350.000 milyar VND'den fazla ihraç edilmiş gayrimenkul kurumsal tahvili

Mart 2024 itibarıyla gayrimenkul işletmelerinin özel olarak ihraç ettiği kurumsal tahvil tutarı 350,876 milyar VND'dir.

Ödenmemiş gayrimenkul kurumsal tahvilleri yaklaşık 350.880 milyar VND'dir

Maliye Bakanlığı, 2015 yılından 2023 yılı sonuna kadar gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme alanındaki politika ve mevzuatın uygulanmasına ilişkin 3768/BTC-QLCS sayılı raporunu yayımlayarak, TBMM Ekonomi Komisyonu'na gönderdi.

Buna göre, 2015-2023 döneminde, 330 gayrimenkul işletmesi tarafından yurt içi piyasada toplam ihraç tutarı 726.335 milyar VND'yi aşan bireysel kurumsal tahvil ihraç edilmiş, ortalama ihraç vadesi yıllık %3,69'a, ortalama ihraç faiz oranı yıllık %10,15'e ulaşmıştır. Gayrimenkul işletmeleri tarafından Mart 2024 itibarıyla ihraç edilen bireysel kurumsal tahvillerin vadesi geçmiş borcu 350.876 milyar VND'dir.

Ayrıca 2015-2023 döneminde 4 gayrimenkul işletmesi uluslararası piyasaya toplam hacmi 2,18 milyar ABD doları olan bireysel şirket tahvili ihraç etmiştir.

Mevcut düzenlemelere göre, son dönemde gayrimenkullere ilişkin vergi, harç ve masraf politikaları sistemi, esas itibarıyla her üç aşamada ortaya çıkan gayrimenkule ilişkin tüm gelirleri kapsamaktadır.

Bunlar arasında gayrimenkullerin mülkiyet ve kullanım haklarının tesisi, gayrimenkullerin kullanılması, değerlendirilmesi ve gayrimenkul piyasasının şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde devredilmesi, devlet bütçesine istikrarlı bir gelir kaynağı yaratılması yer almaktadır.

Özellikle, 2017'den 2023'e kadar gayrimenkul devir faaliyetlerinden elde edilen kişisel gelir vergisi geliri yıllar içinde artış göstermiştir. 2018'de %19,82, 2019'da %11,44, 2020'de %12,22, 2021'de %30,4 artmış ve en yüksek artış 2022'de, 2021'deki gelire göre %64,34'lük bir artış oranıyla gerçekleşmiştir. 2023 yılında, gayrimenkul devir faaliyetlerinden kaynaklanan vergi kaybıyla mücadele yerel yönetimler tarafından hala odaklanmaktadır, ancak gayrimenkul piyasasının çok zor bir dönemden geçmesi, satın alma gücü ve likiditenin keskin bir şekilde azalması, nakit akışı eksikliği; makul olmayan bir konut ürünü yapısıyla ilişkili konut arzının olmaması... dolayısıyla piyasadaki işlem sayısı azalmıştır.

Maliye Bakanlığı, bu dönemde gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren 19 işletmeyi denetledi. Denetim kuruluşunun mali işlemler için önerdiği tutarlar, çoğunlukla tapu harcı, katma değer vergisi, kurumlar vergisi, gelir vergisi beyannamesinin eksik ödenmesi, tercihli vergi oranlarının yanlış belirlenmesi vb. konularla ilgiliydi.

Gayrimenkul sektöründeki 13 işletmenin yer aldığı listede, teklif tutarı 1.182,8 milyar VND olup, bunun 255,7 milyar VND'sinin devlet bütçesine ödenmesi, diğer mali ödemelerin ise 999,8 milyar VND olması öngörülmektedir. Bu işletmeler şunlardır: Hanoi Konut Geliştirme Yatırım Şirketi (Handico), Kosy Anonim Şirketi, 319 BQP Şirketi, Viglacera Şirketi, Song Da Şirketi, Hanoi Konut Geliştirme Yatırım Şirketi, UDIC Altyapı Geliştirme Yatırım Şirketi, Hanoi İnşaat Şirketi (Hancorp), Konut ve Kentsel Gelişim Yatırım Şirketi (HUD) 8,2 milyar VND'den fazla borçlu, IDICO Şirketi - A.Ş., Endüstri Parkı Geliştirme Anonim Şirketi, Endüstriyel Yatırım ve Geliştirme Şirketi - A.Ş. (Becamex Binh Duong ) ....

31 Aralık 2023 itibarıyla, denetlenen 13 gayrimenkul işletmesi önerileri ciddi şekilde uygulamış ve bütçeyi ödemişti. Ancak, arazi kullanım değerinin belirlenmesi, teknik altyapı maliyetlerinin tahsisi, varlıkların devri vb. konularda yaşanan sorunlar nedeniyle yalnızca birkaç işletme uygulamayı tamamlayamadı ve bu durum, ödemelerin ve ilgili mali yükümlülüklerin gecikmesine yol açtı.

Yetkililer ayrıca, aralarında Trainco Binh Dinh Limited Şirketi, 578 İnşaat ve Yatırım Anonim Şirketi, Petrol Gayrimenkul Anonim Şirketi gibi önemli isimlerin de bulunduğu 6 gayrimenkul işletmesinin idari denetim alanında denetlenmesini de önerdi. Bütçeye toplanması ve ödenmesi önerilen toplam vergi tutarı 237,4 milyar VND'dir (çoğunlukla katma değer vergisi, kurumlar vergisi, kişisel gelir vergisi, tercihli vergi oranlarının yanlış belirlenmesi gibi vergilerin beyanı ve eksik ödenmesinden kaynaklanmaktadır).

