Gayrimenkul piyasasında 'yeni oyuncu'

'Yeni oyuncu' bir şirket değil, insanların alım gücüne uygun bir konut arzı yaratmayı amaçlayan politikalardır. İyi uygulanırsa, yakın gelecekte emlak piyasasının içinde bulunduğu olumsuz durumu değiştirebilir.

Hanoi'deki Kim Chung yeni kentsel alanındaki Thang Long Green City sosyal konut alanı - Fotoğraf: B.NGOC

"Yeni oyuncunun" elinde pek çok "mal" var. Yani, 1 milyon sosyal konut hedefine ulaşmak için her bölgeye sosyal konut inşa etmek için belirli hedefler belirlemek; toplu inşaatlar için örnek modeller tasarlamak ve böylece işletmeleri sosyal konut inşa etmeye teşvik etmek.

Mart ayında ulusal konut fonu kurmamız gerekiyor, ayrıca hukuki sorunlarla karşı karşıya kalan gayrimenkul projelerinin sıkıntılarını ortadan kaldıracak bir dizi politikamız var...

Kaynak: İnşaat Bakanlığı - Grafik: T.DAT

Üzücü gerçek: Daire fiyatları artmaya devam ediyor

Konut talebi çok yüksek, arz ise sınırlı; çoğunlukla orta, üst düzey ve lüks ticari konut projelerinden kaynaklanıyor ve bu da daire fiyatlarını gerçek değerlerinin çok üzerine çıkarıyor.

Tuoi Tre'nin NHS Trung Van sosyal konut projesindeki (Nam Tu Liem bölgesi, Hanoi) kayıtlarına göre, aynı binadaki sosyal konut dairelerinin satış fiyatı ile ticari dairelerin satış fiyatı arasında büyük fark bulunmaktadır.

Hanoi İnşaat Departmanı tarafından Mayıs 2023'te NHS Trung Van binasındaki sosyal konutların satış fiyatı yaklaşık 19,5 milyon VND/ ^m2 olarak açıklanırken, ticari daire fonunun (projedeki toplam daire sayısının yaklaşık %20'si) satış fiyatı 60-70 milyon VND/ ^m2'den satışa sunuluyor.

Aynı projede, aynı altyapı ve inşaat kalitesine sahip ticari dairelerin satış fiyatı, sosyal konut dairelerinin satış fiyatının 3 katıdır.

Benzer şekilde, Udic Altyapı Kalkınma Yatırım Şirketi'nin Hanoi'deki Thanh Tri bölgesi, Tan Trieu komünü, Ha Dinh yeni kentsel alanı, N01 parselinde inşaatına yeni başladığı Udic Eko-Kule Ha Dinh sosyal konut projesinin satış fiyatı, Hanoi İnşaat Departmanı tarafından Şubat 2025'te yaklaşık 25 milyon VND/ ^m2 , kira bedeli 150.000 VND/ ^m2 /ay, kiralama-satın alma bedeli ise 390.000 VND/ ^m2 /ay olarak açıklandı.

Aynı sosyal altyapı ve trafik bağlantılarına sahip Eco Green City, D3 Vinaconex 2 binası, QMS To Huu, The Charm An Hung gibi komşu bölgelerdeki ticari dairelerin satış fiyatları ise 55 - 75 milyon VND/ ^m2 arasında satışa sunuluyor.

Yukarıdaki durum, mevcut konut piyasasının eksikliklerini göstermektedir. Devletin kontrolündeki sosyal konutların (yatırımcının kâr marjı %10) fiyatı, ortalama ve düşük gelirli kesimin çoğunluğunun karşılayabileceği bir seviyede (yaklaşık 20-25 milyon VND/ ^m² ) tutulurken, ticari konutların fiyatı (az sayıda konut bulunması nedeniyle) proje sahiplerinin teklif fiyatına bağlı olup, konut kalitesinde çok fazla bir değişiklik olmamasına rağmen anormal bir seviyeye (55-75 milyon VND/ ^m² ) çıkmaktadır.

Daire fiyatlarının sürekli artış göstermesi, 5-10 yıldır kullanılan, içinde bulunan olanaklar değişmeyen hatta bazı eksiklikleri giderilen dairelerin fiyatlarının 2024 yılında 1,5-2 kat artmasına neden oluyor.

NHS Trung Van sosyal konut alanı (Nam Tu Liem, Hanoi) - Fotoğraf: BN

Satılık çok sayıda daire var, fiyatlar yükselmeye devam edecek mi?!

Hükümet, orta ve düşük gelirli kesim ile sanayi bölgesi çalışanlarının çoğunluğunun gelirine uygun sosyal konut ve düşük maliyetli ticari konut arzını önemli ölçüde artırmak amacıyla ilgili bakanlık ve sektörlerden Mart 2025'e kadar ulusal konut fonunun kurulmasını talep etti.

Birçok uzman, sosyal konut gelişimini teşvik edecek bir dizi çözümle birlikte ulusal bir konut fonunun kurulmasının önümüzdeki dönemde uygun fiyatlı konut arzını artırmaya yardımcı olacağına, böylece konut piyasasını yeniden şekillendireceğine ve önümüzdeki yıllarda konut fiyatlarını düşüreceğine inanıyor.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı Nguyen Van Dinh, uzun vadede ulusal bir konut fonu kurulmasının piyasada istikrar yaratacağını ve insanların asgari konut ihtiyaçlarını karşılayacağını, ancak konut arzının oluşmasının zaman alacağını söyledi.

Ancak kısa vadede ulusal konut fonunun kurulacağına dair bilgi piyasalarda güven yaratacak, çalışanlar ve düşük gelirli kesimler uygun fiyatlı konut satın alabileceklerine inanacaklardır.

Hanoi Hukuk Üniversitesi Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Doçent Dr. Nguyen Quang Tuyen'e göre, Hükümet emlak piyasasının kusurunu doğru bir şekilde tespit etti: arz, talebe kıyasla çok düşük. Devlet daha önce sadece poliçeler çıkarıyordu, ancak arz artışı yatırımcılara bağlıydı, bu nedenle halka satılacak düşük maliyetli konutlar için bir fon yoktu.

Hükümet artık sosyal konut harcamalarını yerel yönetimlere tahsis ediyor; sıkı bir şekilde uygulanırsa arz kesinlikle artacaktır. Bu, birçok ülke tarafından da uygulanan bir çözümdür.

"Çözümler piyasayı etkileyecek ve düzenleyecek, arz ve talep arasındaki dengesizliği azaltacak. Bunların sıkı bir şekilde uygulanması önemli. Aynı zamanda piyasayı şeffaf hale getirmek, gayrimenkul konusunda eksiksiz bir veri sistemine sahip olmak, bir kişinin kaç evi olduğunu bilmek ve emlak vergisi gibi düzenleyici araçları kullanmak gerekiyor," diye vurguladı Bay Tuyen.

Kiracılar, Ho Chi Minh Şehri, Nha Be Bölgesi, Le Van Luong Caddesi'ndeki bir apartman binasına mobilya taşıyor - Fotoğraf: TU TRUNG

Ho Chi Minh Şehri, sosyal konut tasarruf fonu kurmayı öneriyor

2021-2030 döneminde düşük gelirli vatandaşlar ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşa etmeyi öngören yatırım projesine göre, Ho Chi Minh Kenti'ne 2030 yılına kadar yaklaşık 70.000 sosyal konut inşa etme hedefi veriliyor. Bunlardan 2021-2025 döneminde yaklaşık 26.000, 2026-2030 döneminde ise yaklaşık 44.000 konut inşa edilmesi planlanıyor.

Uygulama için sermayenin bulunması için birçok yola ihtiyaç var; bunlardan biri de, sosyal konut satın alma hakkı olan kişilerin maaşlarından kesinti yapılarak harekete geçirilmesidir; ancak bunun için bir uygulama mekanizması bulunmamaktadır.

Dolayısıyla, Sosyal Konut Tasarruf Fonu (Singapur modeline benzer) kurulmasına yönelik araştırma, sosyal kaynakları en üst düzeye çıkarmayı, ihtiyaç sahipleri için konut için finansal tasarruf konusunda farkındalık yaratmayı ve aynı zamanda bu insan grubunu ve belirli proje alanlarını yönetmeyi amaçlamaktadır.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, Hükümet'in yerel bir Sosyal Konut Tasarruf Fonu kurulmasına izin vermesini önerdi. Hükümet tarafından onaylanmasının ardından, Şehir Halk Komitesi, bu çalışma modelini birleştirmek için Maliye Bakanlığı ve İnşaat Bakanlığı ile koordinasyon sağlayacak.

Singapur modeline bakın

Vietnam Ulusal Tarım Üniversitesi Doğal Kaynaklar ve Çevre Fakültesi Öğretim Üyesi Dr. Pham Phuong Nam, düşük gelirli insanların yaşayabilecekleri bir yer sağlamak için büyük şehirlerde düşük maliyetli konut geliştirmek üzere ulusal bir konut fonu kurulmasının acil olduğunu söyledi. Fon geliştirme modeli, Singapur Merkez Tasarruf Fonu'na (CPF) dayanıyor.

Bu fon 1955 yılında kurulmuş olup, esas olarak sosyal konut kredisi sağlamak amacıyla kullanılmaktadır. İlk kurulduğunda, katkı oranı aylık maaşın %10'uydu (her çalışan ve işveren için %5). Şu anda, işverenler ve düşük gelirli çalışanlar ile memurlar aylık maaşlarını CPF'ye sırasıyla %17/ay ve %20/ay oranlarında ödemek zorundadır. CPF, evin değerinin %90'ına kadar çok düşük faiz oranlarıyla kredi sağlamakta ve 25-30 yıl taksitlerle ödenmektedir.

Singapur Konut ve Kalkınma Kurulu, CPF'ye ek olarak, düşük gelirli ev alıcılarına, borçlunun yaşı veya 30 yıl (hangisi önce gelirse) düşüldükten sonra 55 yıl azami kredi vadesiyle, daire değerinin %80'ine eşdeğer ipotek kredisi de sağlıyor.

Ayrıca, insanların ev satın alabilmelerini mümkün kılmak için hükümetin, insanların ev satın almak için aylık gelirlerinin yalnızca %20'sinden azını harcamalarını sağlayacak krediler sağlaması gerekmektedir. Özel konut kredileri, ticari bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından sağlanmaktadır.

Konut piyasasını düzenlemek, konut fiyat artışlarını kontrol altına almak ve spekülasyonu sınırlamak için Singapur Hükümeti, ev satın almak için maksimum kredi vadesini kısaltmak, kredi değerlerini sınırlamak, gayrimenkul alıcılarına uygulanan vergileri artırmak gibi birçok etkili önlem uyguladı.

Konut piyasası geliştirme politikasının başarısı, Singapur'u dünyada en yüksek ev sahipliği oranına sahip ülkelerden biri haline getirmiştir (şu anda %90'ın üzerinde).

"Devletin özellikle önemli bir rolü var. Uygun fiyatlı konutların geliştirilmesi için özel yönetmeliklerin hızla çıkarılması, aynı zamanda uygulama sürecinde ortaya çıkan sorunların hızla çözülmesi, izlenmesi ve hayata geçirilmesi özellikle önemlidir.

Bay Nam, "Özel yatırımcıların, yani yatırımcı olarak anlaşılanların, özellikle finansal ve arazi politikaları olmak üzere belirli destek politikalarıyla bu konut fonunun geliştirilmesine katılmaları için teşvik edilmesi gerekiyor" dedi.

Kaynak: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm