Zorluklar devam ediyor

Zorluk tanınmaya devam ediyor

2023'ün dördüncü çeyreği, Hanoi'deki konut piyasasının hem alçak katlı hem de apartman segmentinde son 10 yılın en düşük yeni arz sayısını kaydettiği dönem oldu.

Daire segmenti için Savills Vietnam'ın pazar raporu, 2023'ün 4. çeyreğinde arzın çeyreklik bazda %52 arttığını, ancak yıllık bazda %1 azalarak 2.876 birime düştüğünü gösteriyor. Birincil arz, çeyreklik bazda %40 ve yıllık bazda %41 düşüşle 11.911 birime ulaştı. Ancak, çeyrekte kaydedilen yeni arz yalnızca 10.403 birime ulaştı ve B Sınıfı arzın %84'ünü oluşturdu. Alçak katlı segment için, 2023'te toplam yeni arz, yıllık bazda %82 düşüşle 272 birime ulaştı. Yeni arz, Ha Dong'daki yeni Solasta Mansion projesinden gelen 58 birim ve Hoai Duc'daki mevcut An Lac Green Symphony projesinden gelen 29 birim dahil olmak üzere 87 birime sahipti. Birincil arz, 16 projeden 710 birime ulaştı, çeyreklik bazda %2 ve yıllık bazda %23 düşüşle. Müstakil evler, %44'lük pazar payıyla ana üründür.

Her iki segmentin de ortak fiyat aralığı yüksek kalmaya devam ediyor. 51-70 milyon VND/m² fiyatlı daireler, yeni arzın %63'ünü oluşturuyor ve bir önceki yıla göre %24 artış gösteriyor. Bu fiyat aralığındaki daireler, satılan dairelerin %49'unu oluşturuyor ve bir önceki yıla göre %21 artış gösteriyor. 4 milyar VND'nin üzerindeki daireler, 2023'te satılan dairelerin %42'sini oluşturuyor ve bu oran 2019'da %3 idi. 2 ila 4 milyar VND arasındaki daireler ise pazar payının %55'ini oluşturuyor. Dairelerin yalnızca %3'ü 2 milyar VND'nin altında fiyatlandırılıyor.

Sınırlı arz nedeniyle, piyasadaki ortalama birincil satış fiyatları artmaya devam ediyor (Fotoğraf: Sosyal Ağ)

Ayrıca, çoğu geliştirici fiyatlarını değiştirmese de, yüksek fiyatlı düşük katlı konut envanteri ana fiyatları artırdı. Örneğin, ana villa fiyatları, esas olarak 2023'ün 3. çeyreğinde Me Linh'de satılan düşük fiyatlı arz nedeniyle, çeyrek bazında %55 artarak 160 milyon VND/m²'ye yükseldi. Müstakil ev fiyatları çeyrek bazında %3 artarak 194 milyon VND/m²'ye yükseldi. Dükkan ev fiyatları da çeyrek bazında %3 artarak 328 milyon VND/m²'ye yükseldi.

Savills Hanoi Araştırma ve Danışmanlık Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang'a göre: "Artan arsa ve inşaat maliyetleri, gelişmiş altyapı ve iyileşen kalite sayesinde konut sektörü fiyat olarak büyümeye devam ediyor. Piyasadaki sınırlı arz devam ediyor ve bu da tüm piyasadaki ortalama birincil satış fiyatının artmaya devam etmesine yol açıyor."

2023'ün 4. çeyreğinde satılan daire sayısı, çeyreklik bazda %45 ve yıllık bazda %5 artışla 3.045'e ulaştı. Yeni arzın emilim oranı %46 oldu. Bu arada, alçak katlı konut segmenti uzun yılların en düşük işlem hacmine sahip oldu. 2023'ün 4. çeyreğindeki işlem sayısı, çeyreklik bazda %37 ve yıllık bazda %67 azaldı. Çeyrekteki emilim oranı, çeyreklik bazda 5 puan ve yıllık bazda 12 puan düşüşle yalnızca %9 oldu. 2023'te yalnızca 359 adet konut satıldı ve bu, 2014'ten bu yana en düşük seviye oldu. Toplam alçak katlı konut işlemleri yıllık bazda %76 azalırken, 2023'teki emilim oranı yıllık bazda 31 puan düşüşle yalnızca %36 oldu.

Düşük emilim oranıyla karşı karşıya kalan Bayan Hang, şunları analiz etti: "Alıcılar arasında hala endişeler var. Aslında, 2023 çeyreğinde satılan daire sayısı çoğunlukla yatırımcının itibarlı, yasal olarak garantili ve finansal yükümlülüklerini yerine getirdiği projeler. Bu nedenle, gayrimenkul ihtiyaçları için banka kredi faiz oranları açısından desteğe rağmen, alıcıların yasal faktörler konusunda bazı endişeleri var. Ayrıca, bankalar yatırımcının kredi prosedürlerini tamamlamak için projeyle ilgili yasal yükümlülüklerini yerine getirmemiş olmasından da endişe duyuyor. Bu durum, alıcıların kararını ve satılan konut sayısını görünmez bir şekilde etkiliyor ve kredi faiz oranları düşmesine rağmen emilim oranının hala yüksek olmamasını açıklıyor."

Gerçek konut ihtiyacı olan ev alıcıları için hangi fırsatlar var?

Hang'e göre, sınırlı arz ve yüksek birincil fiyatlar bağlamında, gerçek konut ihtiyacı olanlar için fırsat ikincil piyasada yatıyor olabilir. İkincil piyasa, birçok seçenekle satın alma imkânı, uygun fiyat ve daha güvenli yasallık avantajına sahiptir. Örneğin, ikincil villaların metrekare fiyatı, piyasadaki ortalama birincil fiyattan %7, ikincil müstakil evler birincil ürünlerden %24 ve ikincil ticari müstakil evler birincil ürünlerden %40 daha düşüktür.

Savills Hanoi Araştırma ve Danışmanlık Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang

Aynı zamanda, ev alıcıları gelişen altyapıdan yeni arz bekleyebilirler. Çevre Yolu 3, 5 ve 4 gibi altyapı yatırım projeleri, şehir içi ve merkezi bölgelerdeki talebi azaltmayı hedefleyerek Hanoi konut piyasasını genişletecektir. Altyapının geliştirilmesi, makul fiyatlar ve daha büyük arsa fonlarıyla komşu il ve bölgelere konut talebini artıracaktır.

Savills raporunda ayrıca, merkezi olmayan bölgelerdeki ve komşu illerdeki konut ürünlerinin Hanoi'nin konut ihtiyaçlarını karşılamaya giderek daha fazla yardımcı olacağı için bunun arz açısından olumlu bir nokta olduğu belirtildi. Buna göre, 2024 yılında pazar, %87'si Hoang Mai, Nam Tu Liem ve Ha Dong bölgelerinde olmak üzere 12.100 yeni daireye daha ev sahipliği yapacak. Hung Yen ve Bac Ninh, 2024-2026 yılları arasında yaklaşık 203.000 daire arz edecek. 2026 yılına kadar, alçak katlı konut segmentinde 37 projeden 14.000 yeni dairenin yer alması bekleniyor. Vinhomes Co Loa veya Vinhomes Wonder Park gibi büyük projeler, pazara yeni alçak katlı konut arzı sağlayacak.

Ayrıca, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve son olarak da Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girmesinin piyasa üzerinde olumlu bir etki yaratması bekleniyor. Bayan Hang, "Yatırımcıların gelecekteki ürünler oluşmadan önce finansal yükümlülüklerini yerine getirmeleri gerektiğine dair düzenleme, alıcıların güvenini güçlendiren içeriklerden biri. Bu nedenle, 2024-2025 ve sonraki dönemde piyasa güveninin daha da güçleneceği, ürünlerin gerçek finansal kapasiteye sahip saygın yatırımcılar tarafından sunulacağı ve böylece piyasanın daha dengeli ve ürün çeşitliliğine sahip olacağı düşünülebilir," dedi.

NAM ANH

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html