Büyük şehirlerde metrekaresi 25 milyon VND'nin altındaki dairelerin 'tükenmesinin' nedeni, Hanoi'de arazi ihaleleriyle ilgili 2 karardan vazgeçilmesi

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği'nin araştırma verileri, uygun fiyatlı daire segmentinin (m2 fiyatı 25 milyon VND'nin altında) - uygun fiyatlı konutun - "yok olduğunu" gösteriyor. (Fotoğraf: Linh An)

Uygun fiyatlı konut ihtiyacı "terk edildi"

Vietnam emlak piyasası , hükümetin yeni arz ve destek politikalarının itici gücü sayesinde giderek "harekete geçti". Ancak, çoğunlukla üst gelir grubundan gelen arz artışı, halkın konut ihtiyaçlarının yalnızca çok küçük bir kısmını karşılarken, halkın çoğunluğunun -uygun fiyatlı konut- ihtiyaçları "terk ediliyor" ve bu da arz ve talep arasındaki dengesizliği giderek daha da ciddi hale getiriyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) araştırma verileri, uygun fiyatlı daire segmentinin (m2'si 25 milyon VND'nin altında) - uygun fiyatlı konut - son birkaç yılda "yok olduğunu" ve Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yeniden ortaya çıkmasının çok zor, hatta imkansız olduğunu gösteriyor.

VARS istatistikleri, 2018-2023 döneminde, yalnızca daire sayısının sürekli azalmakla kalmadığını, aynı zamanda iki özel kentsel bölgedeki daire arz yapısının da giderek dengesizleştiğini göstermektedir. Arz yapısı giderek daha fazla lüks ve üst segmente "eğilmektedir".

Hanoi'de, dönüm noktasına ulaşmadan önce, yeni açılan uygun fiyatlı dairelerin oranı 2018'de %35'e ulaşırken, 2019'da %20'ye ve 2020'de yalnızca %12'ye düştü. 2021 ve 2022'de Hanoi'deki uygun fiyatlı daire arzı azalmaya devam etti ve satışa sunulan toplam daire arzının yalnızca yaklaşık %4'üne ulaştı.

Ho Chi Minh şehrinde, 2018'den bu yana uygun fiyatlı dairelerin oranı çift haneli oranda keskin bir düşüş göstererek 2018'deki %20'den 2020'de %0,5'e geriledi ve 2021'de tamamen ortadan kalktı.

2024 yılının ilk 9 ayına kadar Hanoi'deki daire arzında önemli bir toparlanma görüldü, ancak 2024 yılının ilk 9 ayında Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde satışa açılan daire arzının yaklaşık %80'inin metrekare satış fiyatının 50 milyon VND veya daha fazla olmasıyla arz-talep arasındaki dengesizlik daha da ciddileşti.

Yüksek fiyatlara rağmen, yeni başlatılan veya yeni lanse edilen projeler, hem yaşam hem de yatırım amaçlı dairelere olan talep her zaman yüksek ve artış eğiliminde olduğundan, oldukça iyi satış oranlarına ulaşmıştır. Bazı daire projeleri, resmi lansman anında %99'a varan emilim oranları kaydetmiştir.

Bu durum, konut fiyatlarının sürekli artmasına ve hem birincil hem de ikincil piyasada, halkın çoğunluğunun karşılayabileceği ve gelir artış hızının çok ötesinde yüksek bir seviyeye ulaşmasına neden olmaktadır.

VARS tarafından seçilip gözlemlenen 150 projelik örneklem setindeki projelerin ortalama satış fiyatı dalgalanmalarını yansıtan daire fiyat endeksi araştırması da, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla Hanoi'deki örnek proje kümesinin ortalama satış fiyatının 2019 yılının ikinci çeyreğine kıyasla %64,0 artışla 60 milyon VND/m2'ye yakın olduğunu göstermektedir.

Ho Chi Minh şehrinde proje kümelerinin ortalama satış fiyatı, baz döneme kıyasla %30,6'lık bir artışı yansıtarak 49,2 milyon VND/m2'den 64,2 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Da Nang'da, Da Nang piyasa fiyat endeksi üçüncü çeyrekte %46,2 artış gösterdi ve bu Ho Chi Minh Şehri'ndeki artıştan daha yüksek oldu; üçüncü çeyrekteki yeni arzın %50'sinden fazlası m2 başına 80 milyon VND'nin üzerinde fiyatlandı.

Dolayısıyla, büyük şehirlerde uygun fiyatlı konut talebinin çok büyük olduğu ve karşılanmadığı söylenebilir. Ancak lüks daire arzı yedekli olmayıp talebin yalnızca belirli bir kısmını karşılayabilmektedir.

Sebebi nedir?

VARS, Hanoi ve Ho Chi Minh City'nin merkez bölgelerinde uygun fiyatlı konut "bulunmasının" zor olduğuna inanıyor, çünkü son yıllarda yatırım için onaylanan konut projelerinin sayısı "parmaklarla sayılabilecek kadar az". 2023 ve 2024 başlarında, uygun fiyatlı konut segmentinde neredeyse hiç yeni proje hayata geçirilmeyecek ve hayata geçirilen gayrimenkul projeleri ağırlıklı olarak üst segmente odaklanacak.

VARS, gerekçesini şöyle açıkladı:

Öncelikle , uygun fiyatlı konutların gayrimenkul geliştiricileri tarafından fazla ilgi görmemesinin temel nedeni, bu segmentteki kar marjının üst segmentlere göre daha düşük olmasıdır.

Uygun fiyatlı konut inşa etmek için, geliştiricilerin arazi fonundan inşaata ve işletmeye kadar maliyetleri optimize etmeleri gerekir. Bu arada, proje geliştiricilerinin hesaplamaları, yalnızca %15 civarında bir kâr marjıyla, sermayenin 1-2 yıl durgun kalması veya satışların 1-2 yıl gecikmesi durumunda, geliştiricilerin para kaybedeceğini göstermektedir.

Ayrıca, merkezi arazi fonları günümüzde ve gelecekte giderek azalmakta, çoğunlukla bir dizi altyapı ve kamu hizmetinin yatırım gerektirdiği büyük kentsel alanlarda bulunmakta, ayrıca girdi maliyetleri, özellikle arazi maliyetleri artmakta, fiyatlar karşılanamamaktadır.

İkinci olarak , Hükümet sosyal konut ve uygun fiyatlı konut gelişimini teşvik etmek için birçok politika uygulamaya koymuş olsa da, arazi ve planlamayla ilgili yasal prosedürler hâlâ büyük engeller teşkil etmektedir. Uzun süren karmaşık lisanslama süreci ve büyük şehirlerde konut geliştirme için giderek azalan arazi fonu, proje geliştiricilerinin bu alana yatırım yapmadan önce dikkatlice düşünmelerini gerektirmektedir.

Ayrıca, bu segmentteki konut alıcılarına yönelik kredi destek politikaları eş zamanlı olarak uygulanmamıştır. Orta ve düşük gelirli kesimlere yönelik, tercihli faiz oranları ve kredi kaynakları gibi finansal destek paketlerine erişimde hâlâ birçok zorluk ve karmaşık prosedürler yaşanmaktadır.

Üçüncüsü , lüks projeler yüksek kâr marjları sağlar ve satışı zor değildir. Hem konut hem de yatırım amaçlı lüks konutlara olan talep çok büyük olduğundan, ekonomik gelişme ve yabancı yatırım dalgasıyla birlikte yüksek gelirli müşteri grubundan gelen talep sürekli artmaktadır. Ayrıca, bu grup için mülkiyet koşullarını "esneten" yeni yasal koridor sayesinde, yurtdışından gelen Vietnamlılar da bu talepten payını almaktadır.

Aslında, projedeki en sınırlı ve en üst düzey ürünlere sahip olmak için prim ödemeye razı olan müşteri sayısı hiç de az değil. Bu durum, uygun fiyatlı konut segmentini proje geliştiricileri için daha az cazip kılıyor.

Duy Tien'de Kentsel Konut Projesi için 12,5 hektardan fazla arazinin teslimi

Ha Nam Eyaleti Halk Komitesi, Duy Tien kasabasında kentsel konut alanı inşa etme projesini hayata geçirmek üzere Trung Dong İnşaat Yatırım Anonim Şirketi'ne (Trung Dong Şirketi) 125.012,07 m2'lik arazi tahsis etme kararı aldı. Bu arazinin 11.979,28 m2'si sosyal konut inşaatı için ayrılmıştır.

Karara göre, Ha Nam ili Halk Komitesi, Trung Dong Şirketi'ne Duy Tien kasabasının Hoang Dong ve Tien Noi semtlerinde 125.012,07 m2'lik bir arazi tahsis etti. Bu arazinin 82.882,5 m2'si, onaylı detaylı planlamaya göre sosyal konutlar (11.979,28 m2), kültür evleri, okullar, yeşil alanlar, su yüzeyi ve trafik çalışmaları dahil olmak üzere teknik ve sosyal altyapı çalışmaları için kullanılacaktır.

İnşaat yatırımı sonrasında yatırımcılar tarafından kullanılmayan altyapı çalışmaları, yönetmeliklere uygun olarak yönetilmek üzere yerel yönetimlere ve uzman kuruluşlara devredilecektir.

Ayrıca, Ha Nam Eyaleti Halk Komitesi, Trung Dong Şirketi'ne 50 yıllık arazi kullanım süresiyle 42.129,57 metrekarelik konut arazisi tahsis etti. Konut arazi kullanım haklarını devralanlar ve konut arazi kullanım haklarına bağlı konutları satın alanlar, araziyi istikrarlı ve kalıcı bir şekilde kullanma hakkına sahiptir.

Ayrıca İl Halk Komitesi, Tien Noi semtinde 10.409,48 metrekarelik araziyi, Trung Dong Şirketi'ne, kanuna uygun olarak, ticari ve hizmet faaliyetleri amacıyla 50 yıllık bir süre için kiraladı.

Ha Nam Eyaleti Halk Komitesi, arazi tahsisi ve kiralama yönteminin arazi kullanım haklarının açık artırma yoluyla veya arazi kullanarak proje uygulayacak yatırımcıları seçmek için teklif vermek yoluyla olmadığını belirtti. Ha Nam Eyaleti Halk Komitesi, Duy Tien Kasabası Halk Komitesi'nden, Hoang Dong ve Tien Noi bölgeleri yetkilileri ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ile koordinasyon sağlayarak sınırı belirlemesini ve araziyi Trung Dong Şirketi'ne devretmesini ve aynı zamanda proje sınırları içinde kalan arazi alanı için arazi kurtarma ve saha temizleme çalışmalarının hızlandırılmasını talep etti.

İl Halk Komitesi ayrıca Trung Dong Şirketi'nden projeyi hızla hayata geçirmek için kaynaklarını yoğunlaştırmasını talep etti. Proje çalışmaları tamamlandıktan sonra şirket, altyapı çalışmalarını ve kullanılmayan arazileri yerel yönetime devretmek zorunda kalacak.

Yatırım işlemlerinin yürütülmesi, arsa kullanım bedellerinin ödenmesi ve projenin mevzuata uygun şekilde hayata geçirilmesi konusunda ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından koordinasyon ve destek sağlanmaya devam edilecektir.

Duy Tien kasabasındaki Kentsel Konut Projesi, kentsel altyapıyı geliştirmek, halkın konut ihtiyacını karşılamak ve bölgenin sosyo-ekonomik kalkınmasına katkıda bulunmak amacıyla yürütülen önemli projelerden biridir.

Hanoi: Arazi kullanım hakları ihalesine ilişkin 2 kararın kaldırılması

Hanoi Halk Komitesi, Hanoi'de arazi kullanım ücretleriyle arazi tahsis etmek veya arazi kiralamak için arazi kullanım haklarının açık artırma ile satışına ilişkin başlangıç ​​fiyatını onaylama yetkisine ilişkin iki yönetmeliği yürürlükten kaldıran 67/2024/QD-UBND sayılı Kararı yayınladı. Karar, 1 Aralık 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek.

Hanoi Halk Komitesi, özellikle Hanoi şehrinde arazi kullanım ücreti ile arazi tahsis etmek veya arazi kiralamak için arazi kullanım haklarının açık artırma başlangıç ​​fiyatını onaylama yetkisini düzenleyen 15 Ekim 2019 tarihli 19/2019/QD-UBND sayılı Şehir Halk Komitesi Kararını tamamen yürürlükten kaldırdı.

Aynı zamanda şehir, Hanoi şehrinde arazi kullanım ücreti ile arazi tahsis etmek veya arazi kiralamak için arazi kullanım hakları müzayedesinin başlangıç ​​fiyatını onaylama yetkisine ilişkin 15 Ekim 2019 tarihli 19/2019/QD-UBND sayılı Kararın 1. maddesini değiştiren Şehir Halk Komitesinin 21 Nisan 2023 tarihli 07/2023/QD-UBND sayılı Kararını da yürürlükten kaldırdı.

Buna göre, Hanoi Halk Komitesi, 07/2023/QD-UBND sayılı Kararla, arazi kullanım ücreti ile arazi tahsisi veya tüm kira süresi için tek seferlik ödeme ile arazi kiralama için arazi kullanım hakları ihalesinin başlangıç ​​fiyatını, değeri 30 milyar VND veya daha fazla olan arazi parselleri veya arazi alanlarına uygulanacak şekilde onaylayacaktır.

Karar 1 Aralık 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html