Vietnam Baro Federasyonu Başkanı Do Ngoc Thinh, anlaşmazlıkları azaltmak amacıyla Konut Kanunu'ndaki ortak ve ayrı mülkiyete ilişkin düzenlemelerin değiştirilmesini önerdi.
Son zamanlarda apartmanlarda, ortak ve özel mülk sahipleri ve sakinlerine ait alan, kamu hizmetleri ve altyapı konularında anlaşmazlıklar sıkça yaşanıyor. Bunlardan en yoğun olanı, bodrum katındaki motosiklet ve otomobiller için mülkiyetin ve park alanının bölünmesi. Vietnam Barolar Federasyonu Başkanı ve Ulusal Meclis Yargı Komitesi Üyesi Dr. Do Ngoc Thinh, 15. Ulusal Meclis'in 5. oturumuna sunulan Konut Kanunu değişikliği taslağı vesilesiyle VnExpress'e bu konu hakkında yanıt verdi.
- Yatırımcılar ile kat mülkiyeti konusunda oturanlar arasında yıllardır süregelen uyuşmazlıklar, Konut Kanunu ve diğer yasal düzenlemelerle, yapılan değişiklikler ve eklemelerle neden tam olarak çözüme kavuşturulamamıştır?
- Yasal belgeler sistemi, birçok kez değiştirilip eklenmesine rağmen, giderek karmaşıklaşan uyuşmazlıklar nedeniyle pratik gereklilikleri karşılayamıyor. Yasal düzenlemelerin yayımlanmasından önce ortaya çıkan, bugüne kadar devam eden ve henüz tam olarak çözülememiş davalar mevcut. Bu alandaki ihlallerin denetimi ve ele alınması kapsamlı ve zamanında değil. Birçok yerde yönetim gevşek, birçok yatırımcı bakım fonu borçlarını ödemekte yavaş ve yetkili makamlarca ele alınmamış ceza kanunu ihlallerine dair işaretler mevcut.
Bu arada, kat mülkiyeti konferansı aracılığıyla sakinler tarafından seçilen yönetim kurulu, bu kuruluşun işleyişi ve yasallığı konusunda özel bir rehberliğin bulunmaması nedeniyle temsilcilik rolünü henüz tam olarak ortaya koyamamıştır. Mevcut kat mülkiyeti yönetim kurullarının çoğu, kat mülkiyeti yönetimi ve işletmesi konusunda uzmanlıktan yoksundur ve mesleki eğitim almamıştır, bu nedenle yatırımcılarla anlaşmazlıklar çıktığında sakinlerin yasal haklarını temsil etmek ve korumak zordur.
Avukat Do Ngoc Thinh, Ulusal Meclis'te konuşuyor. Fotoğraf: Pham Thinh
- Sizce apartmanlarda tesisat ve ortak ve özel mülkiyet alanlarının bölünmesine ilişkin yasal düzenlemelerin pratikte uygulanabilir olmamasının nedeni nedir?
- Ortak mülkiyet ve özel mülkiyet hakları, 2014 tarihli Konut Kanunu, 2015 tarihli Medeni Kanun ve Apartman Yönetim ve Kullanım Yönetmeliği ( İnşaat Bakanlığı'nın 02/2016 sayılı Genelgesi ile yayınlanmıştır) ve diğer ilgili kılavuz belgelerde düzenlenmiştir. Ancak uygulamada, özellikle otopark alanları konusunda yaşanan anlaşmazlıklar olmak üzere, hâlâ birçok eksiklik bulunmaktadır.
02 sayılı Genelge'ye göre, daire satın alma ve kiralama sözleşmesinde, malike ait alan ve müşterek mülkiyetteki ekipmanlar açıkça belirtilmelidir. Yatırımcı, sözleşmeyle birlikte, alıcıya Konut Kanunu'nda öngörülen şekilde çizimleri ve müşterek mülkiyetteki bölümlerin listesini sunmalıdır.
