Yatırımcılar, fiyat çılgınlığı nedeniyle dairelere sıkışabilir, Bac Giang'ın 102 projeyi iptal etmesinin nedeni, arazi kullanım haklarının devrine ilişkin koşullar

Hanoi pazarı artık küçük yatırımcılar için kolay değil, Bac Giang 100'den fazla projeyi iptal etme kararı aldı, Da Nang yaklaşık 44.000 milyar VND değerindeki süper tatil beldesi kentsel alan projesinin planlamasını yeniden düzenledi... son emlak haberleri.

2024 yılının dördüncü çeyreği itibarıyla gayrimenkul piyasasında metrekare fiyatı 60 milyon VND'nin altında olan neredeyse hiç yeni proje bulunmuyor, hatta Dong Anh gibi banliyölerde metrekare fiyatı 100 milyon VND'nin üzerinde olan çok sayıda satılık proje bulunuyor. (Fotoğraf: Hai An)

Fiyatlardaki artışın ardından Hanoi'deki gayrimenkul piyasası küçük yatırımcılar için 'dar kapı' mı olacak?

İnşaat Bakanlığı'nın 2024 yılı gayrimenkul piyasası performans raporunda, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki daire segmentinin 2023 yılına kıyasla arttığı belirtildi. Özellikle Hanoi, fiyat artış oranında başı çekiyor.

Fiyat artışı, daha önce 30 milyon VND/m2'nin altında olan alt segmentin, şimdi 45 milyon VND/m2'nin altına yükselmesine neden oldu. Daha önce 30-45 milyon VND/m2 fiyat aralığında olan orta segment, şimdi yaklaşık 45-70 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Üst segment daha önce 50-70 milyon VND/m2 iken, şimdi 70-100 milyon VND/m2'ye çıktı. Hatta her segment için kriterler %28-44 oranında arttı.

CBRE verilerine göre, 2024'ün dördüncü çeyreği itibarıyla Hanoi'deki ana dairelerin satış fiyatı, başkentteki gayrimenkul piyasasının tarihinde uzun yılların en yüksek seviyesi olan 72 milyon VND/m2'ye ulaştı.

Piyasada metrekaresi 60 milyon VND'nin altında yeni proje neredeyse hiç bulunmadığı, Dong Anh gibi banliyölerde metrekaresi 100 milyon VND'nin üzerinde fiyatlarla satışa sunulan çok sayıda proje bulunduğu belirtiliyor.

Daire fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda arttı ve eski projeler de bu durumdan muaf değil. CBRE'ye göre, geçen yıl Hanoi'deki ikincil daire fiyatları %26'dan fazla arttı. Bu, metrekare başına ortalama 48 milyon VND'ye ulaşan, şimdiye kadar kaydedilen en yüksek seviye.

Sadece daireler değil, Hanoi banliyölerindeki arazi müzayedeleri de 2024 yılında gayrimenkul piyasasında "sıcak nokta" haline geldi. Thanh Oai ve Hoai Duc bölgelerindeki müzayedelere çok sayıda kayıt başvurusu geldi, müzayedeler tüm gece sürdü ve kazanan müzayede fiyatları başlangıç ​​fiyatının onlarca katı üzerine çıktı.

Hanoi'de daire ve açık artırmalı arsa sayısındaki hızlı artışın ardından, banliyö bölgelerinden şehrin iç kesimlerindeki dar sokaklara kadar her yerde satılık emlak ilanları hızla artıyor ve bu durum insanların yerleşme hayalini daha da zorlaştırıyor.

Savills Hanoi Danışmanlık ve Araştırma Departmanı Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang, 2025 yılında Hanoi gayrimenkul piyasasının yanı sıra ulusal piyasanın da yeni bir gelişme döngüsüne girmesinin beklendiğini belirtti.

Hang'e göre, yasal çerçevenin tamamlanmasının sağladığı güçlü destek ve güçlü makroekonomik büyüme faktörleri sayesinde bu döngü sürdürülebilir kalkınmaya doğru ilerleyecek. Özellikle, Gayrimenkul İşletmeciliği, Arazi, Konut ve 2021-2030 dönemi için Hanoi Sermaye Planlaması ve 2050 Vizyonu yasaları, insanların ve yatırımcıların Hanoi'nin kentsel alan gelişiminin yönünü ve şeklini daha net görmeleri için koşullar yarattı.

