Gayrimenkul ve hisse senedi kârlarına vergi: Doğru ama şok edici değil

Yatırım gelirlerine vergi uygulanması yaygındır, ancak Vietnam'ın diğer ülkelerin politikalarına başvurması gerekir. Örneğin, ABD'nin vergileri azaltmak için zararların bir sonraki yıla devredilmesine izin vermesi veya Singapur'un yatırımı teşvik etmek için menkul kıymet faizlerine çok düşük veya hiç vergi koymaması gibi...

Maliye Bakanlığı, gerçek kişilerin gayrimenkul devirlerine, her devir için vergiye tabi gelirin %20'lik vergi oranıyla çarpılması suretiyle kişisel gelir vergisi uygulanmasını önerdi - Fotoğraf: NGOC HIEN

Vietnam Maliye Bakanlığı, bireylerin gayrimenkul ve menkul kıymetlerini devretmeleri halinde elde ettikleri kârlara %20 oranında vergi uygulanmasını öngören Kişisel Gelir Vergisi Kanunu taslağı hakkında görüş istiyor.

Bu politikanın amacı, mevcut vergi tahsilat yönteminin (gayrimenkul satış bedeli üzerinden %2, menkul kıymet satış bedeli üzerinden işlem başına %0,1) yerini almasıdır.

Bu, zarar eden satıcıların vergi ödemekten kaçınmasına, büyük kâr elde edenlerin ise daha fazla vergi ödemesine olanak tanıyacaktır. Ancak öneri, piyasa üzerindeki etkisi ve uygulanabilirliği konusunda da endişelere yol açmıştır.

Yatırımcı bakış açısı ve uluslararası uygulamalar

Vietnam, 2025'in başlarından bu yana düşük faiz oranları ve bol krediyle büyümeyi desteklemek için genişleyici bir para politikası izliyor. Para enjeksiyonu ekonomiyi canlandırmaya yardımcı olsa da, tarih hiçbir ekonominin yalnızca ucuz para ve varlık balonlarıyla sürdürülebilir bir şekilde büyüyemeyeceğini gösteriyor.

Aslında, paranın arazi ve hisse senetlerine aşırı akması durumunda varlık fiyatları reel ekonomiden daha hızlı yükseliyor ve bu da makroekonomik istikrarsızlık riskleri yaratıyor.

Bu nedenle birçok ülke, maliyetleri artırmak ve varlık spekülasyonunun cazibesini azaltmak için vergi araçlarını kullanmaktadır. Vietnam'ın gayrimenkul ve hisse senedi kârlarına %20 oranında vergi getirme önerisi, nakit akışını yeniden dengelemeye yönelik bir önlem olarak anlaşılabilir: sermayeyi kısa vadeli spekülatif kanallardan gerçek değerlerine yönlendirmek.

Ancak yüzde 20'lik vergi oranının mevcut seviyeyle karşılaştırıldığında çok yüksek olduğu ve aniden uygulanması halinde şok etkisi yaratabileceği değerlendiriliyor.

Özellikle tutma süreleri arasında bir ayrım yapılmazsa ve yıllar arasında zarar karşılığı ayrılmaz ise etkisi çok büyük olacaktır.

Kısa vadeli yatırımcılar, alım satım işlemlerini azaltabilir, sermayelerini başka kanallara çekebilir veya esnek bir şekilde alım satım yapmak yerine hisse senetlerini daha uzun süre tutmak zorunda kalabilirler.

Ayrıca, taslakta faiz hesaplanırken hangi giderlerin indirilebileceğine ilişkin bir açıklık bulunmuyor; birçok gerçek gider hesaba katılmamış olabilir ve bu da yatırımcıları, gerçek kârdan daha yüksek nominal kâr üzerinden vergilendirilme riskiyle karşı karşıya bırakabilir.

Uluslararası uygulamalar, yatırım gelirlerinin vergilendirilmesinin yaygın olduğunu, ancak oran ve yöntemlerin büyük farklılıklar gösterdiğini göstermektedir. Birçok ülke uzun vadeli yatırımlar için vergi teşvikleri sunmaktadır: örneğin, Japonya hisse senedi kazançlarına yaklaşık %20 oranında sabit bir vergi uygulamaktadır; Amerika Birleşik Devletleri ise yatırımcıların vergi yükümlülüklerini azaltmak için zararlarını devretmelerine izin vermektedir. Bazı ülkeler, bireysel yatırımcıları teşvik etmek için her işlem için çok düşük vergiler uygulamakta veya hisse senedi kazançlarına hiç vergi koymamaktadır (örneğin Singapur).

Piyasada, yeni verginin yatırımcı davranışlarını değiştirmesi bekleniyor. Kısa vadede, özellikle 2 yıldan az süredir elinde bulundurduğu gayrimenkuller için (maliyetleri kanıtlanamazsa) satış fiyatının %10'una kadar vergi uygulanacak olan bu keskin vergi artışı birçok kişiyi "şoke" edebilir.

Gayrimenkuldeki durgunluk bağlamında, likidite şokundan kaçınmak için makul bir yol haritasına ihtiyaç duyulmaktadır. Uzun vadede, %20 faiz vergisi yatırımcıları filtrelemeye yardımcı olacaktır: kısa vadeli spekülatörler azalırken, uzun vadeli yatırımcılar daha dikkatli değerlendirme yapacaktır.

%20'lik bir vergi kısa vadeli ticareti azaltabilir, ancak hisse senetlerini daha uzun süre tutmayı ve sermayenin bir kısmını uzun vadeli yatırım kanallarına aktarmayı teşvik eder - Fotoğraf: QUANG DINH

Birçok kişi, satıcıların vergiyi evin fiyatına ekleyeceğinden ve bunun sonucunda fiyatın artacağından ve sonunda alıcının vergiyi ödeyeceğinden korkuyor. Ancak gerçekte piyasa, arz ve talebe göre kendini ayarlar ve satıcıların fiyatları keyfi olarak artırmasına izin vermez.

Hisse senetleri için %20'lik bir vergi kısa vadeli ticareti azaltabilir, ancak hisse senetlerini daha uzun süre tutmayı ve sermayenin bir kısmını uzun vadeli yatırım kanallarına yönlendirmeyi teşvik eder.

Ancak uzun vadeli yatırımlar için ek teşviklerin (örneğin 1 yıldan uzun süre tutulan hisse senetleri için vergi muafiyeti/indirimi) de göz önünde bulundurulması gerekiyor; yeni politika uzun vadede piyasanın istikrar kazanmasına katkı sağlayacak.

Vergi dairelerinin eksiksiz bir işlem veritabanına ihtiyacı vardır.

Gayrimenkul satış bedelinin %2'sini tahsil etme yönteminin mevcut uygulaması birçok eksiklik göstermektedir. Kâr ve zararı hesaba katmadığı için bu sabit hesaplama yöntemi, satıcıları vergiden kaçınmak için sözleşmede daha düşük bir fiyat beyan etmeye teşvik etmektedir.

Kâr esaslı vergilendirme, insanları doğru satın alma fiyatını beyan etmeye ve gider makbuzlarını saklayarak indirim talep etmeye teşvik eder. Gayrimenkul fiyatları keskin bir şekilde arttığında, hükümet daha fazla vergi tahsil edebilir.

Yeni yöntemle vergilerin doğru ve eksiksiz bir şekilde toplanması, yeterli yönetim kapasitesi ve veri altyapısı gerektirir. Vergi makamlarının, her işlemin maliyet ve giderlerini doğru bir şekilde belirleyebilmeleri ve böylece vergileri etkili bir şekilde toplayabilmeleri için eksiksiz bir işlem veritabanına ihtiyaçları vardır.

Şu anda, tüm gayrimenkul devir işlemleri vergi dairesinde güncellenmektedir - bu ilk avantajdır - ancak faiz vergisi uygulanmadan önce bilgi sisteminin eş zamanlı olarak güncellenmesi gerekmektedir. Bu politika dikkatli ve kademeli olarak uygulanmalıdır.

İş adamı Dinh Hong Ky, şu anda Secoin Anonim Şirketi'nin başkanı, Ho Chi Minh Şehri İnşaat ve Yapı Malzemeleri Derneği'nin (SACA) başkanı, Ho Chi Minh Şehri Yeşil İşletme Derneği'nin (HGBA) başkanı ve Ho Chi Minh Şehri İşletme Derneği'nin (HUBA) başkan yardımcısıdır.

Rotayı göz önünde bulundurun , şoktan kaçının

Gayrimenkul ve menkul kıymet kârlarına %20 oranında vergi uygulanması önerisi, yönetim kuruluşunun piyasayı şeffaflığa ve uluslararası uygulamalara yönlendirme konusundaki kararlılığını göstermektedir. Etkili bir şekilde uygulanabilmesi için dikkatli, esnek ve eşzamanlı bir şekilde tasarlanması gerekmektedir.

Öncelikle net bir uygulama yol haritasına ihtiyaç vardır. Zayıf bir piyasada yüksek vergi oranlarının derhal uygulanması şok edici olabilir; bu nedenle, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde bir geçiş dönemi veya pilot uygulama düşünülebilir ve sistem hazır hale geldikçe yaptırımlar kademeli olarak artırılabilir.

İkinci olarak, yetkililer, vergi, bankacılık ve noter bilgilerini birbirine bağlayan arazi veritabanını yakında tamamlayarak, ilk satın alma bedelini, maliyetleri ve işlemlerin izlenmesini sağlayacak bir temel oluşturmalıdır. Bu, yalnızca vergilerin doğru bir şekilde toplanmasına değil, aynı zamanda piyasanın daha şeffaf ve etkili bir şekilde işlemesine de yardımcı olacaktır.

Üçüncüsü , vergi politikasının esnek ve insani olması gerekir. Yasama organları meşru durumlar için muafiyetler ekleyebilir: örneğin, kaçınılmaz işlemler (zorlu koşullar nedeniyle bir evin satışı) veya insanları desteklemek için düşük kârlar için vergi muafiyetleri veya indirimleri gibi.

Dördüncüsü , bu oldukça karmaşık bir vergi olup, mükelleflerin belge tutmasını ve ayrıntılı beyanname vermesini gerektirir. Vergi makamlarının makul indirilebilir giderler, kâr ve zararların nasıl hesaplanacağı ve beyannamelerin en uygun şekilde nasıl verileceği konusunda özel talimatları olmalıdır.

Konuya geri dön

DINH HONG KY

Kaynak: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm