devlet bütçesine ödemesi gereken asgari tutardır (değer m).

Yatırımcılar, Devlet bütçesine %10 veya daha yüksek bir ödeme oranı teklif etmelidir. Devlet bütçesine yapılacak gerçek ödeme tutarı, kazanan yatırımcının önerdiği oranın (örneğin, %20) ödenecek gerçek arazi kullanım bedeli ve arazi kirasıyla (örneğin, 200 milyar VND) çarpımı kadar olacaktır. Arazi kullanım bedeli ve arazi kirası, arazi kanunu hükümlerine göre hesaplanır. Dolayısıyla yatırımcı, arazi kullanım bedeli (M değeri) yükümlülüğüne ek olarak Devlet bütçesine 40 milyar VND ek ödeme yapacaktır.

Mahallinde daha önce proje ihalesi yapılmamışsa formüle dahil edilecek referans arazi fonu bulunmayacaktır. Kararnamenin 48 inci maddesinin 6 ncı fıkrasında ayrıca, ihaleye çıkarılacak referans arazi fonu bulunmaması halinde, yatırım politikası kararı tarihinden önceki son 5 yıl içinde ihaleye çıkarılan projelerin bütçe ödeme bedelinin ortalama artış oranı veya ihaleye çıkarılan proje bilgisini onaylayan belgenin kullanılabileceğini hükme bağlamıştır.

Yerel yönetim, projeyi açık artırma veya ihale yoluyla hayata geçirecek yatırımcıları seçmemişse ve dolayısıyla referans arazi fonu yoksa, ihale dokümanlarında devlet bütçesine yapılacak ödeme oranı (m) belirtilmez. Bu oran, yatırımcı tarafından ihale dokümanlarında teklif edilir. Yatırımcı tarafından devlet bütçesine yapılacak ödeme tutarı (M), Proje Sözleşmesi'nde belirtilen şekil ve takvime göre arazi kullanım bedeli ve arazi kirasının ödenmesiyle aynı anda ödenir.

Böylece, Devlet bütçesine katkı oranının (m) belirlenmesi net ve eksiksiz hale getirilmiş ve birçok yerel yönetim için zorluklar hafifletilmiştir. Devlet bütçesine katkı oranının (m) belirlenmesine ilişkin yeni düzenlemenin, yerel yönetimlere önemli bir gelir getirmesi ve yatırım ortamını şeffaf ve cazip bir yöne taşıması beklenmektedir.

Ancak avukat Pham Thanh Tuan'a göre yukarıdaki hesaplama, M'nin ödemesi gereken para miktarından işletmenin proje uygulama maliyetini önemli ölçüde artırabilir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm