Çok fazla sermayeye ihtiyaç duymadan gayrimenkule yatırım yapabilirsiniz

Maliye Bakanlığı'nın 18 Haziran öğleden sonra düzenlediği olağan basın toplantısında, Devlet Menkul Kıymetler Komisyonu Başkan Yardımcısı Bay Bui Hoang Hai, VPS Menkul Kıymetler Şirketi ile birlikte çalıştığını belirterek, bu birimin, bölünmüş gayrimenkuller şeklinde menkul kıymet sertifikaları dağıtımının derhal durdurulmasını talep etti.

Devlet Menkul Kıymetler Komisyonu Başkanı'na göre, şu anda bu gayrimenkul yatırım yöntemiyle ilgili herhangi bir düzenleme bulunmuyor. Bay Hai, "Yönetim ajansı, bunu birçok risk içeren bir tür olarak değerlendiriyor ve VPS'nin bu ürünü dağıtmayı durdurmasını talep ediyor," dedi.

Bu kişi ayrıca, yabancı pazarlarda bu tür işlerden kaynaklanan riskleri kontrol altına almak ve sınırlamak için özel düzenlemelerin bulunduğunu, ancak Vietnam'da henüz böyle bir düzenlemenin bulunmadığını söyledi.

Maliye Bakan Yardımcısı Nguyen Duc Chi de Bakanlığın bu konuda Menkul Kıymetler Komisyonuna talimat verdiğini söyledi.

Bay Chi, mevcut yasalarda herhangi bir yasaklama bulunmadığını, ancak bir devlet yönetim kurumu olarak Menkul Kıymetler Komisyonu'nun, menkul kıymet şirketlerinin faaliyetlerini yakından izleme sorumluluğu bulunduğunu söyledi.

Bay Chi, bu işletmelerin hizmet sunumunun lisanslı alanlar ve sektörler dahilinde olması gerektiğini, bu kapsamın dışında kalmaları durumunda ise yönetimin kapsamlı bir değerlendirme yapabilmesi için faaliyetlerine son verilmesi gerektiğini belirtti.

Gayrimenkul yatırım alt bölümleme modeli, esasen gayrimenkulün hisseler halinde bölünerek birçok yatırımcıya satılmasıdır. Bu model, Vietnam pazarında 4-5 yıl önce ortaya çıkmıştır. Daha önce benzer şekilde faaliyet gösteren bazı modeller arasında Moonka, Houze Invest ve Sunshine Homes bulunmaktadır.

Son dönemde Fnest JSC, VPS Menkul Kıymetler Şirketi'nin SmartOne uygulaması üzerinden gayrimenkul yatırım hizmetleri sağlıyor.

Katılmak için müşterilerin VPS yatırımcısı olması gerekmektedir. Buna göre, her gayrimenkul iş birimi tarafından değerlenir ve Fnest birimindeki birincil yatırımcılara satılabilecek hisse senetlerine dönüştürülür. 1 Fnest, 10.000 VND'ye eşdeğerdir. Örneğin, 25 milyar VND değerindeki bir gayrimenkul 2,5 milyon Fnest'e eşdeğer olacaktır. Fnest'in sunduğu gayrimenkul portföyü, villalardan dükkanlara ve dairelere kadar oldukça çeşitlidir.

VietNamNet muhabirine konuşan TAT Hukuk Bürosu avukatı Mai Thao, bu modelin güçlü yanının, çok fazla sermaye yatırmak zorunda kalmadan istedikleri gayrimenkule yatırım yapabilen ve gayrimenkulün bir kısmına sahip olabilen yatırımcıların psikolojisini doğru hedefe ulaştırması olduğunu belirtti.

“Geleneksel gayrimenkul işine yeni bir görünüm kazandırmanın yanı sıra, 4.0 teknoloji platformlarıyla birleştirilen ve gayrimenkul işinden daha fazla değer getirme vaadiyle, gayrimenkul piyasasında böyle bir “hibrit” formun yaratılmasının bu iş faaliyetinde kolayca istikrarsızlığa yol açabileceğini ve bunu düzenleyen belirli bir yasal koridor olmadığında kolayca anlaşmazlıkların ortaya çıkabileceğini düşünüyorum” - diyen avukat Mai Thao, bu modelin dezavantajının, işlemde yer alan tarafların yanı sıra devlet yönetim kurumlarının da işlemde yer alan kişilere gerekli uyarıları yapması gerektiğini söyledi.

en iyi vietnamnet.png
Fnest, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki daireler, dükkanlar ve villalar da dahil olmak üzere gayrimenkulleri tanıttı. Bu gayrimenkullerin tamamı şu anda satılmış durumda. Satın almak isteyen yatırımcıların ikincil piyasadan (al ve sat) satın almaları gerekecek. Ekran görüntüsü 20 Haziran'da.

Avukatlar, gayrimenkul piyasasındaki bu tür faaliyetlerin özünde işletmeler için bir tür sermaye seferberliği olduğunu analiz ediyorlar. Gayrimenkulü, piyasadan para çekmek ve işletme sermayesini kolayca elde etmek için bir finansal yatırım kanalı olarak görüyorlar. Bu nedenle, yasal olarak, gayrimenkulün piyasaya sürülmesi için sağlanması gereken koşulların yanı sıra, yatırımcıları gayrimenkulün mülkiyeti konusunda kolayca yanıltabilecek "hisse senedi" kavramını kullanmışlardır.

Avukat Mai Thao, "Gerçekte yatırımcılar, gayrimenkul değerinin yalnızca tarafların anlaşmasına göre hisse senedi şeklinde paraya çevrilen bir kısmına sahip olurlar. Şu anda, gayrimenkul mülkiyetinin hisse senetlerine bölünmesine ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, gayrimenkulün gelecekteki mülkiyeti ve yönetimi konusunda kolayca anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir," dedi.

Kâr ve likidite değerlerine gelince, avukat, bunun yatırımcılar için herhangi bir garanti önlemi olmaksızın, birimin modeli satarken tek yönlü bir taahhüt gösterdiğini, bu nedenle küçük yatırımcılar için gerektiğinde sermaye çekmenin zor olduğunu belirtti. Ayrıca, hizmet bedellerinin ödenmesi gerektiğini ve bu model için işletme fiyatlarının yönetiminin de net ve şeffaf olmadığını belirtti.

Anlaşmazlık halinde sorumluluk kimdedir?

Yatırım amaçlı gayrimenkullerle ilgili uyuşmazlıklarda sorumluluğun kime ait olduğu konusuna ilişkin olarak Avukat Mai Thao, çözümün iki mekanizmaya dayandığını söyledi: Mahkemede anlaşma ve uzlaşma veya tahkim.

Özellikle, davanın uyuşmazlık çözümünün dayanağı, sözleşmedeki şartlara ve varsa sözleşmeye ekli diğer belgelere bağlı olacaktır. Tarafların hak ve sorumlulukları konusunda, kanun hükümlerini ihlal etmeyen açık düzenlemeler varsa, bu düzenlemeler uygulanacaktır. Taraflar arasında belirli düzenlemelerin bulunmadığı durumlarda, bu model işleme katılım sırasında tarafların sorumluluklarını belirlemek için ilgili yasal düzenlemeler dikkate alınacaktır.

Avukat, "Sorumluluklara gelince, yatırımcıların haklarını güvence altına almak, gayrimenkul mevzuatına ve diğer ilgili yasalara uymak için anlaşmazlıkları çözmekten birincil derecede Fnest ve menkul kıymetler şirketi sorumlu olacaktır. Bir ihlal olması durumunda, sözleşme uyuşmazlığına göre çözüm bulunacak ve haklar ihlal edildiğinde yatırımcıların uğradığı zararlar (varsa) tazmin edilecektir," dedi.

Uzmanlar, modelin sorunlarından birinin gayrimenkul değerlemesi olduğunu da belirtti. Buna göre, gayrimenkul değerlemesi, taraflara anlaşmazlıklar ortaya çıktığında çözüm için bir temel oluşturmalarına veya yatırımcıların uygun yatırımlar için finansal kapasitelerini bilmelerine yardımcı olan bağımsız bir faaliyettir.

Ancak anlaşmazlıkları azaltmak için uzmanlar yatırımcıların gayrimenkulün yasal belgelerini doğrudan yatırımcıdan isteyerek kontrol etmelerine dikkat etmelerini öneriyor (Arsa kullanım hakkı belgesi, ev mülkiyeti belgesi, İnşaat ruhsatı, Proje kabul tutanağı vb.); yukarıda belirtilen bilgiler, gayrimenkulün anlaşmazlık konusu olmadığını, yatırımcı tarafından ipotek edilmediğini veya garanti edilmediğini kontrol etmek için İnşaat Dairesi Başkanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve noterlik gibi yetkili makamlara başvurabilir.

Ayrıca, yatırımcıların yatırımcı sözleşmesinin şartlarını da göz önünde bulundurmaları gerekir, çünkü sözleşme, Medeni Kanun hükümlerine göre taraflar arasında bir anlaşmadır. Hukukun belirli dallarında doğrudan düzenlemeler yoksa, Medeni Kanun uygulanacaktır.

Ayrıca, projeye objektif bir bakış açısı kazandırmak ve projeyi değerlendirmek için finans, yatırım ve gayrimenkul alanında uzmanlaşmış avukatlar gibi uzmanlara danışmak gerekir. Dava veya tahkim gerektiren uyuşmazlıklarda, yatırımcının varlıklarının israfını önlemek için gerekli delillerin bir araya getirilmesi ve acil önlemlerin uygulanması gerekir.

Binlerce kişi , Nhat Nam Şirketi CEO'su Vu ​​Thi Thuy'un inanılmaz faiz oranlarının 'tuzağına' düştü. Aylık %5-7'ye varan, yıllık %60-84'e denk gelen yüksek kâr oranlarıyla Nhat Nam Gayrimenkul Şirketi, yatırımcıların güvenini kazanmak ve özellikle büyük miktarlarda parayı ele geçirmek için birçok başka numara da geliştirdi.
Hanoi'de müstakil ev satın almak için milyarlarca dolar yatıran müşteriler, yatırımcının planlamayı keyfi bir şekilde 'bozduğunu' keşfetti. Yıllar önce Thanh Ha - Cienco 5 kentsel alan projesinde (Hanoi) müstakil ev satın almak için para yatıran müşteriler, bu arsaların villa olarak planlandığını keşfetti.