Ulusal Konut Fonu: Sosyal güvenlik politikasında stratejik bir hamle

Artan konut fiyatları bağlamında, büyük şehirlerdeki milyonlarca düşük ve orta gelirli insanın konut hayali hâlâ zorlu bir süreç olmaya devam ediyor. Ulusal Meclis'in 201/2025/QH15 sayılı Kararı ile onaylanan yeni bir finansal araç olan Ulusal Konut Fonu'nun kurulmasının, insanların makul fiyatlarla konut edinmelerine yardımcı olmak için sürdürülebilir bir yol açması ve aynı zamanda piyasanın daha dengeli ve sağlıklı bir şekilde gelişmesi için ivme yaratması bekleniyor.

Cat Lai semtindeki ( Ho Chi Minh City) Thu Thiem Green House sosyal konut projesi. 1'den 2'ye kadar farklı metrekarelerde 1.040 daireden oluşan proje, metrekare başına yaklaşık 25 milyon VND fiyatla satışa sunuldu ve 2024 yılı sonunda hizmete girdi. Fotoğraf: An Hieu - Huyen Tran/Tin Tuc ve Dan Toc Gazetesi.

Konut baskısı sorununun çözümü

İnşaat Bakanlığı istatistiklerine göre, ülkede şu anda 2,4 milyondan fazla sanayi bölgesi çalışanı ve milyonlarca düşük gelirli şehir çalışanı acil konut ihtiyacı içinde. Ancak, sosyal konut arzı gerçek talebin yalnızca yaklaşık %40'ını karşılıyor.

Bu arada, ticari konut fiyatları hızla artmaya devam etti. Hanoi'de ortalama daire fiyatı 2015'te metrekare başına 25 milyon VND iken şu anda metrekare başına 85 milyon VND'nin üzerine çıktı. Fiyat farkı 10 yıldan kısa bir sürede üç kattan fazla arttı. Benzer şekilde, Ho Chi Minh şehrinde de ortalama fiyat metrekare başına 90 milyon VND'yi aşarak orta gelirli kişiler için ev sahibi olmayı neredeyse imkansız hale getirdi.

Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, konut fiyatlarının insanların gelirlerinden daha hızlı arttığını ve bu nedenle sosyal konut ve düşük maliyetli kiralık konutlara olan ihtiyacın acil olduğunu belirtti. Ulusal Konut Fonu'nun kurulması, bu sorunu kökten çözmek için doğru bir adımdır.

Dinh'e göre, sosyal konut politikası aslında uzun süredir uygulanıyor, ancak sınırlı kaynaklar, karmaşık sermaye tahsis mekanizmaları ve kontrollü yatırım kârları, işletmelerin konuya daha az ilgi duymasına neden oluyor. Bu durum, arz ve talep arasında bir dengesizliğe yol açarak kentsel konut piyasası üzerinde büyük bir baskı oluşturuyor. Ancak, Ulusal Konut Fonu'nun kurulması yeni bir kurumsal adım olarak değerlendirilebilir.

201/2025/QH15 sayılı Kararda, Ulusal Konut Fonu, tüzel kişiliğe sahip, kâr amacı gütmeyen, bütçe dışı bir devlet mali fonu olarak tanımlanmıştır. Fon, iki düzeyden oluşmaktadır: Hükümet tarafından kurulan ve yönetilen Merkez Fon ve İl Halk Komitesi tarafından tek bir mekanizmaya göre organize edilen ve işletilen Yerel Konut Fonu.

Fonun sermayesi birçok kaynaktan oluşmaktadır: Devlet bütçesinden sağlanan kaynak; teknik altyapıya yatırılan arazi fonunun değeri; sosyal konutların satış ve kiralanmasından elde edilen gelir; arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılmasından elde edilen para; ve yurt içinde ve yurt dışında yasal olarak harekete geçirilen ve desteklenen diğer fonlar.

Fonun temel misyonu, özellikle memurlar, kamu görevlileri, çalışanlar, işçiler ve işçiler olmak üzere sosyal konut, kiralık konut ve kiralayıp satın alabilecekleri konutların geliştirilmesine yatırım yapmaktır. Ayrıca, fon, sosyal konut projelerinin teknik ve sosyal altyapı yatırımlarına da destek sağlamaktadır.

Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Kurulu Üyesi Dr. Vo Tri Thanh, şeffaf bir şekilde tasarlanıp işletilmesi halinde Ulusal Konut Fonu'nun, Kore veya Singapur'daki konut fonu modellerine benzer şekilde önemli bir politika aracı haline gelebileceğini değerlendirdi. Bu, milyonlarca insanın yerleşik hayata geçme fırsatı bulmasına yardımcı olan sürdürülebilir bir konut finansmanı ekosistemi oluşturmanın temelini oluşturuyor.

Bu uzman, Ulusal Konut Fonu'nun kurulmasının halk için üç büyük beklenti getirdiğini analiz etti. İlk olarak, fon, sosyal konut projelerine ve kiralık konutlara yatırım veya ortak yatırım yoluyla daha fazla uygun fiyatlı konut arzı yaratacak. Arz arttığında, ticari konut fiyatları üzerindeki baskı azalacak ve insanlar gelirlerine uygun daha fazla seçeneğe sahip olacak.

Fon ayrıca, özellikle genç işçiler, sanayi bölgesi çalışanları, yeni mezun yöneticiler ve kamu görevlileri olmak üzere gerçek ihtiyaç sahiplerine, yani şu anda ticari konutlara neredeyse hiç erişimi olmayanlara doğrudan destek sağlayacaktır. Yerel yönetimler, fondaki sermayeyi, öncelikli krediler sağlamak veya döner mekanizmaya göre kiralık konut fonları inşa etmek için kullanabilirler.

Fon, özellikle eşzamanlı kentsel altyapının geliştirilmesine katkıda bulunacaktır, çünkü fon tarafından yatırım yapılan sosyal konut projelerinin ulaşım altyapısı, okullar, sağlık hizmetleri ve kamu hizmetleriyle bağlantılı olması gerekecektir. Bu, insanların yalnızca "bir eve" sahip olmalarına değil, aynı zamanda "yaşamaya değer bir yere" sahip olmalarına da yardımcı olacaktır.

Ancak ekonomist Dinh Minh Tuan'a göre, fonun etkili olabilmesi için çeşitli bir sermaye seferberlik mekanizmasına ihtiyaç var. Bu fonun sermaye kaynağı yalnızca devlet bütçesine dayanmamalı. Devlet, bankalar, işletmeler, kişiler ve uluslararası kuruluşlar gibi kanallardan gelen katkı oranlarının net bir şekilde tanımlanması gerekiyor. Ancak o zaman fon uzun vadeli canlılığa kavuşacak ve bağımlılıktan kaçınacaktır.

Zorlukların üstesinden gelmek, konut fırsatlarını açmak

Uzmanlar, yüksek beklentilere rağmen Ulusal Konut Fonu'nun hâlâ birçok pratik zorlukla karşı karşıya olduğu konusunda hemfikir. Karşılaşılacak en büyük ve ilk sorun ise sermaye.

Yaklaşık 5.000 milyar VND tutarındaki başlangıç ​​sermayesiyle kurulan ve ilk 3 yılda 10.000 milyar VND'ye ulaşacak olan fon, sosyal konut geliştirme için her yıl yüz binlerce milyar VND'ye ihtiyaç duyulmasıyla karşılaştırıldığında mütevazı bir başlangıç ​​olarak değerlendiriliyor. Bu nedenle, sosyal kaynakların çekilmesi acil bir ihtiyaçtır.

Bununla birlikte, bir işletme ve izleme mekanizması da var. Bütçe dışı bir fon olan ve kamu iktisadi teşebbüsü olarak faaliyet gösteren Ulusal Konut Fonu'nun, risk ve kayıpları önlemek için şeffaf bir yönetim mekanizmasına, bağımsız denetime ve kamunun sermaye kullanımına sahip olması gerekecek.

Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Le Van Binh, fonun etkin bir şekilde çalışabilmesi ve gerçek ürünler yaratılmadan sermayenin "durgunlaşması" durumunun önlenmesi için sermaye avansı, kredi verme ve sermaye geri kazanımı mekanizmasının açıkça belirlenmesi gerektiğini söyledi.

Ayrıca, doğru yararlanıcıların belirlenmesi de önemlidir. Çünkü gerçekte, birçok önceki sosyal konut projesi hâlâ "ihtiyacı olan satın alamıyor, satın alabilecek olanların ihtiyacı yok" durumuyla karşı karşıyadır. Bu nedenle, erişim kriterleri ve onay mekanizmasının daha şeffaf, esnek ve her bölgedeki gerçek gelire uygun olması gerekmektedir.

Ayrıca, konutların kalitesi ve konumu da önemli faktörlerdir. Sosyal konutlar merkezden uzakta ve altyapıdan yoksun inşa edilirse, insanlar ucuz ev kiralasalar bile yüksek ulaşım maliyetlerine katlanmak zorunda kalacaklardır.

Dr. Vo Tri Thanh, bu içerikle ilgili olarak, Ulusal Konut Fonu'nun yalnızca niceliği değil, aynı zamanda yaşam kalitesini de iyileştirmeyi hedeflemesi gerektiğini vurguladı. Sosyal konutlar iş yerine yakın olmalı, hizmetlere ve rahat ulaşıma sahip olmalı. Ancak o zaman insanlar gerçekten istikrarlı bir eve sahip olabilirler.

Uzmanlar, beklentilerin gerçeğe dönüşmesi için Ulusal Konut Fonu'nun rolünü oynayabilmesi için üç faktörün bir arada olması gerektiği konusunda hemfikir: Net kurumlar - sürdürülebilir sermaye - şeffaf yönetim.

Bu doğrultuda, merkezi ve yerel yönetimlerin işleyiş mekanizmasını, yetki ve sorumluluklarını belirleyen bir Yönerge Kararnamesi'nin yakın zamanda çıkarılması gerekmektedir. Yönetimin ademi merkeziyetçiliği, sermaye kullanımı ve geri kazanımı sorumluluğuyla ilişkilendirilmelidir.

Aynı zamanda, konut tahvili ihracı, finans kuruluşları ve kâr amacı gütmeyen kuruluşların katılımını sağlama veya işletmelerin fona katkıda bulunurken vergi indirimi yapmalarına olanak sağlama gibi sermaye seferberliğinin biçimlerini çeşitlendirmek gerekiyor.

Ayrıca, sosyal konut geliştirme alanında kamu-özel sektör ortaklığının (KÖO) teşvik edilmesi, bunun sadece bir sosyal güvenlik görevi olarak değil, cazip ve sürdürülebilir bir yatırım alanı olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, insanların işyerlerine yakın yaşayabilmeleri ve yaşam maliyetlerini düşürebilmeleri için sosyal konut gelişiminin şehir planlaması ve toplu taşıma altyapısı geliştirme ile ilişkilendirilmesi gerekmektedir.

Ulusal Konut Fonu'nun kurulması, "herkesin uygun, güvenli ve sürdürülebilir konutlara sahip olması" hedefini hedefleyen konut politikasını mükemmelleştirme sürecinde stratejik bir adımdır. Eş zamanlı, şeffaf bir şekilde ve birçok ekonomik sektörün katılımıyla uygulandığında, fon yalnızca milyonlarca insanın yerleşme hayalini gerçekleştirmesine yardımcı olmakla kalmayacak, aynı zamanda emlak piyasasının istikrarına, ekonomik büyümenin teşvik edilmesine ve sosyal güvenliğin sağlanmasına da katkıda bulunacaktır. Dr. Nguyen Van Dinh, Ulusal Konut Fonu'nun konut politikasında önemli bir dönüm noktası olduğunu belirtti. İşleyiş mekanizması mükemmelleştirildiğinde, fon, Vietnam'ın tüm insanlar için yerleşme hedefine yaklaşmasına yardımcı olacak etkili bir araç haline gelecektir.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm