Gayrimenkul 'sörf' yatırımı sıkılaştırılsın mı?

gayrimenkul - Fotoğraf 1.

Birçok uzman , Maliye Bakanlığı'nın görüşlerine sunulan yeni kişisel gelir vergisi politikasının uygulanmasıyla gayrimenkul spekülasyonunun hayatta kalma şansının kalmayacağına inanıyor - Fotoğraf: Q.DINH

Uzmanlara göre, gayrimenkul transferlerinden elde edilen gerçek kâr üzerinden yüzde 20 oranında vergi uygulanması veya satın alma bedeli ve maliyetlerin belirlenememesi durumunda elde tutma süresine göre artan oranlı bir vergi oranı uygulanması, gayrimenkulde "gezinti" yatırım faaliyetlerinin sınırlandırılmasına yardımcı olacak.

Görüşülmek üzere sunulan Gelir Vergisi Kanunu (GVK - yerine geçen) taslağında, Maliye Bakanlığı, gerçek kişilerin gayrimenkul devirlerine, vergiye tabi gelirin her devir için %20 vergi oranıyla çarpılması suretiyle gelir vergisi uygulanmasını önermektedir. Bu vergiye tabi gelir, satış fiyatından, satın alma bedeli ve gayrimenkul devirlerinden elde edilen gelirin elde edilmesiyle ilgili makul giderlerin çıkarılmasıyla belirlenmektedir.

"Kabul edilebilir" gayrimenkul devir vergisi oranı nedir?

Satın alma bedeli ve ilgili maliyetlerin belirlenememesi durumunda, satış bedeli ile vergi oranı çarpılarak gelir vergisi hesaplanır. Bu durumda vergi oranı, mülkiyet süresine göre, satış bedelinin en fazla %10'u oranında hesaplanır.

Özellikle, 2 yıldan az tutma süresi olan gayrimenkuller için vergi oranı satış fiyatı üzerinden %10, 2-5 yıl tutma süresi olan gayrimenkuller için ise satış fiyatı üzerinden %6'dır.

5-10 yıl süreyle elde tutulan gayrimenkuller için vergi oranı satış bedelinin %4'üdür... 10 yıl veya daha uzun süre elde tutulan gayrimenkuller ve miras yoluyla edinilen gayrimenkuller için vergi oranı satış bedelinin %2'sidir. Miras yoluyla edinilen gayrimenkuller için ise elde tutma süresi hesaplanmaz, ancak devir işlemi satış bedelinin %2'si oranında vergiye tabi olacaktır.

Gayrimenkul elde tutma süresi, kişinin gayrimenkulü sahiplenme ve kullanma hakkına sahip olduğu tarihten (Gelir Vergisi Kanunu'nun yürürlük tarihinden) itibaren devir tarihine kadar hesaplanır. Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde, elde tutma süresine bakılmaksızın, devir vergisi oranı satış bedelinin %2'si olarak güncel haliyle aynı kalır.

Viet An Hoa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Şirketi Müdürü Sayın Tran Khanh Quang, Tuoi Tre ile yaptığı görüşmede , gayrimenkul transfer kazançları üzerinden alınan %20'lik kişisel gelir vergisi oranının kabul edilebilir bir vergi oranı olduğunu söyledi.

Quang, giderler düşüldükten sonra elde edilen kâr üzerinden vergi ödenmesinin yatırım faaliyetleri üzerinde büyük bir etki yaratmayacağını ve piyasanın daha şeffaf hale gelmesine yardımcı olacağını söyledi.

"Bu vergi oranı uygulanırsa, alıcı ve satıcıların, vergi hesaplamasından önce hariç tutulan geçerli maliyetlere dahil edilecek satın alma bedeli, kredi faizi maliyetleri, aracılık maliyetleri veya yenileme ve onarım maliyetleri gibi katlanılan tüm gerçek maliyetleri doğru ve eksiksiz bir şekilde hesaplamaları gerekecektir," diyen Quang, ancak tutma süresine göre satış fiyatı üzerinden %2-10 arasında değişen vergi oranının uygulanabilir prensipleri netleştirmesi gerektiğine inanıyor.

Girdi maliyetlerinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelerin açıklığa kavuşturulması gerekiyor

Taslakta ayrıca, satın alma bedeli ve maliyetlerinin tespit edilemediği hallerde vergi hesaplamasının elde tutma süresine göre yapılacağı hükme bağlanmaktadır. Bu arada elde tutma süresi, kanunun bir bireyin taşınmazı mülkiyet ve kullanım hakkına sahip olduğu, kanunun yürürlük tarihinden (örneğin 1 Ocak 2026'dan) devir tarihine kadar geçen, yani geriye dönük olmayan, yerine geçen kanunun yürürlük tarihinden önce hesaplanmayan zaman dilimi olarak tanımlanmaktadır.

"Yukarıdaki gibi süre uygulanırsa, açıklığa kavuşturulması gereken birçok şey olacak çünkü işlemler temel olarak maliyetleri, satın alma fiyatını açıkça gösteriyor... Satış fiyatı açık, dolayısıyla vergi oranının tutma süresine göre uygulanıp uygulanmadığını belirlemek için düzenleme kurumunun durumları daha ayrıntılı olarak belirtmesi gerekiyor," dedi Bay Quang.

Bu arada Batdongsan Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, vergilerin tutma süresine göre, en yüksek oranın mevcut orandan 5 kat daha fazla, yüzde 10'a kadar artırılması önerisinin birçok etkiye yol açacağını söyledi.

Bu şirketin yakın zamanda yaptığı bir ankete göre, ankete katılanların %59'u gayrimenkulü yaşam amaçlı değil, yatırım amaçlı satın aldığını ve gayrimenkul sahibi olanların büyük bir kısmının önümüzdeki bir yıl içinde satmayı planladığını belirtti.

Bu, Vietnam halkının gayrimenkule yatırım yapmayı çok sevdiğini, ancak elde tutma süresinin kısa olduğunu, "fiyat uygun olduğunda satma" eğiliminde olduklarını ve her seferinde sermaye akışını esnek bir şekilde daha karlı varlıklara kaydırdıklarını gösteriyor.

Dolayısıyla, tutma süresine göre vergilendirme önerisi, kısa vadeli oyuncular üzerindeki baskıyı artıracak ve piyasa talebinin büyük bir kısmını oluşturan kısa vadeli yatırımcıları ve "sörfçüleri" doğrudan etkileyecektir.

Tuan, "Bu, 'satanları ödüllendirme, hızlı satanları cezalandırma' hedefini açıkça ortaya koyan bir hamle, ancak aynı zamanda piyasanın henüz toparlanmadığı bir ortamda zamanlama ve taşma etkileri konusunda birçok endişeyi de beraberinde getiriyor" dedi.

Birçok küçük yatırımcı piyasadan elenecek.

Gayrimenkul uzmanlarına göre, elde tutma süresine göre vergi oranı uygulanması, genellikle karı maksimize etmek için 6-18 ay içinde "sörf" yapan yatırımcıların ilk etkileneceği arsa ve lüks daire segmentleri için geçerli olduğundan, yüzde 10 oranında vergi uygulanıyor.

Uzman, "Bu vergi oranıyla kısa vadeli yatırımcıların kâr marjı önemli ölçüde azalacak, yatırım cazibesi azalacak ve birçok küçük yatırımcı oyundan elenecek" dedi.

NGOC HIEN

Kaynak: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm