Bankalar icra yoluyla alınan mal varlıklarıyla baş başa kaldı.

Vietnam Bankalar Birliği (VNBA), üye kredi kuruluşlarının (CI'lar) batık alacaklarını karşılamak için gayrimenkul teminatı alırken karşılaştıkları zorluk ve sorunları ele almaları için Tarım ve Çevre Bakanlığı, Adalet Bakanlığı ve Vietnam Devlet Bankası'ndan talepte bulunan 5 Ağustos 2025 tarihli 421/HHNH-PLNV sayılı Belgeyi yayınladı.

Üye kredi kuruluşlarından gelen geri bildirimlere göre , batık alacaklarla başa çıkmak için önemli önlemlerden biri, müşterinin borç ödeme yükümlülüğünü yerine getirmek üzere gayrimenkulü teminat olarak kabul etmektir. Bu, esas olarak iki şekilde yapılır: banka ve müşteri borcu mahsup etmeyi kabul eder veya kredi kuruluşu, birçok başarısız ihalenin ardından teminatı İcra Dairesi'nden geri alır.

Kredi Kuruluşları Kanunu'na göre bankalar gayrimenkul ticareti yapamazlar ancak alacak tahsili amacıyla bu gayrimenkulleri en fazla 5 yıl süreyle ellerinde tutabilirler.

Ancak gerçek şu ki, birçok yerleşim yerindeki Tapu Sicil Müdürlükleri ve Tarım ve Çevre Bakanlığı, değişiklikleri tescil etmeyi ve gayrimenkul mülkiyetini kredi kuruluşlarına devretmeyi reddediyor.

Bu kurumlar, kredi kuruluşlarının İl Halk Komitesi'nden transfer politikasının yazılı onayını almasını ve arazi kullanım amaçlarına yönelik dönüştürme işlemlerini yürütmesini şart koşar.

Kredi kuruluşlarına göre bu gereklilik, ticari bir faaliyet olmayan ve doğrudan kullanım için varlık satın alma anlamına gelmeyen alacakların tahsili için varlık bulundurmanın doğasıyla tutarlı değildir.

Kredi kuruluşlarının mülkiyeti kayıt altına almaması birçok sonuca yol açmıştır.

Öncelikle, taşınmaz açık artırmaya çıkarılamaz: Kredi kuruluşları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nde isimleri bulunmadığı için taşınmazı satamaz veya alıcıya devredemez. Noterlikler de bu nedenle satış sözleşmelerini noter tasdik ettirmeyi reddeder.

İkincisi, icra dairelerinden alınan varlıklarda çıkmaz: İcra dairelerinden alınan varlıklar, kredi kuruluşları tarafından satılamaz. İcra dairelerine daha fazla açık artırma için iade edilmesi mümkün değildir, çünkü bu varlıkların niteliği birçok başarısız ihaleden geçmiştir.

Üçüncüsü, muhasebe sorunları: Devlet Bankası'nın 479/2004/QD-NHNN sayılı Kararı uyarınca, varlıkların değerini bilanço hesabına (Hesap 387) kaydetmek için kredi kuruluşlarının yasal mülkiyeti kanıtlayan eksiksiz belgelere sahip olması gerekmektedir. Kayıt altına alınamadığı için kredi kuruluşları bu varlığı muhasebeleştirememekte ve bu da varlığın alınma amacına ulaşamamaktadır.

Dördüncüsü, anlaşmazlık riski: Müşteri mülkü devretmiş olsa bile, yasal olarak borç yükümlülükleri hala kayıtlarda mevcuttur ve ortaya çıkmaya devam etmektedir. Bu durum, özellikle emlak fiyatları arttığında, eski mal sahibinin mülkü geri alabilmesi durumunda, gelecekte anlaşmazlık ve dava riski doğurmaktadır.

Yukarıda belirtilen zorluklar karşısında, Vietnam Bankacılık Birliği, Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın ülke çapındaki Tarım ve Çevre Bakanlıklarına rehberlik eden bir belge çıkarmasını ve kredi kuruluşlarının her iki durumda da hak devrini/gayrimenkul varlıklarındaki değişiklikleri kaydetmelerine izin vermesini önermektedir: bir sözleşme yoluyla teminat alınması ve bunun icra kurumundan alınması, böylece kredi kuruluşlarının varlıkları açık artırmaya çıkarma ve alıcıya ismi devretme konusunda tam yetkiye sahip olması.

Hak devri/değişiklik tescili yapıldıktan sonra, kredi kuruluşu, taşınmazın kullanımına ilişkin karar tarihinden itibaren 5 yıl içinde proaktif olarak izlenmesi, satışı, devri veya geri alımından sorumludur. Kredi kuruluşunun bu yükümlülüğü ihlal etmesi halinde, kanun hükümlerine göre işlem yapılacaktır.

Vietnam Bankacılık Birliği, Vietnam Devlet Bankası için, kredi kuruluşlarının müşterilerinin borç geri ödeme yükümlülükleri karşılığında teminat almaları ve 5 yıl süreyle teminat tutmaları ve Kredi Kuruluşları Kanunu'nun 139. maddesinin 3. fıkrası uyarınca borcu tahsil etmek için gayrimenkul satmaları, devretmeleri veya geri satın almaları gerektiğinde gayrimenkul varlıklarının muhasebeleştirilmesinde kredi kuruluşlarına rehberlik etmek amacıyla borca tahsis edilen varlıkların ve yükümlülükleri yerine getirmek yerine alınan varlıkların tanınmasına ilişkin bir rehber belgenin incelenmesini ve yayınlanmasını önermektedir.

Kredi kuruluşlarının yükümlülükleri yerine teminat almaları ve bunları 5 yıl süreyle tutmaları durumunda risk karşılığı ayırmalarına ilişkin rehberlik.

Tarım ve Çevre Bakanlığı ile Adalet Bakanlığı ile koordineli olarak Bankalar Birliği'nin taşınmazın tescili ile ilgili sorunlara ilişkin dilekçesinin çözülmesi, böylece kredi kuruluşlarının taşınmazı işleme hakkı kazanması ve alıcıya adının devredilmesi.

Kaynak: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html