İnşaat Bakanlığı'nın mini apartman inşaatına bakış açısı, müstakil ev pazarı hala 'uykuda', sahil villaları durgun

Mini apartman geliştirme, kasvetli müstakil ev pazarı, yüksek fiyatlar, durgun sahil villaları... hakkındaki görüşler son emlak haberleridir.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

Emlakta son durum: İnşaat Bakanlığı mini dairelerin geliştirilmesi için 2 seçenek öneriyor. (Kaynak: Tuoi Tre)

Mini apartman geliştirme hakkında görüş alın

İnşaat Bakanlığı, revize edilmiş Konut Kanunu taslağının kabulü, revizyonu ve tamamlanmasıyla ilgili bir raporu Hükümete sundu. Bu raporda İnşaat Bakanlığı, haneler ve bireyler için çok sayıda dairenin bulunduğu çok katlı konutların (mini daireler olarak da bilinir) geliştirilmesi için iki seçenek sundu.

1. Seçenekte İnşaat Bakanlığı aşağıdaki konuları önermektedir:

Öncelikle , haneler ve bireyler, mevzuata uygun olarak konut arazilerini kullanma hakkına sahiptir. 2 veya daha fazla katlı bir konut inşa ederken, her katta satılık veya kiraya verilecek dairelerin tasarımı ve inşası yapılmışsa, her dairenin konut inşaatı yatırım projesine yatırımcı olma koşullarını karşılaması gerekir. Aynı zamanda, inşaat yatırımı, İmar Kanunu ve konut inşaatı yatırım projelerine ilişkin ilgili mevzuat hükümlerine uygun olmalıdır.

Bu maddede belirtilen dairelerin alım satımı ve kiraya verilmesi, bu kanun ve gayrimenkul hukuku hükümlerine göre yapılır. Bu maddede belirtilen her daire için tapu tahsisi, tapu kanunu hükümlerine göre yapılır.

İkinci olarak , haneler ve bireyler, konut arazilerini yönetmeliklere uygun olarak kullanma hakkına sahiptir. 2 veya daha fazla katlı bir konut inşa ederken, her katta kiralık dairelerin tasarımı ve inşası yapılır, bu konutun inşasına yapılan yatırım, müstakil konutlar için yapı kanunu hükümlerine göre yapılır ve yangın önleme ve yangınla mücadele güvenliği, müstakil konutlar için yangın önleme ve yangınla mücadele kanunu hükümlerine göre üretim ve işletmeyle birleştirilir.

Üçüncüsü , bu maddenin 1 inci ve 2 nci fıkralarında belirtilen konutların yönetimi ve işletilmesi, İnşaat Bakanı tarafından çıkarılan Apartman Yönetim ve Kullanım Yönetmeliği hükümlerine göre yapılır.

Dördüncüsü , Halk Komiteleri, görev ve yetkileri çerçevesinde, bu maddenin 1 ve 2 nci fıkralarında belirtilen konut gerek ve şartlarına uyulup uyulmadığını denetlemek ve incelemekle görevlidir.

Beşincisi , Hükümet bu Maddeyi ayrıntılı olarak açıklamaktadır.

Seçenek 2

2. seçenekle ilgili olarak, Ulusal Meclis Daimi Komisyonu tarafından revize edilen Konut Kanunu Tasarısı'nda şu hüküm yer almaktadır:

Öncelikle , bu Kanunun 54 üncü maddesinin 3 üncü fıkrasında belirtilen konut arazisini kullanma hakkına sahip olan bir şahsın, her katında 2 veya daha fazla dairenin kiraya verilmesi için projelendirilip inşa edilen 22 veya daha fazla katlı konut inşa etmesi durumu hariç olmak üzere, bu Kanunda öngörülen şartların ve koşulların sağlanması gerekir.

Yani evin, dairenin özel kullanım alanı, evin ortak kullanım alanı ve ortak kullanıma yönelik donatımının olması gerekir;

Konutlardaki daireler kapalı olarak tasarlanmalı ve inşa edilmeli, her daire için taban alanı standardı, Apartman Binaları Hakkındaki Ulusal Teknik Yönetmelikte belirtilen alandan düşük olmamalıdır;

Konutun, yapı ruhsatı kanunu hükümlerine göre yapı kullanma izin belgesine sahip olması gerekmektedir;

Apartman binaları için öngörülen tasarım ve yangın önleme ve söndürme değerlendirmesi gerekliliklerini karşılamalıdır.

İkinci olarak , bu maddenin 1 inci fıkrasında belirtilen konutlar satılamaz veya daire satın almak amacıyla kiraya verilemez.

Üçüncüsü , 20 daire ve üzeri ölçekli konut inşa edilmesi halinde, bu Kanunun 35 inci maddesi hükümlerine göre konut inşaat projesine yatırımcı olabilmek için yeterli şartları taşımak ve kanun hükümlerine göre konut inşaat yatırımı yapmak üzere proje oluşturmak gerekir.

Dördüncüsü , bu maddede öngörülen konutların yönetimi ve işletilmesi, İnşaat Bakanı tarafından çıkarılan Apartmanların Yönetimi ve Kullanımına İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre yapılır.

Beşincisi , il Halk Komitesi, bu maddede belirtilen konut inşaat ruhsatlarının verilmesine esas teşkil etmek üzere, itfaiye araçlarının yerleşim yerlerindeki trafik koşullarını belirler. Her düzeydeki Halk Komiteleri, görev ve yetkileri kapsamında, çok katlı apartmanlarda daire kiralayan kişilerin bu maddenin 1. fıkrasında belirtilen şartlara ve koşullara uygunluğunu denetlemek ve incelemekle görevlidir.

İnşaat Bakanlığı 1. seçeneği seçti

İnşaat Bakanlığı, 1. seçeneğin seçilmesine ilişkin görüşünü açıkladı. Çünkü 1. seçeneğin uygulanması, hanelerin ve bireylerin çok katlı konut geliştirmesini sınırlayacak, yapı ruhsatına uymayan, özellikle yakın geçmişte olduğu gibi yangın önleme ve yangınla mücadele yönetmeliği ve standartlarına uymayan çok sayıda daire tasarlanmasına neden olacaktır.

Ayrıca İnşaat Bakanlığı, müstakil konutlar (konut inşaat yatırım projesi kurulması zorunluluğu hariç) için, inşaat yatırım yönetimi ile yangın önleme ve yangınla mücadele güvenliği yönetimine ilişkin özel düzenlemelerin kanunda yer aldığını tespit etti.

Aynı zamanda, İnşaat Bakanlığı'na göre, yasa tasarısı, çok katlı ve çok daireli müstakil konutların inşasında her daire için tapu ve kat mülkiyeti belgesi verilmemesini de öneriyor. Dolayısıyla, ortak ve özel kullanım alanlarını birbirinden ayıran şartların belirlenmesine gerek kalmıyor...

Ayrıca İnşaat Bakanlığı, çok katlı konutlar ve kiralık daireler şeklinde müstakil konutların yönetim ve işletmesinin İnşaat Bakanlığı tarafından çıkarılan Apartmanların Yönetimi ve Kullanımına Dair Yönetmelik hükümlerine göre yürütülmesini önerdi.

Yeni müstakil ev arzı düşük, fiyatlar yüksek kalmaya devam ediyor

JLL Vietnam'ın Hanoi konut piyasasına ilişkin son bilgileri, üçüncü çeyrekte Hanoi'deki müstakil ev (villa, müstakil ev ve müstakil ev) piyasasının "uyku" durumunu uzatmaya devam ettiğini, çoğu projenin ürün listelerini geçici olarak kilitleyip fiyat listelerini ve politikalarını yeniden oluşturduğunu gösteriyor.

Yatırımcılar, bir önceki aşamadaki yoğun ön satış faaliyetleri yerine, hukuki süreçlere veya inşaat çalışmalarına öncelik vererek oldukça temkinli davranıyor.

Savills Vietnam'a göre, Hanoi'deki konut piyasası da üçüncü çeyrekte oldukça durgundu; işlem hacmi düşüktü ve yatırımcılar yeni arz başlatma konusunda temkinliydi.

Yeni arz sınırlı olmaya devam ediyor ve arz-talep açığı bir sorun olmaya devam ediyor. Ancak piyasada, gelecekte kademeli olarak toparlanmayı desteklemesi beklenen olumlu faktörler görüldü.

Bu birime göre, Hanoi'deki yeni daire arzı çeyreklik bazda %47, yıllık bazda ise %65 düşüşle 1.891 adet B sınıfı daireye geriledi. Son çeyrekte pazarda A ve C sınıfı dairelerde yeni arz kaydedilmemesi dikkat çekicidir.

Birincil daire arzı, çeyreklik bazda %3 ve yıllık bazda %6 düşüşle 19.808 üniteye ulaşırken, B Sınıfı konutlar arzın %92'sini oluşturdu. Satılan daire sayısı ise çeyreklik bazda %16 ve yıllık bazda %42 düşüşle 2.100 üniteye geriledi.

Villa ve müstakil ev arzına gelince, pazarda yeni proje kaydedilmedi; Thanh Tri'deki mevcut projelerden sadece 30 yeni ünite. Alçak katlı konut segmentindeki yeni arz, çeyreklik bazda %76, yıllık bazda ise %94 azaldı. Üçüncü çeyrekte satılan ünite sayısı, çeyreklik bazda %5, yıllık bazda ise %66 azalarak 101 üniteye geriledi.

Yüksek stok fiyatları, tüm ürün tiplerinde birincil fiyatların yükselmesine neden oldu. Birincil daire fiyatları, bir önceki çeyreğe göre %2, bir önceki yıla göre ise %13 artarak 54 milyon VND/m2'ye ulaştı. Birincil daire fiyatları 19 çeyrek üst üste artış göstererek 2019'un ilk çeyreğine göre %77 daha yüksek bir seviyeye ulaştı.

Benzer şekilde, ana villaların ortalama fiyatı bir önceki çeyreğe göre %3 artarak 103 milyon VND/m2'ye yükseldi. Müstakil evlerin fiyatı da bir önceki çeyreğe göre %9 artarak 190 milyon VND/m2'ye yükselirken, dükkan tipi evlerin fiyatı da bir önceki çeyreğe göre %6 arttı.

Sınırlı yeni birincil arz, ikincil pazarın popülerlik kazanmasına yardımcı oldu. Daire pazarında, ikincil fiyat metrekare başına 36 milyon VND'ye ulaştı ve bir önceki çeyreğe göre %2, bir önceki yıla göre ise %8 arttı. Bu arada, alçak yapı ürünlerinin ortalama ikincil fiyatı, bir önceki çeyreğe göre %5 artarak 23 milyar VND/birim seviyesine ulaştı, ancak yine de birincil fiyattan %19 daha düşük.

Sahil villaları, büyük kayıplara sahip apartmanlar

Uzmanlara göre, Hükümet'in sert müdahalesiyle gayrimenkul piyasası olumlu değişimler yaşıyor. Birçok gayrimenkul sektöründe işlemler yeniden başladı.

Ağustos 2023'te tatil villası segmentinde mütevazı bir pazar talebi vardı ve tüketim aynı döneme kıyasla yalnızca %15 idi (Kaynak: cafef.vn)

Ancak tatil beldesi emlak piyasası hâlâ durgun. Dan Tri muhabirlerinin yaptığı bir ankete göre, Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh gibi bazı bölgelerde villa ve dairelerin zararına satıldığına dair bilgiler emlak ilan sitelerinde hâlâ yoğun bir şekilde yer alıyor.

"Büyük" fiyatlı villaların yanı sıra, bazı tatil köylerindeki çok sayıda daire de zararına satışa çıkarılıyor.

Örneğin, FLC Grand Hotel Ha Long tatil köyünde (Quang Ninh), birçok daire 500-600 milyon VND zararla satışa sunuluyor. Örneğin, otelin 19. katındaki bir dairenin yatırımcıyla 1,47 milyar VND'lik satın alma sözleşmesi var, ancak şimdi sahibi daireyi 950 milyon VND zararla satıyor. Benzer şekilde, bir başka dairenin zararı 1,1 milyar VND iken, satın alma sözleşmesi 1,7 milyar VND...

DKRA'ya göre, Ağustos ayında tatil villası segmentinde mütevazı bir pazar talebi görüldü ve tüketim geçen yılın aynı dönemine kıyasla yalnızca %15 oranında gerçekleşti. Aydaki işlemlerin çoğu, birim fiyatı 10 milyar VND'nin altında olan ürünlere odaklandı.

Özellikle, pazar talebi oldukça düşük seyrediyor; Ağustos ayında yalnızca 17 yeni ünite satıldı ve bu da 2022'nin aynı dönemine kıyasla %14'lük bir artışa denk geliyor. Daire segmentinin birincil satış fiyatı, bir önceki aya göre çok fazla dalgalanma göstermedi ve mevcut yüksek sermaye maliyeti nedeniyle yüksek kalmaya devam ediyor. Özellikle Güney'de satış fiyatı 55,5 ila 81,7 milyon VND/m² arasında dalgalanırken, Kuzey'de fiyat 35,5 ila 44,2 milyon VND/m² aralığında seyrediyor.

'Arazi ateşi' dönemi sona erdi, Quang Tri arsaları daha küçük parsellere bölerek daha düşük satış fiyatlarına ulaşmayı planlıyor.

Vietnamnet'e göre, arazi çılgınlığının ardından birçok açık artırmada yüksek taban fiyatları ve büyük arsalar nedeniyle alıcı çıkmadı. Quang Tri eyaleti, emlak piyasasını "canlandırmak" için arsaları daha küçük parsellere bölüp satış fiyatlarını düşürmeyi planlıyor.

2022 yılı başlarında Quang Tri eyaletinin Cam Lo ilçesi, Lao Bao kasabası (Huong Hoa ilçesi), Trieu Phong ilçesi ve Dong Ha şehri gibi bazı yerleşim yerlerinde "çılgın" bir arazi ateşi yaşandı.

Arazi çılgınlığı geçti ve 2022'nin sonundan bugüne Quang Tri'deki emlak piyasası durgunluğa girmeye başladı. Gözlemlere göre, sadece insanlar arasındaki arazi alım satımları kesintiye uğramakla kalmadı, aynı zamanda hükümet tarafından düzenlenen açık artırmalar da katılımcı eksikliği nedeniyle durgunlaştı.

Bu durum Quang Tri'nin 2023'ün ilk 9 ayında arazi ihalelerinden sadece 194 milyar VND toplamasına ve hedefin sadece %24'üne ulaşmasına neden oldu.

Yerel arazi ihalelerinin şu anda sıkıntıya girmesinin ve alıcı çıkmamasının nedenlerinden biri taban fiyatının yüksek olması ve ihaleye çıkarılan arazi alanının büyük olmasıdır.

Quang Tri ili Halk Komitesi Daimi Başkan Yardımcısı Bay Ha Sy Dong, bölgenin arazi açık artırmalarından elde edilen geliri artırmak için planlar yaptığını ve planlarda değişiklik yaptığını söyledi.

Dong, Covid-19 pandemisinin ardından dünyadaki jeopolitik faktörlerin etkisinin ekonomide birçok zorluğa yol açtığını ve bunun da gayrimenkul piyasasında durgunluğa neden olduğunu söyledi.

“Yüksek taban fiyatlı büyük arsaların yatırımcı çekmemesi karşısında, Quang Tri ili Halk Komitesi, İnşaat Departmanına, satın alma gücünü artırmak için arsa alanını küçültmek ve taban fiyatlarını düşürmek amacıyla ilgili kurumlarla birlikte planlar hazırlaması ve bu planları araştırması talimatını verdi.

Dong, "Yasal düzenlemeler ve departmanlar ile şubelerden gelen tavsiyeler doğrultusunda İl Halk Komitesi, yatırımcıları ihalelere katılmaya teşvik etmek ve yerel geliri artırmak için yeni planlar geliştirecek" dedi.

[reklam_2]
Kaynak