Maliye Bakanlığı ayrıca, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla denetlenen gayrimenkul iş kolundaki birim ve işletmelerin önerileri esas itibarıyla ciddi şekilde hayata geçirdiğini (236 milyar VND'nin üzerinde bütçe ödediğini) bildirdi.

Gayrimenkul iş operasyonlarını yönetin ve denetleyin

Sosyal konut geliştirme projelerinin uygulanmasına ilişkin olarak Maliye Bakanlığı, arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralama bedellerinden elde edilen gelirin tamamen yerel bütçeye bırakıldığını belirtmiştir. Şu anda, 2021-2025 dönemi için orta vadeli kamu yatırım sermaye planı Hükümet tarafından bakanlıklara, şubelere ve yerel yönetimlere tahsis edilmiştir. Kamu Yatırımları Kanunu hükümlerine göre, Planlama ve Yatırım Bakanlığı, yatırım planları geliştirmek, sentezlemek ve orta vadeli ve yıllık kamu yatırım planlarını bakanlıklara, merkezi kurumlara ve yerel yönetimlere tahsis etmek üzere yetkili makamlara sunmakla görevli birimdir; dolayısıyla sosyal konut inşaatı için sermaye tahsis etmek ve genel olarak sosyal konut politikalarını uygulamakla görevlidir; Maliye Bakanlığı ise yalnızca talep edildiğinde birimlere koordinasyon sağlamakta ve görüş bildirmektedir.

Son dönemde, Sosyal Konutların kira bedelleri, alım bedelleri, satış bedellerinin belirlenmesinde, Sosyal Konut Yönetim ve İşletme Hizmetlerinin bedellerinin yönetilmesinde yönlendirme, izleme ve yönlendirme yapılması konusunda İmar Bakanlığı'ndan koordinasyon talebinde bulunan bir yazı tarafımıza ulaşmamıştır.

Planlama ve Yatırım Bakanlığı, Devlet tarafından belirlenen kredi kuruluşlarına yönelik faiz oranı farklarını telafi etmek için kaynak ayırmamıştır; bu nedenle bu kredi kuruluşları, sosyal konut geliştirme; sosyal konut politikalarının uygulanması için imtiyazlı krediler; sosyal konutların yönetimi ve kullanımı ile ilgili birçok düzenleme içeren 100/2015/ND-CP sayılı Sosyal Konut Geliştirme ve Yönetimi Kararnamesi kapsamındaki Program kredilerini henüz uygulamamıştır.

Maliye Bakanlığı, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin yeni sermaye kaynaklarına erişebilmeleri için piyasa sorunlarının kapsamlı bir şekilde çözülmesi gerektiğine inanmaktadır. Ayrıca, banka kredileri ve şirket tahvilleri gibi bilindik finansal kaynaklara ek olarak, diğer finansal ürünlerden (gayrimenkul yatırım fonları, konut tasarruf fonları, gayrimenkul menkul kıymetleştirme vb.) veya diğer kanallardan (doğrudan ve dolaylı yabancı yatırım) sermaye kaynaklarının geliştirilmesi, çekilmesi ve etkin bir şekilde işletilmesini sağlayacak mekanizmalar ve politikalar bulunmalıdır. Aynı zamanda, yetkililerin, riskli finans piyasasındaki bireysel yatırımcıları korumanın yanı sıra, dürüstçe faaliyet gösteren gayrimenkul işletmelerini de koruyacak politikalara sahip olması gerekmektedir.

Maliye Bakanlığı ayrıca, Tapu Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu başta olmak üzere ilgili hukuki politikaların uygulanmasında karşılaşılan güçlüklerin sentezlenmesine devam edilmesi ve gayrimenkul işletme faaliyetlerine ilişkin hukuki çerçevenin oluşturulması ve piyasa yönetiminin etkinliğinin artırılmasına yönelik çözümler bulunmasını önerdi.

Aynı zamanda, gayrimenkul işletmelerinin faaliyetlerini yakından yönetmek ve izlemek, gayrimenkul sektöründeki riskleri en aza indirmek için lisanslı projelerin hayata geçirilmesinde finansal kapasitenin uygun olmasını sağlamak, gayrimenkul işletmeleri kurarken veya inşaat ruhsatı verirken, gayrimenkul projelerine yatırım yaparken işletmelerin projeyi hayata geçirebilecek yeterli finansal kapasiteye sahip olmasını sağlamak için mevzuatı incelemek ve tamamlamak gerekmektedir.

Ayrıca, İnşaat Bakanlığı, gayrimenkul piyasasının istikrarlı, sürdürülebilir ve şeffaf bir şekilde gelişmesi için yönetimini güçlendiriyor; inşaat ruhsatlarının verilmesi, proje açılış ruhsatları, gayrimenkul ticaret katlarının işlem faaliyetleri ve gayrimenkul sektöründe kara para aklamayla mücadeleyi yakından izliyor...

PV/VTV'ye göre

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/hon-350-000-ty-dong-du-no-trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san/20240510010953948