Ho Chi Minh Şehri Emlak Piyasası - Bölüm 1: Yasal sorunlar, arz eksikliği

Ders 1: Yasal sorunlar, tedarik eksikliği

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği'ne (HoREA) göre, destek politikaları, işletmelerin ve yönetim ajanslarının desteğiyle birlikte, yalnızca güçlü toparlanma fırsatları yaratmakla kalmıyor, aynı zamanda uzun vadeli bir kalkınma vizyonuna doğru piyasa yapısını yeniden şekillendiriyor.

Kalan zorluklar

Ho Chi Minh Şehri İstatistik Ofisi'nin raporuna göre, 2024 yılında gayrimenkul geliri 199.155 milyar VND'ye ulaşacak ve bu da "diğer hizmetler"den elde edilen toplam gelirin %60,3'ünü oluşturacak ve %6,7'lik pozitif bir büyüme oranına sahip olacak. Ancak Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği'ne (HoREA) göre, bu büyüme oranı, son 4 yıldır zorlukların devam ettiği ve birçok projenin durdurulduğu veya ertelendiği gerçeğini gizleyemiyor.

Ancak, Ho Chi Minh Şehri Hükümeti ve Halk Komitesi'nin hukuki sorunları çözme çabaları, 2024 yılında 64 projenin çözüme kavuşturulması ve bunlardan 8'inin tamamlanması gibi bazı sonuçlar doğurmuştur. Ancak, 100'den fazla proje çözüme kavuşturulmamış ve bu durum piyasaya yeni arzı ciddi şekilde engellemiştir.

HoREA Başkanı Le Hoang Chau, 100'den fazla projenin henüz çözülmemiş hukuki sorunlarının sadece yeni konut arzını durdurmakla kalmayıp, aynı zamanda piyasadaki ürün yapısını da ciddi şekilde etkilediğini söyledi. Lüks konut segmenti hakimiyetini sürdürürken, orta ve uygun fiyatlı konutlara olan talep artıyor.

Ayrıca, sosyal konut projelerinin onaylanmasındaki gecikme ciddi sosyal sonuçlara yol açmıştır. Düşük ve orta gelirli kesimler uygun fiyatlı konutlara erişememekte, bu da kentsel kaynaklara erişimde eşitsizliği artırmaktadır.

Dikkat çekici bir şekilde, Ho Chi Minh Şehri'nde 2024 yılında yatırım için onaylanan sadece 12 konut projesi bulunmaktadır; bu sayı, COVID-19 pandemisinden önceki yılda ortalama 60 projeden çok daha düşüktür. Bunlardan sadece 1 sosyal konut projesi onaylanmıştır ve bu da uygun fiyatlı konut sektörünün gelişiminde ciddi bir durgunluk olduğunu göstermektedir.

Ayrıca, hiçbir projeye arsa tahsisi veya kiralanması yapılmamış, sadece iki ticari konut projesine inşaat ruhsatı verilmiştir. Yatırım onayından, 1/500 ölçekli detaylı planlamanın onaylanmasına ve arazi değerlemesine kadar karmaşık yasal prosedürler, pazar gelişiminin önündeki en büyük engeller olmaya devam etmektedir.

Öte yandan, Ho Chi Minh Şehri'ndeki emlak piyasası da bir dizi uyumsuz yasal politikadan etkileniyor. Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve ilgili kararnameler kapsamındaki proje değerlemesine ilişkin düzenlemeler, yasal engelleri aşmak için pek de elverişli koşullar yaratmadı. 115/2024/ND-CP sayılı Kararname ve Planlama Kanunu ile Yatırım Kanunu'nda yapılan değişiklikler gibi yeni mekanizmaların uygulanmasının bir dönüm noktası olması bekleniyor, ancak uygulamaya geçmesi daha uzun zaman alacak.

Gayrimenkul sektörü, yatırım sermayesi eksikliğinden dolayı şu anda büyük bir baskı altında. Tahminlere göre, gayrimenkul sektöründe 2025 yılında vadesi dolacak şirket tahvillerinin toplam değeri 180.000 milyar VND'ye ulaşabilir. Bu durum, birçok işletmenin devam eden projelerini geciktirmesine veya tamamen durdurmasına neden olarak piyasayı durgunlaştıran bir kısır döngü yaratıyor.

Dengesiz arz, artan konut fiyatları

2024 yılında Ho Chi Minh City pazarında, önceki yıllık ortalamaya göre keskin bir düşüşle, toplam 31.167 dairelik, yalnızca 31 ticari konut projesi geliştirilecek. Özellikle, sadece 4 proje, 1.611 daire ile sermaye seferberliğine uygun durumda ve bunların hepsi lüks segmentte. Bu, piyasa tarihinde ilk kez orta sınıf ve uygun fiyatlı konut segmentine yönelik arzın artık olmadığı bir dönem.

Ayrıca, gayrimenkul ürün yapısı "ters piramit" durumuna düşüyor ve 2024'ün 11 ayında lüks konutlar arzın %100'ünü oluştururken, 2020'de bu oran %70,6'ydı. Bu arada, en fazla talebin olduğu segment olan uygun fiyatlı konutlar piyasadan tamamen silindi.

Bu ciddi dengesizlik, konut fiyatlarında kontrolsüz artışlara yol açtı. Lüks dairelerin ortalama fiyatı, ikincil piyasada oluşan maliyetler hariç, 9,39 milyar VND/daireye ulaştı. 1. ve 3. Bölge gibi merkezi bölgelerde konut fiyatları yükselmeye devam ederken, Thu Duc Şehri ve Binh Chanh Bölgesi'nde hâlâ yeni proje eksikliği yaşanıyor ve bu da konut fiyatları ile insanların ödeme gücü arasındaki uçurumu derinleştiriyor.

Ayrıca İnşaat Bakanlığı , 2024 yılında arsa fiyat listesinin ayarlanmasıyla birlikte konut fiyatlarının 2025 yılında %15-20 oranında artmaya devam edebileceğini öngörüyor. Bu fiyat artışı, orta ve düşük gelirli grupların ev sahibi olma fırsatını azaltmasının yanı sıra, Ho Chi Minh Şehri gibi büyük kentsel alanlarda konuta erişimdeki eşitsizlik farkını da artırıyor.

Ho Chi Minh City'deki emlak piyasasının, birçok zorluğa rağmen, yasal sorunlar tamamen çözülürse toparlanması bekleniyor. Binh Chanh, Nha Be ve Thu Duc City gibi büyük arazi fonlarına ve iyileştirilmiş trafik altyapısına sahip bölgeler, büyümenin ana itici güçleri olabilir.

Metro Hattı 1, Ho Chi Minh Şehri - Moc Bai Otoyolu ve Çevre Yolu 3 gibi önemli projelerin, yalnızca merkezi bölgeyi banliyölerle bağlamaya yardımcı olmakla kalmayıp aynı zamanda Long An, Dong Nai ve Binh Duong gibi uydu kentler için de gelişme fırsatları yaratması bekleniyor.

Ancak bu potansiyellerden yararlanabilmek için hukuki darboğazların kısa sürede çözülmesi gerekiyor. Ho Chi Minh Şehri'nin, yönetim kurumları arasındaki bağlantı mekanizmasını güçlendirmesi, yatırım projelerinin işlem sürelerini kısaltması; aynı zamanda, sürdürülebilir kalkınmayı sağlamak için konut fiyatlarının izlenmesi ve piyasadaki ürün yapısının dengelenmesine de odaklanılması gerekiyor.

Son makale: Düğümleri çözmek, kırılma fırsatını yakalamak

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406