Dalgalı faiz oranlarındaki artış, ev alıcıları için risk uyarısı

Hükümet, önümüzdeki dönemde de kredi faiz oranlarını düşürmeye devam etmeyi hedefliyor. Fotoğraf: Duc Thanh

Faiz oranları yükseliyor, ev alıcıları baskıyı hissetmeye başlıyor

V. Bank müşterisi Dang Thuy Duong, konut kredisi faiz oranının geçen ay iki katına çıktığını belirtti. Buna göre, bankanın geçen haftadan bu yana kredisine uyguladığı değişken faiz oranı, Eylül 2025'te uygulanan faiz oranına (%12,4) kıyasla %2 artışla yıllık %14,4 oldu.

Son aylarda seferberlik faiz oranı seviyesinin oldukça hızlı bir şekilde artması göz önüne alındığında, kredi faiz oranlarındaki artış anlaşılabilir bir durumdur. Seferberlik faiz oranı seviyesini düşük bir seviyede (6 aylık vadede %2,9-%3,5/yıl ve 12 aylık vadede %4,6-%4,7/yıl) tutan büyük 4 banka grubu ( Agribank , BIDV, VietinBank, Vietcombank) hariç, özel ticari bankalar faiz oranlarını çok hızlı bir şekilde ve kamu bankaları grubuyla önemli bir farkla artırmaktadır.

Buna göre, özel ticari bankalar grubunda 6 aylık mevduat faiz oranı çoğunlukla %6/yılın üzerinde seyretmiştir. Büyük mevduatlar için ise 6 aylık mevduat faiz oranı %6,9/yıl'a kadar çıkabilmektedir.

Özellikle Devlet Bankası'nın seferberlik faiz oranlarını kontrol etmesi bağlamında, birçok banka üçüncü taraflarla işbirliği yaparak mevduat sertifikası, kredi sözleşmesi vb. ürünleri piyasaya sunmuştur. Buna göre, 3 aylık vadede faiz oranı yıllık %6'ya kadar, 6 aylık vadede ise yıllık %7,6'dır.

Devlet Bankası, 30 Eylül 2025 itibarıyla ticari bankaların yeni işlemleri için ortalama kredi faiz oranının, 2024 sonuna göre yıllık %0,4 düşüşle yıllık %6,54 olacağını açıkladı. Ancak, konut alıcılarının geri bildirimlerine göre, yıllık %6-7 faiz oranı yalnızca ilk tercihli dönemde uygulanıyor. Bunun temel nedeni, bankaların "müşteri çekmesi" veya yatırımcıların faiz oranlarını desteklemesi. Tercihli dönemden sonra, değişken faiz oranı genellikle yıllık %12-14 seviyesinde olup, bu da borçlular üzerinde büyük bir baskı oluşturuyor.

Ev alıcılarının riski yönetmesi gerekiyor

Devlet Bankası Başkanı Nguyen Thi Hong, Ulusal Meclis'e gönderdiği soru-cevap raporunda, faiz oranlarının büyük baskı altında olduğunu, bunun başlıca nedenleri arasında kredi faiz oranlarının son dönemde sert düşüş eğiliminde olması, dünya faiz oranlarının düşme eğiliminde olmasına rağmen ABD Merkez Bankası'nın (Fed) faiz oranlarının yüksek kalması ve küresel finans piyasasının ABD'nin gümrük tarifeleri politikalarının etkisi altında öngörülemez olması yer alıyor.

Ayrıca, üretim, işletme ve tüketim için kredi sermayesine olan talebin artması beklenirken, tüm kredi kuruluşları sisteminin sermaye hareketliliğinin etkilenmesi ve diğer yatırım kanallarıyla rekabet etmesi olasılığı da bulunmaktadır.

Ulusal Meclis Ekonomi ve Finans Komisyonu'nun inceleme raporunda, özellikle sermaye ve gayrimenkul piyasalarındaki riskler olmak üzere makroekonomik istikrara yönelik riskler konusunda uyarıda bulunuldu. Dolayısıyla, sermaye piyasasının ve faiz oranlarının mevcut yapısı göz önüne alındığında, para politikasındaki gevşemenin devam etmesi bir zorluk teşkil ediyor; gayrimenkul piyasasının doğru bir şekilde değerlendirilmesi gerekiyor.

Hükümet, 2025 ve 2026'nın son aylarında kredi faiz oranlarını düşürmeye devam etmeyi hedefliyor, ancak bu hedef oldukça zorlu. Devlet Bankası'nın son istatistikleri, bankacılık sistemine gelen mevduat akışının yavaşladığını gösteriyor. Yıl sonunda kredi büyüme oranıyla birlikte banka sermayesi üzerindeki baskı da artmaya devam edecek.

Faiz oranları arttığında ilk etkilenen sektörlerden biri de gayrimenkul oluyor, özellikle de spekülatif gayrimenkul kredileri.

BIDV Baş Ekonomisti Dr. Can Van Luc, 2025'in üçüncü çeyreğinin sonunda gayrimenkul kredilerinin %19 arttığını, ancak ağırlıklı olarak yatırım ve işletme segmentine yöneldiğini, konut kredilerinin ise sadece %14 arttığını söyledi. Bu, spekülatif nakit akışının kontrol altına alınamadığını gösteriyor.

Uzmanlara göre, 2024-2025 döneminde gayrimenkul fiyatları, kısmen gayrimenkul yatırımını teşvik eden ucuz para ve yatırımcıların kaldıraç oranının artması nedeniyle keskin bir şekilde artacak. Kredi faiz oranları arttığında, kaldıraç oranı yüksek olanlar risk altında olacak, bu nedenle bu dönemde sermaye yönetimi hayati önem taşıyor.

Dr. Can Van Luc, sadece yatırımcılar için değil, işletmeler için de nakit akışını yeniden yapılandırmanın ve vadesi gelen borçları kapatmanın günümüzde bir hayatta kalma meselesi olduğunu söyledi. Şu anda gayrimenkul piyasası neredeyse tamamen banka kredisine bağımlı ve bu da birçok risk taşıyor. Bu nedenle, gayrimenkul piyasası için sermaye kaynaklarının çeşitlendirilmesi çok acil. Ayrıca, Vietnam'ın sosyal konut ve uygun fiyatlı konut segmentleri için uzun vadeli sermayeyi desteklemek üzere bir Ulusal Konut Fonu kurması gerekiyor.

Uzmanlara göre, sermaye akışları doğru yöne yönlendirildiğinde ve kredi bağımlılığı azaldığında, gayrimenkul piyasası daha az iniş çıkışlı olacak ve daha sürdürülebilir bir şekilde gelişecek.

Source: https://baodautu.vn/lai-vay-tha-noi-tang-canh-bao-rui-ro-voi-nguoi-mua-nha-d418157.html