Emlak piyasasında uygun fiyatlı daire bulmak neredeyse imkânsız.

Gayrimenkul piyasasının öncülüğünü daire segmenti yapıyor.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği'nin (VARS) yayınladığı 2024 yılı üçüncü çeyrek ve ilk 9 aylık Gayrimenkul Piyasası Raporu'na göre, VARS, Vietnam gayrimenkul piyasasının özellikle üçüncü çeyrekte ve genel olarak 2024 yılı ilk 9 ayında, ekonominin istikrarı ve hükümetin destekleyici politikaları sayesinde zorlu bir dönemin ardından olumlu bir toparlanma gösterdiğini değerlendirdi.

VARS Müdür Yardımcısı Pham Thi Mien, konut emlak piyasasının "ısınmaya" başladığını söyledi.

Buna göre, arazi müzayedesi hikayesi her zamankinden daha "sıcak", çünkü gece boyunca düzenlenen müzayedelerde yüzlerce, hatta binlerce kişi yer kapmak için yemek yemeyi ve uyumayı kabul ediyor. Kazanan fiyat da, iyi yatırım yapılmış bir altyapıya sahip proje arazisiyle aynı seviyede, rekor seviyede.

Piyasadaki hareketlilik daire segmentinde de devam ediyor; hem birincil hem de ikincil piyasada fiyatlar sürekli olarak yeni zirvelere ulaşıyor.

Daire tipi konutların yanı sıra, büyük yatırımcıların yeni açtığı bazı alçak katlı projeler de giderek artan fiyatlara rağmen rekor sayıda rezervasyon aldı.

VARS Müdür Yardımcısı Pham Thi Mien, konut emlak piyasasının "ısınmaya" başladığını söyledi.

Ancak gerçek arz ve talep sonuçlarının yanı sıra, piyasada "hareketlenme" belirtileri de gözleniyor.

Bu durum, arsa spekülasyonuna, konut fiyatlarının yükselmesine ve şeffaf olmayan gayrimenkul işlemlerinin ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Birçok küçük yatırımcı spekülatif amaçlarla piyasaya girerek gayrimenkul fiyatlarının mantıksız bir şekilde artmasına neden olmaktadır.

Daire segmentinde de "kısa bir ısınma" sinyali görülüyor. Bazı spekülatif grupların desteğiyle devredilen dairelerin satış fiyatı giderek yükseliyor.

Bu belirtilerin hepsi arz eksikliğinden kaynaklanıyor, ancak arzda iyileşme var.

Çok büyük daire işlem hacmi

VARS'ın piyasa raporuna göre, 2024'ün üçüncü çeyreğinde konut emlak piyasası, piyasada sunulan 22.412 ürünle, yaklaşık 14.750 yeni ürünün satışa sunulduğu bir arz kaydetmeye devam etti. Bu rakam, bir önceki çeyreğe göre %25 düşüş gösterirken, 2023'ün aynı dönemine göre %60 artış gösterdi.

Miktar bazında istatistiksel olarak azalma olmasına rağmen, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde arzın, birkaç yeni projenin ortaya çıkmasıyla büyümeye devam ettiği ve piyasayı daha da hareketli hale getirdiği görülmektedir.

2024 yılının ilk 9 ayında pazarda 38.797 adet yeni ürün satışa sunulurken, arzda güçlü bir farklılaşma kaydedildi.

Buna göre, yeni arzın %70'i daire segmentinden geliyor. Bunların büyük çoğunluğunu, metrekare başına 50 milyon VND'nin üzerinde satış fiyatına sahip ürünler oluşturuyor.

Piyasada uygun fiyatlı ticari daireler neredeyse tamamen yok. Bölge bazında, yeni arzda Kuzey %46 ile başı çekerken, onu %29 ile Orta bölge ve %25 ile Güney takip ediyor.

Piyasada uygun fiyatlı ticari daire neredeyse yok denecek kadar az.

VARS araştırma verileri ayrıca, arzın ağırlıklı olarak üst segment ve lüks segmentte olmasına rağmen, 2024'ün üçüncü çeyreğinde tüm pazarda yaklaşık 10.400 başarılı işlem kaydedildiğini, bunun da %51'lik bir emilim oranına denk geldiğini gösteriyor.

İşlem hacmi ve emilim oranı, bir önceki çeyreğe göre sırasıyla %25 ve 1 puan azalırken, 2023 yılının aynı dönemine göre sırasıyla %80 ve 28 puan arttı.

Bunların arasında, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde toplam konut işlemlerinin %71'ini oluşturan daire işlem hacmi hala çok büyük, yeni daire projelerinin ortalama emilim oranı ise %75 olarak kaydedildi.

Hanoi'deki apartman projelerinde bile satışa açıldıktan kısa bir süre sonra yüzde 90'lara varan emilim oranları kaydedildi.

2024 yılının ilk 9 ayında piyasada 30.589 adet başarılı işlem gerçekleşti. Bu sayı, 2023 yılının aynı dönemine göre 2,5 kat daha fazla. Eylül ayı sonunda başlatılan ve rezervasyon almaya başlayan birçok yeni projeye de yüksek miktarda faiz ve mevduat geldi.

Hanoi'deki projelerin metrekare fiyatı 60 milyon VND'ye yaklaşıyor

Satış fiyatları açısından, konut fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda, özellikle de daire segmentinde yüksek bir seviyede "sabit" kalmaya devam ediyor. Çünkü arz ve talep arasındaki dengesizlik giderek daha da ciddileşiyor; arz iyileşmiş olsa da talebi karşılamak hâlâ çok zor.

Ayrıca, yeni arzların çoğu yüksek standartlarda tamamlanmaya devam ediyor ve özellikle araziyle ilgili yatırım maliyetleri artıyor.

Özellikle 2024'ün üçüncü çeyreğinde Hanoi'deki birincil fiyat seviyesi artmaya devam etti ve durma belirtisi göstermedi, arz ise giderek iyileşti.

Düşük katlıdan yüksek katlı ürünlere kadar, özellikle üst segment ve lüks segmentte yer alan yeni projeler pazarda hala yoğun ilgi görüyor.

Bu durum, "sıcak" büyüme döneminin ardından likiditenin kademeli olarak istikrara kavuşmasına rağmen, ikincil daire fiyatlarının yüksek kalması için bir itici güç yarattı.

Da Nang'da dairelerin temel fiyat seviyesi de rekor artış kaydetti ve yeni arzın yüzde 50'sinden fazlasının fiyatı 80 milyon VND/m2'nin üzerine çıktı.

Ancak, özellikle Hanoi'den gelen yatırımcılar olmak üzere eyalet dışından gelen yatırım talebi sayesinde pazar hala iyi bir şekilde emilim gösteriyor.

Ayrıca, ikincil fiyatlarda da büyük iyileşmeler yaşandı; aynı dönemde bazı bölgelerde konut arsa fiyatlarında yüzde 10-25 oranında artışlar yaşandı.

Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde 3 milyar VND'nin altındaki daire ve evlere yoğun bir şekilde "av" yapılıyor.

Ho Chi Minh Şehri için birincil fiyat seviyesi, arzın çoğunlukla devam eden projelerden gelmesi nedeniyle yüksek bir seviyede sabit kalmıştır. Bu arada, Ho Chi Minh Şehri'ni çevreleyen il ve şehirlerde birincil fiyat seviyesi, yeni arzın daha yüksek satış fiyatlarına sahip olması nedeniyle %3-5 arasında dalgalanarak hafif bir artış göstermiştir.

VARS tarafından seçilip gözlemlenen 150 projelik örneklem setindeki projelerin ortalama satış fiyatı dalgalanmalarını yansıtan daire fiyat endeksi araştırması da, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla Hanoi'deki örnek proje kümesinin ortalama satış fiyatının 2019 yılının ikinci çeyreğine kıyasla %64,0 artışla 60 milyon VND/m2'ye yakın olduğunu göstermektedir.

Ho Chi Minh Şehri'ndeki proje kümesinin ortalama satış fiyatı, baz döneme kıyasla %30,6'lık bir artışı yansıtarak 49,2 milyon VND/m2'den 64,2 milyon VND/m2'ye yükseldi. Da Nang'da ise Da Nang piyasa fiyat endeksi, 2024'ün üçüncü çeyreğinde Ho Chi Minh Şehri'ndeki artıştan daha yüksek bir artış göstererek %46,2'lik bir artış gösterdi.

Konut ve yatırım ihtiyaçları da dahil olmak üzere gayrimenkul talebi, banliyö bölgelerine, iki özel kentsel alanı çevreleyen illere/şehirlere ve daha uygun fiyatlarla birçok seçeneğin bulunduğu ikincil pazara kaymaya devam ediyor. 3 milyar VND'nin altındaki daire ve evler, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yoğun bir şekilde "avlanıyor".

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-gia-binh-dan-204241014145959475.htm