Yeni düzenlemeler kapsamında "kağıt üzerinde" ev satın alan müşteriler nasıl korunuyor?

TBMM'de kabul edilen ve 1 Ocak 2025'ten itibaren yürürlüğe girecek olan Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun, 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun birçok eksikliğini gidermesi bekleniyor.

Özellikle bu yeni Kanun, gelecekteki konutların (aynı zamanda "kağıt" konut olarak da bilinir) alıcılarının haklarını korumaya odaklanmıştır.

Yatırımcının teminat verebilmesi için banka tarafından onaylanması gerekir.

Özellikle, ileride yapılacak konutların alım-satım ve kiralama işlemlerinde teminat verilmesine ilişkin olarak (Madde 26), bu kanunda gayrimenkul projesi yatırımcılarının, ileride yapılacak konutların satış veya kiralama işlemlerinden önce teminat verilmesi için banka onayı almaları gerektiği hükme bağlanmıştır.

Buna göre, yatırımcının gelecekte konut alımı veya kira sözleşmesiyle satın alınmasına ilişkin sözleşmede taahhüt ettiği şekilde konutu teslim etmemesi halinde banka, yatırımcının konut alıcısına veya kiracıya karşı mali yükümlülüklerini garanti altına alacaktır.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — Gerçekte, birçok yatırımcı taahhüt ettikleri sürede konutları müşterilerine teslim etmiyor ve bu da hayal kırıklığına yol açıyor (İllüstrasyon: Tran Khang).

Yatırımcının, gelecekteki konutların satışı veya kiralanması sözleşmesinde müşteriye taahhüt ettiği konutu teslim etmemesi halinde, konut satın alan veya kiralayarak satın alan müşterilere karşı mali yükümlülükleri, yatırımcının müşteriden önceden aldığı tutarı ve varsa diğer tutarları içerir.

Garanti mektubunun düzenlenmesi garantör bankanın sorumluluğundadır.

Bu Kanunun 26 ncı maddesinde ayrıca, garantör bankanın yatırımcıya garanti vermeyi kabul etmesi halinde, garantör banka ile yatırımcı arasında yukarıda belirtilen içerikte bir garanti sözleşmesi imzalanacağı hükme bağlanmıştır.

İmzalanan garanti sözleşmesine istinaden garanti bankası, gayrimenkul projesi yatırımcısına, yatırımcının garantisine uygun projede konut satın alan veya kiralayıp satın alan tüm müşterilerine garanti mektubu düzenleyeceğini teyit eden yazılı bir taahhütname gönderir.

Yatırımcı, gelecekte konut satın alma veya kiralama-satın alma sözleşmesi imzalarken bu taahhüt belgesinin bir kopyasını müşteriye göndermekle yükümlüdür.

Ayrıca, gelecekte konut satın alma veya kiralama-satın alma sözleşmesi imzalanırken, müşteriler yatırımcının kendilerine karşı olan mali yükümlülükleri için bir garanti olup olmayacağını seçebiliyorlar.

Müşterinin, yatırımcının kendisine karşı olan mali yükümlülüklerini garanti altına almaktan imtina etmesi, gelecekteki konutun satışı veya kiralanması-satın alınması sözleşmesinin imzalanması sırasında yazılı olarak kararlaştırılır.

Garanti bankası, mevzuata uygun olarak yatırımcıyla gelecekteki konut alım satım veya kiralama sözleşmesi imzalayan müşterilere teminat mektubu düzenlemekle yükümlüdür. Aynı zamanda, teminat mektubunu yatırımcıya da gönderir, böylece yatırımcı, gelecekteki konut alım satım veya kiralama sözleşmesi imzalayan her müşteriye verebilir.

Yatırımcı ancak müşteri teminat mektubunu aldığında parasını alacaktır.

Teminatın kapsamı, teminat yükümlülüğünün yerine getirilmesi için gerekli şartlar, içerik ve teminat bedeli taraflarca kararlaştırılacak ancak bu Kanunun 26 ncı maddesinde öngörülen teminat bankasının yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlayacak nitelikte olacak ve teminat bankası ile gayrimenkul proje yatırımcısı arasında imzalanacak teminat sözleşmesinde yer alacaktır.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — Yatırımcı projeyi "askıya aldı" ve bu durum ev alıcıları için birçok zorluğa yol açtı (İllüstrasyon: Tran Khang)

Garanti bankası ile proje yatırımcısı arasında imzalanan garanti sözleşmesinde ve garanti bankasının ileride konut satın alacak veya kiralayacak müşterilere verdiği garanti mektubunda geçerlilik süresinin açıkça belirtilmesi zorunludur.

Yatırımcı, gelecekteki konutların satış veya kira ile satın alınmasına ilişkin sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 10 iş günü içinde veya gelecekteki konutların satış veya kira ile satın alınmasına ilişkin sözleşmede taraflarca kararlaştırılan diğer bir süre içinde müşteriye teminat mektubunu vermek zorundadır.

Yatırımcı, ancak konutu müşteriye teslim ettikten ve müşterinin kefil bankasından teminat mektubunu aldıktan sonra, gelecekteki konutların alım satımı veya taksitli satın alınması sözleşmesine göre müşteriden ödeme alabilir.

Garantör banka yatırımcı adına ödeme yapmaktan sorumludur.

Yatırımcının, bu Kararnamenin 26 ncı maddesinde öngörülen müşteriye karşı mali yükümlülüklerini yerine getirmeden veya eksik ifa etmeden konut alım satım veya kiralama sözleşmesinde taahhüt ettiği şekilde konutu teslim etmemesi halinde.

Müşterinin talebi halinde kefil, teminat mektubunda yer alan taahhütlere uygun olarak yatırımcı adına müşteriye karşı mali yükümlülükleri yerine getirmekle yükümlüdür.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 3 — Garantör banka, yatırımcı adına müşterilere karşı mali yükümlülükleri yerine getirmekle yükümlüdür (İllüstrasyon: Ha Phong).

Gelecekteki konutların satış ve kira-satın alımında teminatlar banka teminat mektubu kanunu hükümlerine göre uygulanmaktadır.

26 ncı maddede yer alan, ileride yapılacak konutların satış ve taksitlendirmesinde teminata ilişkin hükümler, sosyal konutların satış ve taksitlendirmesinde uygulanmaz.

Devlet Bankası, gelecekteki konutların satış ve kiralama-satın alımına ilişkin garantiler konusunda rehberlik sağlamakla yükümlüdür.

[reklam_2]
Kaynak