Uzman, "Bu yeni piyasa döngüsünde, yasal çerçevenin tamamlanması daha güçlü bir rekabet yaratacak ve ürün ve yatırımcılarda yeni bir tasfiyeye yol açacaktır. Geçmişte yatırımcıların piyasaya katılabilmek için yalnızca sermaye ve projelere ihtiyacı vardı; şimdi ise yatırımcıların proje geliştirebilmek için itibar, deneyim ve finansal potansiyel oluşturmaları gerekiyor," diye değerlendirdi.

Uzmanlar, bu pazardaki farkın, doğrudan yabancı yatırımcının katılımı olduğunu belirtti.

Bayan Hang, "Yabancı yatırımcılar piyasada daha derin ve geniş bir katılım sağlayacak ve yatırım segmentlerini çeşitlendirecek. Yatırım iş birliği faaliyetleri aracılığıyla daha derin bir katılım gösterdiler ve büyük yerli yatırımcılarla iş birliği yaparak projeler geliştirdiler. Dahası, bu iş birliği anlaşmalarından elde edilen finansal potansiyel mevcut pazarı geliştirecek ve küçük yatırımcıların pazara katılım kapılarını daraltacak," diye yorumladı.

Bu yıl Hanoi'deki daireleri değerlendiren Doçent Dr. Dinh Trong Thinh, fiyat artışının yavaşlayacağını, piyasanın daha istikrarlı bir seyir izleyeceğini ve eskisi gibi "sıcak" olmayacağını söyledi. Buna bağlı olarak, alıcıların nakit akışı, yüksek fiyatlı bölgelerden daha rekabetçi fiyatlara ve daha fazla büyüme potansiyeline sahip bölgelere kayma eğiliminde olacak.

EZ Property Investment and Real Estate Development JSC CEO'su Bay Pham Duc Toan, Hanoi'deki dairelerin fiyatlarının düşmeyeceğine veya çok zor düşeceğine inanıyor. Ancak ona göre, daireler sadece yaşamak isteyenler için uygun, yatırım etkili olmayacak ve yatırımcılar zor durumda kalacak.

Uzmanlar, yatırımcılar için yüksek fiyat seviyeleri oluşmuş, iyi ekonomik büyüme potansiyeline ve güçlü endüstriyel gelişime sahip bölgelere genişleyebilecek alanların dikkatlice değerlendirilmesi ve değerlendirilmesi gerektiğini, çünkü bu alanların yüksek kar marjlarına ulaşılabilecek yerler olduğunu belirtiyor.

Bac Giang, 100'den fazla kentsel ve konut alanı projesini iptal etti.

Bac Giang, yatırım çekmesi gereken ve onaylanmış ancak yatırım politikaları henüz belirlenmemiş 102 kentsel ve konut alanı projesini iptal etme kararı aldı.

Karar, Bac Giang İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Phan The Tuan tarafından imzalanarak yayımlandı.

Bu 102 projenin yatırım çekmesi gereken kentsel ve konut alanı projeleri listesinin onaylanması yönünde 3 İl Halk Komitesi kararı ve 24 İl Halk Komitesi Başkanı kararı alınmış ancak henüz yatırım politikaları belirlenmemiştir.

Daha önce, Aralık 2024 sonunda Bac İnşaat Dairesi Müdür Yardımcısı Giang Nguyen Ngoc Son, İl Halk Komitesi ve İl Halk Komitesi Başkanı'na, ilde kentsel ve konut alanı projelerinin yönetmeliklere uygun şekilde uygulanabilmesi için bölgeye yatırım çekmesi gereken 102 kentsel ve konut alanı projesinin listesinin iptal edilmesini değerlendirmek üzere bir belge imzalamıştı.

Bac Giang İnşaat Departmanı'nın 102 kentsel ve konut alanı projesini iptal etmeyi önermesinin nedeni, mevcut düzenlemelere göre kentsel ve konut alanı inşaatlarına yönelik yatırım prosedürlerinin değişmiş olmasıdır. Bu nedenle, onaylı projeler listesinin iptal edilmesi gerekmektedir, ancak yatırım politikası henüz onaylanmamıştır.

Ayrıca Bac Giang ili İnşaat Dairesi, İl Halk Komitesi'nden, ilçe, kasaba ve şehir Halk Komitelerine, arazi iyileştirme gerektiren projeleri, pirinç yetiştirme arazilerinin başka amaçlarla kullanılmasını gerektiren projeleri yıllık olarak gözden geçirme ve bir liste oluşturma, İl Halk Komitesi'ne değerlendirilmek üzere rapor etme ve yasa hükümlerine uygun olarak İl Halk Konseyi'ne onay için sunma görevini vermesini talep etti.

İptal edilen 102 projenin yer aldığı listede, Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... gibi ilçe, şehir ve kasabalarda yer alan çok sayıda proje yer alıyor ve 2020-2024 yılları arasında listenin onaylanmasına ilişkin kararlar alındı.

2020 yılında 45,3 hektarlık bir ölçekte listeyi onaylayan bir karara sahip olan Nham Bien Ekolojik Kentsel Alanı, Nham Bien Kasabası, Yen Dung Bölgesi'nden bahsetmeye değer. Ayrıca, 2020 yılında iptal edilen projeler listesinde Quang Chau Yeni Kentsel Alanı, Viet Yen Bölgesi (30 hektar), Quyet Tien - Thanh Cong Yeni Yerleşim Alanı, Tien Phong Komünü, Yen Dung Bölgesi (19,6 hektar) yer alıyor.

Ya da Bac Giang şehrinin güneyindeki yüksek sınıf, akıllı ekolojik ve hizmet kentsel alanı (280,2 hektar), Ninh Son kentsel alanı, Ninh Son komünü ve Quang Minh komünü, Viet Yen bölgesi (yaklaşık 144 hektar), Bac Giang karma kullanımlı kentsel alanı ve uluslararası pazar (296 hektar) gibi bazı büyük ölçekli projeler...

Da Nang, yaklaşık 44.000 milyar VND değerindeki süper proje için planlamayı yeniden düzenliyor

Lien Chieu Bölgesi (Da Nang Şehri) Halk Komitesi, 6 Şubat'ta Lang Van turizm kompleksi ve tatil beldesi kentsel alanı projesinin 1/500 ölçekli detaylı planlamasının düzenlenmesini onaylama kararını duyurdu.

Onaylanan bilgilere göre, planlama araştırması için ayrılan arazi, Lien Chieu ilçesi, Hoa Hiep Bac semtine aittir. Planlama düzenlemesinden önceki alan 1.067 hektardan fazla, düzenlemeden sonraki alan ise 512 hektardan fazladır.

Düzenlenen alan, orijinal plana göre yaklaşık 555,7 hektar azaltılmıştır. Bu alandan 63,3 hektarlık doğal orman alanı projeden çıkarılmıştır. Ayrıca, 6,4 hektarlık doğal kumluk alan; Lien Chieu limanıyla örtüşen 6,6 hektarlık alan; arkeolojik keşif ve kazı için 2,7 hektarlık alan ve 476,7 hektarlık deniz yüzeyi de projeden çıkarılmıştır.

Projenin nüfusu yaklaşık 19.000 kişidir (bunun yaklaşık 18.000'i resmi nüfus, yaklaşık 1.000'i geçici nüfustur).

Proje, arazi ve doğal peyzajla uyumlu, sosyal ve teknik altyapı sistemleriyle donatılmış, akıllı bir kentsel alan, konut ve ticari hizmetler sunan, uluslararası standartlarda bir eko-turizm ve tatil kompleksi olarak kurgulanmıştır.

Başbakan daha önce Kasım 2024'te Lang Van tatil ve eğlence kompleksi projesine ilişkin yatırım politikasının ayarlanmasını onaylayan bir karar yayınlamıştı.

Projenin amacı, doğa koruma odaklı, düşük yoğunluklu konutlarla birleştirilmiş, ticari hizmet tesisleri ve eko-turizm gelişimini içeren bir kompleks oluşturmaktır.

Projenin toplam yatırım sermayesi yaklaşık 44.000 milyar VND'dir. Proje, yatırım politikası değişikliğinin onaylandığı tarihten itibaren 5 yıl sürecektir. Bu aşamada, 1. aşama, 1. yıldan 2. yıla kadar yatırım hazırlık prosedürlerini tamamlar; 2. aşama ise 2. yıldan 5. yıla kadar (2027-2029) yatırımın uygulanması, kabulü ve devreye alınmasını kapsar.

Arazi kullanım ücreti ödenmediğinde kırmızı kitabın devri hakkında bilinmesi gerekenler

2024 Tapu Kanunu’na göre, arazi kullanım hakkı, kat mülkiyeti hakkı ve araziye bağlı diğer varlıkların tapu senedi (kırmızı kitap olarak da bilinir) veya arazi kullanım hakkıyla ilgili diğer işlemlerin devri için arazi kullanıcısının mali yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir.

Tapu harcı borcum varsa kırmızı defteri devredebilir miyim?

