Uygun fiyatlı konut hikayesinin kilidini açmak

Yatırım Gazetesi'nden yine planlandığı gibi "uygun fiyatlı konut" konusuyla ilgili bir makale yazmam istendi.

G-Home Genel Müdürü ve Sosyal Konut Uzmanı Sayın Nguyen Hoang Nam

Dürüst olmak gerekirse, bu hikaye hakkında birçok televizyon röportajına katılmama ve son bir yılda konut konusunda birçok makale yazmama rağmen, "uygun fiyatlı konut" konusu gündeme geldiğinde, bunu yapmakta zorlanıyorum.

Bu hikayenin çok fazla uzman ve araştırmacı tarafından analiz edilip irdelenmiş olması ve daha iyisini yazıp yazamayacağım değil, aynı zamanda pratikte bir proje geliştirme danışmanı, broker ve hatta bazı açılardan yatırımcı rolünde çalışırken aslında "uygun fiyatlı konut" üretmenin çok fazla engeli olması nedeniyle de zor.

Finansal potansiyel bir şeydir ve büyük ölçüde bir gayrimenkul yatırım projesinin başarısını belirler, ancak mevcut gerçekliğe göre gerçek konut ihtiyacı olan insanların çoğunluğu için gerçekten "uygun fiyatlı" bir fiyatlandırma stratejisi oluşturma hikayesi, herhangi bir işletme için büyük bir zorluktur.

Yeterince büyük bir araziye sahip olmak, bir projeyi hayata geçirmek için yalnızca gerekli bir koşuldur (konut projesinin pahalı mı yoksa ucuz mu olduğundan bahsetmiyoruz bile), ancak yeterli koşul, tamamlanması birkaç yıl sürebilecek uzun bir prosedürler dizisidir. Bu, arazinin planlama aşamasında olup olmadığını ve arazi kullanım dönüşümüne uygun olup olmadığını ( tarım dışı arazi olmadığı durumlarda) hesaba katmaz bile.

Bu, sürecin çok uzun olduğunu ve bir projenin girdi maliyetlerinin genellikle çok yüksek olduğunu gösteriyor. Mevcut uzun proje onay süreciyle, girdi maliyetleri genellikle çok yüksek ve en yüksek maliyet genellikle arazi maliyeti oluyor. Çoğu işletmenin finansal kaldıraç kullanmak zorunda kaldığı bir dönemde, bu ilgi çekici hikayeden bahsetmiyorum bile.

Bir projeyi hayata geçirmek için bir arsa satın almak için 300 milyar VND borç almanız gerektiğini varsayalım. Dolayısıyla, proje prosedürlerinin tamamlanmasında her yıl gecikme olması durumunda, işletme kredi faiz maliyetinin %10'unu, yani 30 milyar VND'yi kaybeder. Yatırım verimliliğini sağlamak için ise işletme bu maliyeti fiyata eklemek zorunda kalır ve bu da satış fiyatının daha düşük olmasını imkansız hale getirir.

Yani normal "uygun fiyatlı konutlar" söz konusu olduğunda, sosyal konut hikayesinde, önceki mevcut yasalara göre yatırımcılara yönelik prosedürler ve tercihli yatırım politikaları "tercihli" gibi görünse de, gerçekte yatırımcıların hayal ettiği kadar "tercihli" olmadığında durum çok daha zorlaşıyor.

Örneğin, 2014 tarihli Konut Kanunu'nun 54. maddesinin 3. fıkrası, yatırımcıların projedeki sosyal konut alanının en az %20'sini kiraya ayırmaları gerektiğini ve ancak 5 yıl sonra satılabileceklerini hükme bağlamaktadır. Gerçekte ise, her sosyal konut projesinde yatırımcılar en fazla %10 kâr elde ederken, kiraya vermek zorunda oldukları alanın %20'sine kadarını ayırmak zorunda oldukları için geriye neredeyse hiç kâr kalmamaktadır.

Sosyal konutlar için imtiyazlı arazi kullanım bedellerine ilişkin bir dizi düzenlemeden bahsetmiyorum bile, ancak işletmelerin peşin ödeme yapıp daha sonra tahsil etmelerini gerektiriyor. Proje süreci yaklaşık 5 yıl sürerse, işletmeler neredeyse felç olacak.

Nitekim, Konut Kanunu'nun (değişik haliyle) geçen yılın sonunda resmen kabul edilmesinin ardından, sektördeki birçok meslektaşımla birlikte, en azından yasayı hazırlayan kurumun sorunu fark edip, kanun hükümlerinde daha pratik değişiklikler yapmış olmasından dolayı rahatladık.

Özellikle konut satın alma konularının çözülmesinden, sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesinde proje yatırımcılarına ayrıcalıklı politikalar sağlanmasına ilişkin düzenlemeye kadar, bu kesimin gelişmesinin önündeki uzun süredir var olan engellere de açıklık getirmiştir.

Örneğin, Madde 85'e göre: Arazi kullanım harcı, arazi kirası muafiyeti; tercihli katma değer vergisi, kurumlar vergisi...; tercihli faiz oranlı krediler; projenin teknik altyapı sisteminin bölgesel teknik altyapı sistemiyle bağlanması için İl Halk Komitesi'nden destek sağlanması, proje kapsamındaki ve dışındaki sosyal altyapının senkronizasyonunun sağlanması;

Ayrıca yatırımcılar, sosyal konut inşaatı alanında toplam inşaat yatırım maliyetinin en fazla %10'u oranında kâr elde etme hakkına sahiptirler; iş, hizmet, ticaret, ticari konut inşaatına yatırım yapmak için toplam konut arsa alanının en fazla %20'si veya iş, hizmet, ticaret için konut toplam taban alanının en fazla %20'si oranında kâr elde etme hakkına sahiptirler; iş, hizmet, ticaret, ticari konut alanı için ayrı muhasebe tutma ve kârın tamamından yararlanma hakkına sahiptirler; (varsa) kanun hükümlerine göre diğer teşviklerden yararlanırlar.

Konut Kanunu'ndaki (değişik) temel değişikliklerin yanı sıra, yaklaşık 1 ay sonra çıkarılan Tapu Kanunu'nda (değişik) de, çok sayıda ihtisas kanununun "karmaşık", "çatışmalı", "iç içe geçmiş" yatırım süreçlerini azaltmak amacıyla, zorlukları ortadan kaldıracak birçok içerik değişikliği yapıldı.

Bunlar, devlet yönetim kurumlarının daha uyumlu, şeffaf ve net bir yatırım ortamı yaratmak amacıyla yaptığı çığır açıcı ve kabul edilebilir değişikliklerdir.

En azından bu, iş liderlerinin bir çözüm bulmak için bir kurumdan veya departmandan diğerine koşturup yine de bir çözüm bulamamalarını önlemeye yardımcı olacaktır; çünkü bir yer doğru yaparken diğeri yanlış yapıyor olabilir.

"Belediye düzeyinde ilçe düzeyinde sorulur", "İlçe düzeyinde il düzeyinde sorulur", "İl düzeyinde bakanlık düzeyinde sorulur", "Bakanlık düzeyinde başbakan düzeyinde sorulur" süreçlerini sayarsak... Hesapladığım kadarıyla ortalama soru-cevap döngüsü de 3 aya kadar sürüyor. Ve bu süreç kısaltılabilirse, gerçek konut ihtiyacı olan kişilere ulaştığında metrekare başına hesaplanan konut fiyatının maliyetinde de önemli bir düşüş yaşanacaktır.

Khanh Hoa ilinde bir sosyal konut projesi.

Genel olarak gerçekler, uygun fiyatlı konut eksikliğinin yalnızca Vietnam'da değil, gelişmiş ülkeler de dahil olmak üzere dünyanın birçok ülkesinde yaşanan bir sorun olduğunu gösteriyor. Konut sorununu, özellikle de uygun fiyatlı konut sorununu çözmek, tek bir kişi veya kuruluşun bir gecede çözebileceği bir şey değil; toplumun tüm kesimlerinin katkılarını, kamu, özel sektör ve halkın ortak çabalarını gerektiriyor.

Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh'ın 20 Mayıs 7. Oturumu sabah oturumunda Ulusal Meclis'e sunduğu raporda, Hükümetin durumu değerlendirip istikrara kavuşturacak çözümler üretmesi gerektiği, aynı zamanda Hükümetten geçmişteki sosyal konut geliştirme faaliyetlerinin kapsamlı bir şekilde denetlenmesi, zorlukların, yetersizliklerin, ihlallerin ve olumsuzlukların tespit edilerek yasa hükümlerine uygun şekilde sıkı bir şekilde ele alınması yönünde görüşler yer aldı.

Denetlemeye katılıyorum, çünkü mekanizma ve politika zorlu ama mevcut etkisiz gerçekliği değiştirmek için son derece önemli. Asıl soru, yatırımcıları bu "zor" segmente çekmek için olumsuz bir zihniyet yaratmaktan kaçınarak, makul bir çözüm ve iyileştirme bulmak için neyi denetleyeceğimizi ve nasıl denetleyeceğimizi belirlemek.

Mevcut durumda, 49/2021/ND-CP sayılı Kararnamenin 1. maddesinin 4. fıkrası uyarınca, özel ve 1. tip kentsel alanlarda 2 hektar veya daha büyük, 2. ve 3. tip kentsel alanlarda 5 hektar veya daha büyük arazi kullanım ölçeğine sahip ticari konut projelerinde, toplam arazi alanının %20'sinin sosyal konut inşaatı için ayrılması gerekmektedir.

Teoride, bu arazi fonunun temiz (temizlenmiş) arazi olması, hatta altyapısının olması gerekiyor ve gerçekte her il/ilçede 63 il/ilçede bir kentsel alan bulunuyor. Öyleyse neden hala sosyal konut projesi uygulamayan birçok il var? Bu arazi fonu nereye gidiyor? Dolayısıyla, bu konu, Ulusal Meclis Ekonomi Komisyonu'nun talebi üzerine denetimin merkezine konulmalıdır.

Elbette, önceki yazılarımda, usul sorunları nedeniyle sosyal konutlara erişimde zorluk çeken yoksul ve dezavantajlı birçok kişiden bahsetmiştim. Sosyal konut satın almaya hak kazanan 10 gruptan birinin yalnızca "memurlar, memurlar ve kamu çalışanları" olduğunu, ancak sözleşme imzalamış ve henüz maaş bordrosunda olmayan çalışanları kapsadığını belirten mevcut düzenleme, sosyal konut satın almaya hak kazanan ancak yerel mühürleri olmadığı için hala yorgun bir şekilde bekleyen yoksulların durumunu ortadan kaldırmak için denetlenmesi ve kaldırılması gereken büyük bir kısıtlamadır.

Veya satın alınan kişinin gerçekten düşük gelirli olup olmadığı konusu da tartışmalı bir konu. Gerçekte, birçok kişinin asıl maaşı "düşük" olabilirken, "ek işi" çok yüksek olabilir ve mevcut veri sistemi bunu tespit edecek kadar yeterli değil.

Kanun projelerinin son revizyonunda takdir ettiğim bir nokta, taslak hazırlayan kurumun son derece duyarlı olması, piyasa katılımcılarının görüşlerini proaktif bir şekilde dinlemesi ve gerçekliği araştırıp değerlendirmesidir. Bu olumlu bir durumdur, çünkü ancak her iki tarafın da gerçek eksikliklerine derinlemesine bakarak engellerin ortadan kaldırılmasını hızlandırabilir ve piyasanın karşılaştığı sorunların temel nedenlerini çözebiliriz.

Dolayısıyla bundan sonraki uygulama, denetim ve teftiş öyküsünün de açıklık, odaklanma ve piyasanın karşı karşıya olduğu temel sorunları çözme ruhuna dayalı olmasını umuyorum.

[reklam_2]
Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html