Dünyada “tatil sahipliği” iş modeli – Tarihçesinden insanların sorunlarına...

1. Dünyada "tatil sahipliği" iş modelinin ortaya çıkışı ve gelişiminin tarihi

1946'da, II. Dünya Savaşı'nın sona ermesinin ardından Birleşik Krallık'ta biriken tatil talebine yanıt olarak Fred Pontin, Bill Butlin ve Warner kardeşler, tatil kampı işletmelerini genişletme fikrini ortaya attılar. Tatil kampı işletmeleri, zamanla modern paket tatil endüstrisi için bir model haline geldi. Hava yolculuğu daha ucuz ve daha erişilebilir hale geldikçe ve tatile giden veya tatile gitmek isteyen insan sayısı hızla arttıkça bu model hızla yaygınlaştı.

"Timeshare" (kabaca "tatil sahipliği" olarak çevrilir) olarak bilinen model, 1963 yılında resmen bu kitle pazarında ortaya çıktı. İsviçre'de "tatil sahipliği" adı altında başlayan, ancak dikkatli bir araştırmanın ardından bu iş modeli hızla Amerika Birleşik Devletleri'nde uygulandı ve 1975'te Avrupa'da (İskoçya) gelişmeye başladı. 5 yıl içinde, timeshare tatil köyleri bu pazarda, genellikle Avrupa'daki büyük tatil beldelerinde, İspanya'nın öncülük ettiği gelişmede patlama yaşadı.

Pazarlama açısından bakıldığında, tatil sahipliği, tipik bir tatil paketi veya tesis paketinden çok farklı bir üründür. Bu model, paket tatillerin sahip olmadığı cazip hizmetler sunuyormuş gibi tanıtılır: en yüksek kalite, lüks tesis hizmetleri, kolay erişilebilir konumlarda kendi yemeğinizi kendiniz pişirebileceğiniz konaklama, pastoral manzara, garantili güvenlik ve satın alma işleminden sonra bu tesis ürünü "her zaman sizin" olur. Ancak bu konsept hala oldukça yeni ve alıcılar tarafından tam olarak anlaşılmamış olduğundan, büyük ölçekte pazarlansa da, bu iş modelinin ilk aşamalarındaki satışlar genellikle oldukça düşüktür.

1980'lere gelindiğinde, alıcı psikolojisinden yararlanma stratejisiyle İspanya'daki birçok büyük tatil beldesinde büyük ölçekli ticari faaliyetler gelişmeye başladı. Bununla birlikte, tatil sahipliği modeli işletmesinin satışları hızla artmaya başladı ve bu da gelecek vaat eden bir iş kolu olma potansiyelini ortaya koydu. Ancak bu dönemden itibaren, satıcıların sahte ürün sattığına dair birçok şikayet ve eleştiri Avrupa ve diğer birçok ülkede giderek yaygınlaştı ve bu durum, ülke hükümetlerinin , birçok potansiyel risk barındıran bu tür işlemlere katılan alıcıların haklarını korumak için uygun ve zamanında düzenleyici yasal çerçeveler oluşturmasını gerektirdi.

2. Tatil paylaşımı mülkiyeti iş modelinin özelliklerine ve alıcıların karşılaştığı mevcut sorunlara genel bakış

Uluslararası hukuk sözlüğüne göre "zaman paylaşımı" , genellikle tatil köyü veya eğlence amaçlı gayrimenkullerde, sahibinin her yıl belirli bir süre boyunca mülkü kullanma hakkına sahip olduğu ortak mülkiyet biçimi olarak anlaşılmaktadır. Bu tanım, tatil mülkiyetinin bir gayrimenkulün ortak mülkiyeti biçimi olarak ele alınması perspektifinden verilmiştir; ancak bu yaklaşım, tatil mülkiyetinin artık bir gayrimenkul mülkiyeti biçimi olarak kabul edilmediği dünyadaki genel gelişme eğilimiyle artık tutarlı değildir. Başka bir anlayışa göre ise tatil mülkiyeti, alıcının belirli bir tatil mülkünün haklarının bir kısmını satın alması olarak anlaşılmaktadır; yani, her yıl belirli bir süre boyunca bir gayrimenkulü kullanma hakkına sahip birçok kişi tarafından sahip olunan bir mülkiyet biçimidir. Alternatif olarak, zaman paylaşımı, alıcının sözleşmede belirtilen bir üniteyi/kompleksi/villayı/tatil köyünü belirli bir süre boyunca her yıl bir hafta (veya daha uzun süre) kullanma hakkına sahip olacağı bir tatil mülkiyeti biçimi olarak tanımlanır.

Gerçekte, dünyanın birçok ülkesinde tatil sahipliği iş modeli, son on yıllarda tatil sahipliği alıcılarının/sahiplerinin yaygın ve uzun süreli şikayetleri nedeniyle imaj ve marka açısından itibarını giderek kaybetmektedir. Bu nedenle, bu modelin itibarsızlaşmış imajından sıyrılmak için bazı işletmeler "zaman paylaşımı" terimi yerine başka terimler kullanmıştır; örneğin: "Tatil Kulübü"; "Kesirli Mülkiyet"; "Destinasyon Kulübü"; "Tatil Sahipliği" vb. Ancak, onu tanımlamak için hangi terim veya kavramlar kullanılırsa kullanılsın, özünde bu yine de bir "zaman paylaşımı"dır - bir tatil sahipliği iş modeli.

Dolayısıyla, tatil sahipliği modelinin oluşum ve gelişim sürecini ele alarak, bu modelin bazı özelliklerini ve bu modele özgü işlem yöntemlerini şu şekilde özetleyebiliriz:

- Tatil mülkiyeti karmaşık bir ürün ve iş modelidir. Bir tatil mülkiyeti modeline yatırım yapmak veya katılmak için, alıcının bir tatil mülkiyeti sözleşmesi imzalaması gerekir. Bu sözleşme, tatil mülkiyeti ürünüyle ilgili tarafların hak ve yükümlülüklerine ilişkin anlaşmaları içeren oldukça karmaşık bir içeriğe sahip bir belgedir.

- Bir tatil mülkiyeti sözleşmesinin değeri ortalama olarak on binlerce ABD doları (10.000 - 40.000 ABD doları) arasındadır. Ayrıca, tatil mülkiyetine katıldıktan sonra alıcı, sözleşmenin ölçeğine, tatil haftası sayısına, yıl içinde sahip olduğu tatil haftası türüne ve imzaladığı sözleşme bedeline bağlı olarak yıllık bir ücret (genellikle yönetim ücreti, tesis işletme ücreti, bakım ücreti) ödemek zorundadır. Tatil mülkiyeti sözleşmeleri her yıl belirli bir süre için geçerlidir ve genellikle sözleşme süresi birkaç yıldan birkaç on yıla, hatta Avustralya'da 80 yıla kadar uzayabilir.

- Tatil mülkiyeti oldukça özel bir alandır. Alıcı ve satıcı arasındaki sözleşmelerin niteliğine ve içeriğine bağlı olarak, dünyadaki tatil mülkiyeti sektörü aşağıdakiler de dahil olmak üzere ana ürün türlerine ayrılabilir:

(i) Sabit haftalık mülkiyete sahip tatil mülkiyeti.

(ii) Haftalık değişken mülkiyetli tatil mülkiyeti.

(iii) Haftalık dönüşümlü veya esnek mülkiyete sahip tatil mülkiyeti.

(iv) Puan programıyla tatil sahibi olun.

- Tatil sahipliği, insanların kolayca satın almaya karar verebileceği temel veya yaygın bir ürün, emtia veya hizmet değildir. Bu nedenle, tatil sahipliği satmak için satıcılar genellikle müşteri psikolojisini sömüren stratejilere odaklanır. Özellikle, satıcılar potansiyel müşterilere telefon/benzer yöntemlerle reklam/pazarlama yoluyla yaklaşır, hatta potansiyel müşterileri tatillerle ilgili bir sunum/tanıtım oturumuna katılmaya davet etmek, çekmek veya cezbetmek için hediye, "kupon" veya "ücretsiz tatil" vaat eder ve böylece potansiyel müşterileri o sunumda bir tatil sahipliği sözleşmesi imzalamaya ikna ederler.

- Tatil mülkiyeti sözleşmesi yaparken çoğu alıcı, bu tür ürünlerin avantajlarını ve dezavantajlarını tam olarak anlamıyor veya henüz tam olarak anlamıyor, özellikle de sözleşmeye göre uzun yıllar boyunca harcamak zorunda kalacakları ve harcamak zorunda kalacakları toplam maliyeti dikkate almıyor veya dikkatlice değerlendirmiyor, ancak gerçekte sorunlar ortaya çıkana kadar değerlendiriyor.

- Bu ürüne sahip olmanın karlı bir yatırım olduğunu düşünerek tatil mülkiyeti satın almayı seçmek. Birçok ülkedeki uygulamalar, tatil mülkiyetini yalnızca belirli bir süre boyunca kendi tatilinizin veya ailenizin tatilinin tadını çıkarmak için seçmeniz gerektiğini, tatil mülkiyeti satın alıp bunu karlı bir yatırım olarak görmemeniz gerektiğini göstermiştir.

- "Tatil mülkiyeti yeniden satışında" "dolandırıcılık" sorunu. Tatil mülkiyeti haklarını satmanın zorluğundan kaynaklanan bir grup "tatil mülkiyeti yeniden satış komisyoncusu", tatil mülkiyeti ürün sahibinin önceden bir ücret ödemesi şartıyla, alıcının tatil mülkiyeti haklarını üçüncü bir tarafa yeniden satmayı teklif etti. Ancak gerçekte, bu vakaların çoğu tatil mülkiyetini yeniden satmamış veya satamamaktadır ve tatil mülkiyeti sahibi, komisyoncuya (küçük de olsa) bir ücret kaybetmeye devam etmektedir.

- Birçok ülkede tatil evi alıcılarının karşılaştığı başlıca ve yaygın sorunlar şunlardır:

(i) yıllık bakım ücretleri çok yüksektir ve zaman paylaşımı sözleşmelerinin süreleri genellikle birkaç yıldan birkaç on yıla kadar değişebildiğinden uzun yıllar sürer;

(ii) imzalanan sözleşmeyi iptal edemez veya geri çekemez;

(iii) oda orijinal programa göre rezerve edilemez;

(iv) sözleşmenin alt kiraya verilmesi veya yeniden devredilmesi imkansız veya çok zor ise;

(v) satıcının yanıltıcı, hatta hileli, “dolandırıcı” davranışı, satış baskısı davranışı; vb.

Özellikle imzalanmış bir tatil mülkiyeti sözleşmesinin iptali konusu, dünya genelindeki ülkelerde tatil mülkiyeti iş modelinin en büyük ve en zorlu sorunu olmaya devam etmekte olup, aynı zamanda 1980'li yıllardan bu yana alıcılar tarafından en çok uyuşmazlığa ve şikayete yol açan konudur.

3. Bazı ülkelerde tatil mülkiyeti işletmelerini düzenleyen yasalar ve Vietnam için öneriler

Son yıllarda Vietnam'da "uzun vadeli tatil hizmetleri/tatil sahipliği" (veya benzer isimler) adı altında faaliyet gösteren işletmelerin mevcut durumu göz önüne alındığında, bu türün de 1960'lardan bu yana dünyada ortaya çıkan tatil sahipliği iş modeliyle benzer özellikler ve sorunlar taşıdığı görülmektedir. Karmaşık bir iş modeli olarak ortaya çıkan (incelendiği üzere) tatil sahipliği modelinin mevcut sorunları, yalnızca Vietnam'da değil, dünyanın birçok ülkesinde ve bölgesinde, özellikle Avrupa, Amerika Birleşik Devletleri, Avustralya, İngiltere, Fransa, Almanya, İspanya vb. yerlerde uzun süredir devam etmektedir.

Bu kadar karmaşık durumlarla karşı karşıya kalındığında, her ülke ve bölgenin yasaları “tatil mülkiyeti”ne farklı yaklaşımlar getirse de, Avrupa Birliği, İngiltere, Fransa, Almanya, İspanya, Avustralya ve ABD'deki bazı eyaletler gibi pek çok yerde bu faaliyeti yönetmek için doğrudan düzenlemeler bulunmaktadır, örneğin:

Avrupa Birliği'nde tatil sahipliği işi, 1994 tarihli ayrı bir Kanun (Avrupa Topluluğu tarafından 1994 yılında kabul edilen Tatil Sahipliği Kanunu); 2008 tarihli Direktif (Avrupa Parlamentosu ve Konseyinin 14 Ocak 2009 tarihli ve 2008/122/EC sayılı, tatil sahipliği hizmetleri, uzun vadeli tatil ürünleri, satın alma ve yeniden satış sözleşmeleri ile ilgili belirli hususlarda tüketicinin korunması hakkındaki Direktifi) ve Üye Devletlerin (özellikle tatil köyleri ve turizmin bulunduğu ülkelerin) özel mevzuatı ile doğrudan düzenlenir.

Amerika Birleşik Devletleri'nde, örneğin Florida eyaletinde, tatil mülkiyeti şu anda doğrudan Florida eyaleti tarafından düzenlenmek ve yönetilmekte olup, Amerika Birleşik Devletleri'nin 25 Eylül 2018 tarihli, tatil mülkiyeti faaliyetlerinin satışı, değişimi, tanıtımı ve işletilmesiyle ilgili bilgilerin kamuya açıklanmasını gerektiren ve prosedürleri belirleyen 2018 Florida Eyalet Yasası (98 Maddeli Bölüm 721) uyarınca düzenlenmektedir.

Avustralya'da tatil sahipliği işi doğrudan Şirketler Yasası'nda (Bölüm 5) düzenlenir.

Genel olarak, tatil sahipliği modelinin uzun zamandır gelişmekte olması gerçeğinden yola çıkarak, birçok ülke ve bölgede, işletmelerin iş operasyonlarında şeffaflık ve sıkılığı sağlamak için yasal düzenlemelerin yanı sıra doğrudan ve nispeten eksiksiz bir düzenleyici mekanizma da bulunmaktadır. Bunlar tipik olarak şunlardır: tatil sahipliği faaliyetlerinin lisanslanmasına ilişkin düzenlemeler; ürünlerin pazara sunulmasına ilişkin koşullara ilişkin düzenlemeler; reklamda ve sözleşme imzalamadan önce eksiksiz ve doğru bilgi sağlama sorumluluğuna ilişkin gereklilikler; alıcının hakları (cayma/değerlendirme süresi); yönetim mekanizması; ihlallerin ele alınması, vb.

Özellikle bazı müşteri hakları sıkı bir şekilde düzenlenmiştir: Müşterilerin sözleşmeyi belirli bir süre içerisinde herhangi bir bedel ödemeden koşulsuz olarak feshetme hakkı vardır ve bu hakkı herhangi bir nedenle iptal edemezler; tüketicilerin yukarıda belirtilen cayma süresi dolmadan ödeme yapmaları yasaklanmıştır; veya işletmelerin müşterilerin sözleşmeden caymaları gerektiğinde ödeme yapabilmelerini sağlamak için emanet hesapları açmaları ve belirli bir geri ödeme süresi belirtmeleri gerekmektedir.

Tatil mülkiyeti işletmesi dünyadaki birçok ülke ve bölgenin yasalarına doğrudan tabi olsa da, Vietnam'da bu tür işletmeleri düzenleyen ayrı ve kapsamlı bir yasal çerçeve henüz mevcut değildir. Bu nedenle, uluslararası uygulama araştırmalarına ve Vietnam'daki mevcut durumun değerlendirilmesine dayanarak, riskleri en aza indirmek, bu tür işlemlere katılan kişilerin haklarını güvence altına almak ve toplumsal düzeni istikrara kavuşturmak için tatil mülkiyeti hizmet işletmesini düzenleyen kapsamlı ve katı bir yasal çerçevenin gözden geçirilmesine ve oluşturulmasına odaklanmak, mevcut durumda son derece acil bir konudur .

[*] Bazı referans kaynakları:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/yasal-ansiklopedi

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Kaynak: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html