Fiyat artışının ardından yatırımcılar dairelerle baş başa kalabilir; Bac Giang'ın 102 projeyi iptal etmesinin nedenleri; arazi kullanım haklarının devredilme koşulları.

Hanoi piyasası artık küçük ölçekli yatırımcılar için kolay değil, Bac Giang 100'den fazla projeyi iptal etme kararı aldı, Da Nang yaklaşık 44 milyar VND değerindeki devasa bir tatil beldesi kentsel alan projesinin planlamasını değiştirdi… Bunlar emlak sektöründeki son haberler.

2024 yılının dördüncü çeyreği itibarıyla, piyasada metrekare fiyatı 60 milyon VND'nin altında olan neredeyse hiç yeni gayrimenkul projesi bulunmuyordu. Hatta Dong Anh gibi banliyö bölgelerinde yer alan birçok projenin metrekare fiyatı 100 milyon VND'nin üzerindeydi. (Fotoğraf: Hai An)

Fiyat artışının ardından, Hanoi'nin gayrimenkul piyasası küçük ölçekli yatırımcılar için daha az cazip hale gelecek mi?

İnşaat Bakanlığı, 2024 gayrimenkul piyasası performans raporunda, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki apartman segmentinin 2023'e kıyasla artış gösterdiğini belirtti. Fiyat artış oranı açısından Hanoi lider konumda yer aldı.

Artan fiyatlar, daha önce 30 milyon VND/m2'nin altında fiyatlandırılan uygun fiyatlı segmentin fiyatının şimdi 45 milyon VND/m2'nin altına düşmesine neden oldu. Daha önce 30-45 milyon VND/m2 arasında fiyatlandırılan orta segment ise yaklaşık 45-70 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Daha önce üst segmentin metrekare fiyatı 50-70 milyon VND arasındayken, şimdi 70-100 milyon VND'ye yükseldi. Genel olarak, bu segmentlerin fiyat aralığı %28-44 oranında arttı.

CBRE verilerine göre, 2024'ün dördüncü çeyreği itibarıyla Hanoi'deki birinci sınıf dairelerin satış fiyatı metrekare başına 72 milyon VND'ye ulaşarak, başkentin gayrimenkul piyasası tarihinde uzun yıllardan beri görülen en yüksek seviyeye çıktı.

Piyasa gözlemleri, metrekare fiyatı 60 milyon VND'nin altında olan neredeyse hiç yeni proje olmadığını ve satışa sunulan birçok projenin, Dong Anh gibi banliyö bölgelerinde yer almasına rağmen, metrekare fiyatının 100 milyon VND'nin üzerinde olduğunu göstermektedir.

Hem birincil hem de ikincil piyasada daire fiyatları arttı ve eski projeler de bu durumdan istisna değil. CBRE'ye göre, geçen yıl Hanoi'deki ikincil daire fiyatları %26'dan fazla arttı. Bu, şimdiye kadar kaydedilen en yüksek seviye olup, ortalama 48 milyon VND/m2'ye ulaştı.

2024 yılında emlak piyasasında sadece daireler değil, Hanoi'nin banliyölerindeki arsa açık artırmaları da "sıcak konu" haline geldi. Thanh Oai ve Hoai Duc gibi bölgelerdeki açık artırmalara çok sayıda başvuru geliyor, gece boyunca sürüyor ve kazanan teklifler başlangıç ​​fiyatının onlarca katına ulaşıyor.

Hanoi'de apartman fiyatlarındaki ve arsaların açık artırmayla satılmasındaki keskin artışla birlikte, banliyö bölgelerinden şehir merkezindeki küçük sokaklara kadar evler ve arsalar fahiş fiyatlarla satışa sunuluyor ve bu da insanların ev sahibi olma hayalini daha da zorlaştırıyor.

Savills Hanoi'de Danışmanlık ve Araştırma Kıdemli Direktörü olan Bayan Do Thu Hang, Hanoi gayrimenkul piyasasının ve ulusal piyasanın 2025 yılında yeni bir gelişim döngüsüne gireceğini düşünüyor.

Bayan Hang'a göre, bu döngü, yasal çerçevenin tamamlanmasından ve güçlü makroekonomik büyüme faktörlerinden gelen güçlü destek sayesinde sürdürülebilir kalkınmayı hedefleyecektir. Özellikle, gayrimenkul işletmeleri, arazi, konut ve 2021-2030 dönemi için Hanoi Başkent Planlaması ile 2050 vizyonu, insanların ve yatırımcıların Hanoi'nin kentsel gelişiminin yönünü ve şeklini daha net bir şekilde anlamaları için koşullar yaratmıştır.

Uzman, "Bu yeni piyasa döngüsünde, yasal çerçevenin iyileştirilmesi daha güçlü bir rekabet yaratacak ve ürünler ve geliştiriciler için yeni bir eleme sürecine yol açacaktır. Daha önce geliştiricilerin pazara girmek için sadece sermayeye ve bir projeye ihtiyaçları vardı; şimdi ise projeleri geliştirmek için itibar, deneyim ve finansal güç oluşturmaları gerekiyor" şeklinde değerlendirmede bulundu.

Uzmanlar, bu pazardaki en önemli farklardan birinin yabancı yatırımcıların doğrudan katılımı olduğunu özellikle vurguluyor.

"Yabancı yatırımcılar piyasaya daha derinlemesine ve geniş kapsamlı bir şekilde katılacak ve yatırım segmentlerini çeşitlendirecekler. Zaten büyük yerli yatırımcılarla yatırım işbirliği ve ortaklıkları yoluyla projeler geliştirerek daha fazla dahil oldular. Dahası, bu işbirliği anlaşmalarından elde edilecek finansal potansiyel, mevcut piyasayı geliştirecek ve küçük bireysel yatırımcılar için giriş noktasını daraltacaktır," diye belirtti Bayan Hang.

Doçent Dr. Dinh Trong Thinh, bu yıl Hanoi apartman piyasasını değerlendirirken, fiyat artışının yavaşlayacağını, piyasanın daha istikrarlı hale geleceğini ve geçmişteki kadar "aşırı hareketli" olmayacağını düşünüyor. Buna göre, alıcıların parası yüksek fiyatlı bölgelerden, daha rekabetçi fiyatlara ve daha fazla büyüme potansiyeline sahip bölgelere kayma eğiliminde olacaktır.

EZ Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi CEO'su Bay Pham Duc Toan, Hanoi'deki dairelerin fiyatlarının düşmeyeceğini veya düşmesinin çok zor olacağını düşünüyor. Ancak ona göre, daireler sadece yaşayacak bir yere ihtiyacı olanlar için uygunken, yatırım yapmak karlı olmayacak ve yatırımcılar hatta sıkışıp kalabilirler.

Uzmanlar, yatırımcılar için halihazırda yüksek fiyat seviyelerine ulaşmış bölgeleri dikkatlice değerlendirmenin ve arayışlarını iyi ekonomik büyüme potansiyeline ve güçlü sanayi gelişimine sahip bölgelere genişletmenin gerekli olduğunu belirtiyor; zira bu bölgelerde yüksek kar marjları elde edilebiliyor.

Bac Giang, 100'den fazla kentsel ve konut projesini iptal etti.

Bac Giang eyaleti, yatırım çekmesi gereken ancak henüz yatırım onayı almamış 102 kentsel ve konut alanı projesini iptal etme kararı aldı.

Söz konusu karar, Bắc Giang eyaleti Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Phan Thế Tuấn tarafından yakın zamanda imzalanarak yayımlandı.

Bu 102 proje, İl Halk Komitesi'nin 3 kararı ve İl Halk Komitesi Başkanı'nın 24 kararıyla yatırım çekmeyi gerektiren kentsel ve yerleşim alanı projeleri listesine alınmak üzere onay almış ancak henüz yatırım politikası onayı almamıştır.

Daha önce, Aralık 2024 sonunda, Bac Giang İnşaat Dairesi Müdür Yardımcısı Nguyen Ngoc Son, ildeki kentsel ve konut alan projelerinin yönetmeliklere uygun olarak uygulanabilmesi için, yatırım çekilmesi gereken 102 kentsel ve konut alan projesinin listesinin iptal edilmesi yönünde bir belgeyi İl Halk Komitesi ve İl Halk Komitesi Başkanı'nın değerlendirmesine sunmuştu.

Bac Giang İnşaat Dairesi'nin 102 kentsel ve konut alanı projesini iptal etmeyi önermesinin nedeni, mevcut düzenlemelere göre kentsel ve konut alanlarının yatırım ve inşaat prosedürlerinin değişmiş olmasıdır. Bu nedenle, onaylanmış ancak henüz yatırım onayı almamış projelerin listesinin iptal edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, Bac Giang İnşaat Dairesi, il halk komitesinin, ilçe, kasaba ve şehir halk komitelerini, arazi edinimi gerektiren projeler ve pirinç yetiştirilen arazilerin başka amaçlarla kullanılmasına yönelik projelerin yıllık olarak gözden geçirilmesi ve bir listesinin derlenmesi, ardından bu listenin il halk komitesine rapor edilmesi ve kanuna uygun olarak onay için il halk konseyine sunulması görevini vermesini önerdi.

İptal edilen 102 proje listesinde, Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen gibi ilçe, şehir ve kasabalarda yer alan ve onay kararları 2020 ile 2024 yılları arasında alınan birçok proje bulunuyor.

Önemli örnekler arasında, 2020 yılında 45,3 hektarlık bir alanla onaylanan Yen Dung ilçesi Nham Bien kasabasındaki Nham Bien Ekolojik Kentsel Alanı yer almaktadır. 2020'den itibaren iptal edilen projeler listesinde ayrıca Viet Yen ilçesindeki Quang Chau Yeni Kentsel Alanı (30 hektar) ve Yen Dung ilçesi Tien Phong beldesindeki Quyet Tien - Thanh Cong Yeni Konut Alanı (19,6 hektar) da bulunmaktadır...

Veya Bac Giang şehrinin güneyindeki lüks, akıllı, ekolojik hizmet sunan kentsel alan (280,2 hektar), Ninh Son ve Quang Minh beldelerindeki Ninh Son kentsel alanı (yaklaşık 144 hektar), Bac Giang karma kullanımlı kentsel alanı ve uluslararası pazarı (296 hektar) gibi büyük ölçekli projeler...

Da Nang, yaklaşık 44 milyar VND değerindeki dev bir proje için planlamada değişiklikler yapıyor.

6 Şubat'ta, Lien Chieu Bölgesi (Da Nang Şehri) Halk Komitesi, Lang Van turizm ve tatil köyü kentsel kompleks projesinin 1/500 ölçekli detaylı planlamasında yapılacak değişiklikleri onaylama kararını açıkladı.

Onaylanan bilgilere göre, planlama çalışması yapılan arazi alanı Lien Chieu ilçesi, Hoa Hiep Bac mahallesinde bulunmaktadır. Planlama değişikliğinden önce alan 1.067 hektardan fazlayken, değişiklikten sonra 512 hektardan fazla olmuştur.

Planlanan alan, orijinal plana kıyasla yaklaşık 555,7 hektar azaltıldı. Bunun 63,3 hektarı doğal ormanlık alan olup, buna ek olarak 6,4 hektar doğal kumullar; Lien Chieu limanıyla örtüşen 6,6 hektar arazi; arkeolojik araştırma ve kazı için ayrılmış 2,7 hektar arazi ve 476,7 hektar deniz yüzeyi de projeden çıkarıldı.

Projenin nüfusu yaklaşık 19.000 kişidir (bunlardan yaklaşık 18.000'i resmi nüfus, 1.000 kadarı ise geçici nüfustur).

Proje, uluslararası standartlarda bir ekoturizm ve tatil kompleksi; akıllı bir şehir, konut ve ticari hizmetler sunan, doğal topografya ve manzarayla uyumlu bir şekilde bütünleşmiş eksiksiz bir sosyal ve teknik altyapı sistemine sahip bir yer olarak tasarlanmıştır.

Daha önce, Kasım 2024'te Başbakan, Lang Van entegre tatil ve eğlence kompleksi projesi için yatırım politikasında yapılacak düzenlemeyi onaylayan bir kararname yayınlamıştı.

Proje, ticari ve hizmet tesislerini, ekoturizm gelişimini düşük yoğunluklu konutlarla birleştiren ve doğa koruma ile bütünleşen bir kompleks oluşturmayı amaçlamaktadır.

Projenin toplam yatırım sermayesi yaklaşık 44.000 milyar VND'dir. Proje zaman çizelgesi, revize edilmiş yatırım politikasının onay tarihinden itibaren 5 yıldır. 1. Aşama, birinci yıldan ikinci yıla kadar yatırım hazırlık prosedürlerinin tamamlanmasını; 2. Aşama ise ikinci yıldan beşinci yıla kadar (2027-2029) yatırım uygulaması, kabul testleri ve devreye alma işlemlerini içermektedir.

Arazi kullanım ücretleri ödenmemişken arazi mülkiyetinin devri hakkında bilmeniz gerekenler.

2024 Arazi Kanununa göre, Arazi Kullanım Hakları Belgesi, Konut ve Araziye Bağlı Diğer Varlıkların Mülkiyetinin (tapu senedi olarak da bilinir) veya arazi kullanım haklarıyla ilgili diğer işlemlerin devredilmesi için, arazi kullanıcısının mali yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir.

Arazi kullanım ücretlerini ödemeye devam ediyorsam, arazi tapusumu devredebilir miyim?

2024 Arazi Kanunu'nun 45. maddesinin 5. fıkrası, arazi kullanıcısının arazi kullanım ücreti borcu olduğu durumlarda arazi kullanım haklarının kullanılabilmesi için gereken şartları şu şekilde düzenlemektedir:

Arazi kullanıcılarına mali yükümlülüklerinin ödemesini geciktirme veya erteleme izni verilen durumlarda, arazi kullanım haklarını dönüştürme, devretme, kiralama, alt kiralama, bağışlama, ipotek etme veya sermaye olarak katkıda bulunma haklarını kullanmadan önce bu yükümlülükleri yerine getirmeleri gerekir.

Bu nedenle, ödenmemiş arazi kullanım ücretleriniz varsa, araziyi ancak borcun tamamını ödedikten sonra devredebilir veya bağışlayabilirsiniz. Mülkiyet devrini hızlandırmak için, lütfen arazi kullanım sertifikasının devri için gerekli belgeler ve prosedürlerle ilgili talimatları inceleyin ve uygulayın.

Arazi kullanım haklarının devredilme koşulları

2024 Arazi Kanunu, arazi kullanıcılarının arazi devretme hakkı gibi haklarını kullanabilmeleri için gereken koşulları açıkça belirtmektedir:

Devredenin (satıcının) şartları

2024 Arazi Kanunu'nun 45. Maddesinin 1. Fıkrasına göre, arazi kullanıcıları aşağıdaki koşullar yerine getirildiğinde arazi kullanım haklarını başkalarına devredebilir veya bağışlayabilirler:

Arazi kullanıcıları, aşağıdaki koşullar yerine getirildiğinde, arazi kullanım haklarını dönüştürme, devretme, kiralama, alt kiralama, miras yoluyla edinme ve bağışlama; arazi kullanım haklarını ipotek etme ve sermaye olarak katkıda bulunma haklarını kullanabilirler:

a) Arazi Kullanım Hakları Belgesi veya Konut ve Arazi Kullanım Hakları Mülkiyet Belgesi veya Arazi Kullanım Hakları, Konut ve Araziye Bağlı Diğer Varlıkların Mülkiyet Belgesi veya Arazi Kullanım Hakları ve Araziye Bağlı Varlıkların Mülkiyet Belgesine sahip olmak; ancak arazi kullanım haklarının miras yoluyla edinilmesi, arazi birleştirme ve takas sırasında tarım arazilerinin dönüştürülmesi, arazi kullanım haklarının devlete, topluma bağışlanması ve bu Kanunun 124. maddesinin 7. fıkrasında ve 127. maddesinin 4. fıkrasının a bendinde belirtilen haller hariç.

b) Arazi üzerinde herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır veya mevcut ihtilaflar yetkili devlet mercileri, mahkeme kararları veya tahkim kararları ile çözümlenmiş ve yasal olarak geçerlilik kazanmıştır;

c) Arazi kullanım hakları, medeni yargı kararlarının uygulanmasını sağlamak amacıyla, medeni yargı kararlarının uygulanmasına ilişkin kanunda öngörülen şekilde haciz veya diğer tedbirlere tabi değildir;

d) Arazi kullanım dönemi boyunca;

d) Arazi kullanım hakları, kanunla öngörülen geçici acil durum tedbirlerine tabi değildir.

Devralan (alıcı) için şartlar

2024 Arazi Kanunu'nun 45. Maddesinin 8. Fıkrasına göre, aşağıdaki durumlarda arazi kullanım haklarının devri veya bağışı yasaktır:

Aşağıdaki durumlarda arazi kullanım haklarının devir veya bağış yoluyla edinilmesi yasaktır:

a) Ekonomik kuruluşların, yetkili makam tarafından onaylanan arazi kullanım planına göre arazi kullanım amacının değiştirildiği durumlar dışında, bireylerden koruma amaçlı ormanlar ve özel amaçlı ormanlar için arazi kullanım haklarının devrini almalarına izin verilmez;

b) Koruma altındaki ormanlarda veya özel kullanım ormanlarında ikamet etmeyen kişilerin, koruma altındaki ormanlar, kesin koruma altındaki bölgeler veya bu özel kullanım ormanlarının ekolojik restorasyon bölgeleri içindeki konut ve diğer araziler için arazi kullanım haklarının devrini veya bağışını almaları yasaktır;

c) Kanunen arazi kullanım haklarının devrini veya bağışını almasına izin verilmeyen kuruluşlar, bireyler, yerleşim toplulukları, dini kuruluşlar, bağlı dini kuruluşlar, yurtdışında ikamet eden Vietnam kökenli kişiler ve yabancı yatırım sermayesine sahip ekonomik kuruluşlar.

Buna göre, devredenin uygunluk şartlarını karşılaması durumunda bile, devralanın uygunluk şartlarını karşılamaması halinde devir veya bağış yasa dışı olacaktır. Başka bir deyişle, devralan, devir veya bağış alma konusunda yasaklanmış kategorilerden birine giriyorsa, mülkiyet devri yapılamaz.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html