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 45 inci maddesinin 5 inci fıkrası, arazi kullanıcılarının arazi kullanım bedeli borcu olması halinde arazi kullanım hakkının kullanılmasına ilişkin şartları aşağıdaki şekilde düzenlemektedir:

Arazi kullanıcısının mali yükümlülüklerini yerine getirmeyi geciktirmesine izin verilmesi veya mali yükümlülük altına girmesine izin verilmesi halinde, arazi kullanım haklarını dönüştürme, devretme, kiralama, alt kiralama, bağışlama, ipotek etme veya arazi kullanım haklarını kullanarak sermaye koyma haklarını kullanmadan önce mali yükümlülüklerini tamamlaması gerekir.

Bu nedenle, arazi kullanım bedeli borcu olması durumunda, arazi ancak borcun tamamı ödendiğinde devredilebilir veya bağışlanabilir. İsmi hızlı bir şekilde değiştirmek için lütfen belgedeki isim değiştirme talimatlarını ve prosedürlerini inceleyin ve uygulayın.

Arazi kullanım haklarının devrine ilişkin koşullar

2024 Tapu Kanunu, arazi kullanıcılarının devir hakları gibi haklarını kullanma koşullarını açıkça düzenlemektedir, özellikle:

Devredenin (satıcının) şartları

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 45 inci maddesinin 1 inci fıkrası gereğince, aşağıdaki şartları taşıyan arazi kullanıcıları, arazi kullanım haklarını başkalarına devredebilir veya bağışlayabilirler:

Arazi kullanıcıları, aşağıdaki koşulları karşıladıkları takdirde arazi kullanım haklarını dönüştürme, devretme, kiralama, alt kiralama, miras alma, bağışlama; ipotek etme ve arazi kullanım haklarını kullanarak sermaye koyma haklarını kullanma hakkına sahiptir:

a) Miras yoluyla intikal eden arazi kullanım hakkı, arazi mülkiyeti ve arazi kullanım hakkı belgesi veya arazi kullanım hakkı, ev mülkiyeti ve araziye bağlı diğer varlıklar belgesi veya arazi kullanım hakkı, araziye bağlı varlıkların mülkiyeti belgesine sahip olmak, arazi kullanım hakkının miras yoluyla intikali, arazi birleştirilmesi sırasında tarım arazilerinin dönüştürülmesi, parsel değişimi, arazi kullanım hakkının Devlete bağışlanması, yerleşim birimleri ve bu Kanunun 124 üncü maddesinin 7 nci fıkrası ile 127 nci maddesinin 4 üncü fıkrasının a bendinde belirtilen durumlar hariç;

b) Arazi ihtilaflı olmamak veya ihtilafın yetkili bir devlet kurumu, mahkeme kararı veya hükmü ya da hukuki sonuç doğurmuş bir tahkim kararı veya ödülü tarafından çözülmüş olması;

c) Arazi kullanım hakları, hukuk mahkemesi kararlarının infazı hakkındaki kanun hükümlerine göre verilen kararların infazını sağlamak amacıyla haciz veya diğer tedbirlere tabi tutulamaz;

d) Arazi kullanım süresi içerisinde;

d) Arazi kullanım hakları kanunla öngörülen geçici olağanüstü hal tedbirlerine tabi değildir.

Devralan (alıcı) için koşullar

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 45 inci maddesinin 8 inci fıkrası gereğince, aşağıdaki hallerde tapu kullanım hakkının devri veya bağışlanması mümkün değildir:

Arazi kullanım hakkının devredilemeyeceği veya bağışlanamayacağı haller aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

a) Yetkili makamlarca onaylanan arazi kullanım plân ve planlarına göre arazi kullanım amacının değiştirilmesi hâli hariç olmak üzere, ekonomik kuruluşlar, muhafaza ormanları ve özel kullanım ormanları için arazi kullanım hakkının bireylerden devrini alamazlar;

b) Koruma ormanlarında veya özel kullanım ormanlarında yaşamayan kişilere, koruma ormanlarındaki, kesinlikle korunan bölgelerdeki veya söz konusu özel kullanım ormanlarının ekolojik restorasyon bölgelerindeki konut arazileri ve diğer araziler için arazi kullanım hakkı devri veya bağışı yapılamaz;

c) Kanunen arazi kullanım haklarının devri veya bağışlanması mümkün olmayan kuruluşlar, bireyler, yerleşim toplulukları, dini kuruluşlar, bağlı dini kuruluşlar, yurtdışında ikamet eden Vietnam kökenli kişiler ve yabancı yatırım sermayeli ekonomik kuruluşlar.

Buna göre, devreden kişi şartları taşısa bile, devralan kişi şartları taşımıyorsa devir veya bağış hukuken geçerli olmayacaktır. Başka bir deyişle, devralan kişi devir veya bağış kabul etmesi yasak olan hallerden birine girerse, devreden kişi adını değiştiremeyecektir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html