Müşteriler ile yatırımcılar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, ortak mülkiyet ile özel mülkiyet arasında ayrım yapılmamış, otopark alanlarının satılıp satılmayacağı, binada kaç adet otopark yeri olduğu, otopark alanı tescil esasları gibi sözleşme imzalandığı andan itibaren net olmayan uyuşmazlıklardır. Dolayısıyla yasal düzenlemelerin olduğunu düşünüyorum ancak gerçekte taraflar net bir ayrım yapmadan sözleşme imzaladıklarında yine de potansiyel bir uyuşmazlık riski ortaya çıkmaktadır.
02 sayılı Genelge'nin 15 Şubat 2016 tarihinde yürürlüğe girmesinden önce, çok sayıda apartmanın daire satın alma ve kiralama sözleşmelerinde bu husus açıkça belirtilmemiş, bu da bodrum kat mülkiyeti konusunda çok sayıda uyuşmazlık ve anlaşmazlığa yol açmıştır.
- Bir avukatın, apartmanlardaki otopark alanının yatırımcının mülkiyetinde veya yönetiminde olması yönündeki mevcut düzenlemenin, ortak mülkiyet olması gerekirken, uyuşmazlıkların çıkmasının temel nedeni olduğunu söylemesi durumunda ne düşünüyorsunuz?
- 02/2016 sayılı Genelge'nin öne çıkan özelliklerinden biri, apartman binalarındaki otopark alanlarının mülkiyeti ve yönetiminin düzenlenmesidir. Otopark alanlarının alım satımı ve kiralanması, apartman alım satım sözleşmesinde veya ayrı bir sözleşmede kayıt altına alınır.
Motosiklet, üç tekerlekli bisiklet ve engelli araçları için park yeri, daire sahiplerinin ortak mülkiyetindedir. Otomobiller için park yeri söz konusu olduğunda, daire veya apartman binasındaki diğer alanların alıcıları veya kiracıları, alanı satın almaya veya kiralamaya karar verebilir; satın almaz veya kiralamazlarsa, park yeri yatırımcının yönetimi altında olacaktır. Yatırımcı, bu park yerinin inşasına ilişkin yatırım maliyetini satış veya kira bedeline dahil edemez.
Dolayısıyla, daire sahipleri yaşadıkları apartmanda bir otopark alanı satın alma veya kiralama kararının yanı sıra, otopark alanlarını yeniden satabilir veya kiraya verebilirler. Ancak son zamanlarda apartmanlarda otopark alanına olan talep artmış olup, otopark alanlarının alım satımı çoğunlukla iki taraf arasında yapılan bir anlaşmadır ve bu durum yatırımcının tekelleşmesine ve satış fiyatının yükselmesine yol açabilir.
Devlet, otopark alanlarının yatırımcıya ait olduğunu kabul ediyorsa, fiyat tavanı belirlenmesi gerektiğini ve yatırımcıların otopark satın almak veya kiralamak için çok yüksek fiyatlar talep etmemesi gerektiğini düşünüyorum. Ancak, otopark alanlarına olan mevcut yüksek talep göz önüne alındığında, otopark alanlarının satın alınmasına ve yeniden satılmasına ve yatırımcıların otopark alanlarıyla ilgili ortak ve özel alanlarının devrine izin veren düzenlemeler kolayca hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu konu kamu menfaatleriyle yakından ilgili olsa da.
Bodrum kat otoparkının mülkiyetinin apartman sahiplerinin ortak mülkiyetine devredilmesi konusu da dikkatlice incelenmelidir. Çünkü otopark alanı ortak mülkiyete dahilse, otopark inşa maliyeti evin veya dairenin satış maliyetine dahil edilecektir ve araba kullanmamış veya kullanmaya ihtiyaç duymamış ancak ev satın alırken bu maliyeti ödemek zorunda kalan haneler bulunmaktadır.
- Yasa, yatırımcıların otopark inşaat maliyetini daire satış fiyatına dahil etmelerine izin vermediğini belirtiyor, ancak bunu satış fiyatına dahil edip etmediklerini nasıl bileceğiz? Gerçekte, bu konuda anlaşmazlık yaşayan birçok apartman binası var mı?
- Bu içeriği açıklığa kavuşturan güncel bir yönetmelik görmedim. Bu gerçekten de yasada bir boşluk; insanlar, otopark inşa etmenin yatırım maliyetinin daire satış maliyetine dahil olup olmadığını kontrol edemiyor. Otopark alanının hangi kısmına ait olduğunun belirlenememesi, yatırımcılar ve sakinler arasındaki anlaşmazlıkların temel sebebidir.
Bana göre, apartmandaki otopark alanının niteliği ortak mülkiyetin bir parçasıdır. Nitekim, apartmandaki otopark alanı da dahil olmak üzere tüm ortak alanlar, apartmanın satış bedeline dahil edilmiş olup, yatırımcı, teslim anından itibaren mülkiyetini sonlandıracaktır.
- Apartmanlardaki mülkiyet uyuşmazlıklarının takibi veya doğrudan görüş bildirilmesi ve şikâyetlerin çözülmesi yoluyla neden çok az uyuşmazlığın mahkemeye intikal ettiğini düşünüyorsunuz?
- Davaların ele alınma süreci, bunların hepsinin toplumda uzun süredir devam eden ve acil anlaşmazlıklar olduğunu gösteriyor. Çok sayıda sakinin ortak bir ses bulması zor olduğu için bazen dezavantajlı durumda kalıyor. Uyuşmazlık çözümünü yetkilendirmek de zor çünkü kimse davayı açmak için ayağa kalkmaya yanaşmıyor. Öte yandan, çok sayıda insanla dava açmanın maliyeti konusunda anlaşmak zor olduğundan, dava giderek uzuyor ve sonuçsuz kalıyor.
Mahkemeye dava açarken, sakinler veya apartman yönetim kurulu öncelikle mülkün değerine göre peşin mahkeme harcı ödemek zorundadır. Bu durum, birçok kişinin dava açmaktan vazgeçip yatırımcıyla uzlaşmasına neden olur.
Ayrıca, tarafların imzaladığı satış sözleşmeleri çoğu zaman yatırımcı tarafından hazırlanmakta ve ortak alanlar (bodrum, merdiven, teras...) ile ilgili olarak sakinlerin haklarını açıkça belirtmemektedir, dolayısıyla herhangi bir uyuşmazlık durumunda sakinlerin haklarını talep etmek için mahkemeye dava açma dayanakları da pek bulunmamaktadır.
Bana göre, apartman uyuşmazlıkları, ilgili yasal düzenlemelere uygun olarak taraflarca müzakere ve uzlaşma yoluyla çözülmelidir. Müzakere ve uzlaşma sağlanamazsa, halk mahkemesine başvurulmalıdır. Devlet kurumları ve yerel yönetimler, tarafların ihlallerini denetlemeli, izlemeli ve sıkı bir şekilde ele almalıdır.
- Taslak revize Konut Kanunu, 15. Ulusal Meclis'in 5. oturumuna sunuluyor. Bir Ulusal Meclis delegesi olarak, apartmanlardaki mülkiyet anlaşmazlıklarının çözümüne nasıl katkıda bulunacaksınız?
- Halen üzerinde çalışılan tasarıda, apartmanlarda ortak ve özel mülkiyete ilişkin birçok hususun özel olarak düzenlenmesi, apartmanların kullanım sırasında daha güvenli hale getirilmesi ve mevcut anlaşmazlıkların sınırlandırılması amaçlanıyor.
Konut Kanunu'nun 5. taslağının değiştirilmesi ve tamamlanmasına katkıda bulunmak amacıyla Vietnam Baro Federasyonu avukatlarının görüşlerini kaydettim. Konutla ilgili anlaşmazlıkları en aza indirmek, ilgili tarafların azami haklarını ve meşru menfaatlerini korumak ve Vietnam'daki konut sektöründeki hukuk sisteminin tamamlanmasını desteklemek amacıyla mülkiyet, kalkınma politikaları, konut işlemleri ve yönetimi konularında 4 grup konu önerdik.
Taslak Taslak Konut Kanunu'nda apartmanların müşterek mülkiyeti ve özel mülkiyetine ilişkin düzenlemelerde değişiklik yapılmasını öneriyorum. Buna göre, apartmanlardaki otopark alanları müşterek mülkiyet olarak sınıflandırılacak ve bu alanların alım satımı konusu gündeme gelmeyecektir. Bu, ilgili anlaşmazlıkları en aza indirecektir.
[reklam_2]
Kaynak bağlantısı
Yorum (0)