Hanoi'de 'küçük bir ışık huzmesi', Khanh Hoa'da 5 villanın arazisinin geri kazanılması, daire fiyatları düştü, yatırımcılar neden hala tereddütlü?

Daire fiyatlarındaki düşüşe rağmen yatırımcılar hala tereddütlü, Khanh Hoa, Bao Dai sarayı kalıntı sahasında 5 villa için arazi talep ediyor, banliyö arazileri tekrar parsellere bölündüğünde ilgi odağı oluyor... son emlak haberleri.

Emlak piyasasındaki son durum: Bir ay boyunca parselasyon ve arsa ayrımı "serbest bırakıldıktan" sonra, Hanoi'nin dış mahallelerindeki arsalar satın almak isteyen müşterileri çekmeye başladı. (Fotoğraf: N.Le)

Yatırımcılar, zararına ilan edilen dairelerden hâlâ "korkuyor", fiyatından pişmanlık duyuyor.

Son zamanlarda piyasa, dairelerin zararına satılması veya fiyatların düşürülmesiyle ilgili bilgilerle sürekli dolup taşıyor. Eski 9. Bölge'de (şimdiki Thu Duc City) yaklaşık 300 hektarlık kentsel alanda bazı daireler düşük fiyatlarla satışa sunuluyor. Yaklaşık 54 metrekarelik 2 yatak odalı bir daire, sahibi tarafından 2 yıldan uzun bir süre önce 3 milyar VND'nin üzerinde bir fiyata satın alınmıştı, ancak şimdi yaklaşık 2,7 milyar VND'ye satmayı planlıyorlar. Veya 2. Bölge'nin yeniden yerleşim bölgesinde bir daireyi, sahibi 80 metrekarelik bir alan için yaklaşık 2,5 milyar VND'ye teklif etmeyi kabul ediyor.

Birçok kişi bu fırsatı değerlendirerek uzun vadeli bir gelir kaynağı yaratmak için kiralık bir daire sahibi olmak istiyor. Ancak nakit akışı ve yatırım verimliliği sorunları onları tereddüte düşürüyor.

Hesaplamalara göre, yaklaşık 2,7 milyar VND'ye bir daire satın alındığında, faiz ve anapara ödemesiz dönemi geçtikten sonra yatırımcının aylık yaklaşık 22-23 milyon VND ödemesi gerekiyor. Satın alıp kiraya verildiğinde ise kira bedeli aylık sadece 5-6 milyon VND civarında oluyor ve bu da faiz giderlerini karşılamaya yetmiyor. Bu durum, birçok kişinin karar verirken tereddüt etmesine ve kararsız kalmasına neden oluyor.

Ho Chi Minh şehrindeki dairelerin mevcut ortalama fiyatı metrekare başına yaklaşık 60-70 milyon VND'dir. Bu arada, düşük maliyetli konut ve sosyal konut sektöründe arz eksikliği bulunmaktadır. Daire fiyatları artarken kira fiyatları sadece toparlanmakta, bu da bu tür konutların kâr marjının son zamanlarda pek iyileşmemesine neden olmaktadır.

Bir pazar araştırma biriminin yaptığı araştırmaya göre, Ho Chi Minh şehrinde daire kiralama kâr marjı 2023'ün ilk çeyreğinde yalnızca %4,4/yıl seviyesine ulaştı; bu oran 2019'daki %5,9'dan çok daha düşük. Pandemiden etkilenen bu oran, son 3 yılda (2020-2022) %4,9/yıl seviyesine geriledi ve ardından %4,1 seviyesinde kaldı; son zamanlarda ise artışa geçti.

Faiz oranları, insanların gayrimenkul satın almaya karar verirken karşılaştıkları engellerden biri. Önceki yıllarda faiz oranları yıllık %10 civarındayken, şimdi yıllık %13-14 civarında, ancak insanlar borçlanmakta zorluk çekiyor.

DKRA Group Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü Bay Vo Hong Thang, piyasada şu anda düşük fiyatlarla, zararla satılan daireler olduğunu, birçok ikincil ürünün fiyatının %30'a kadar düştüğünü söyledi. Ancak fırsat, yüksek indirimler, iyi kiralama lokasyonları ve artan taleple gayrimenkullerden yararlanmak için finansal potansiyeli ve nakit akışı hazır olanlara ait.

Finansal kaldıraç kullanmak ve bankalardan borç almak zorunda kalanlar için durum tam tersidir. Şu anda kira fiyatları sabit ve artış eğiliminde, ortalama kâr marjı yıllık %4-5 civarında, ancak banka faiz oranları yıllık %13-14 seviyesinde.

Elbette, elde edilen gelir kredi faizini karşılamaya yetmiyor. Dolayısıyla, yatırımcılar finansal kaldıraç kullanırsa, şu anda kiralık daire satın almak cazip değil. Dairenin fiyatı gelecekte artma fırsatı bulsa da, şu anda finansal yük oldukça büyük.

Aynı görüşü paylaşan Batdongsan.com Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, kiralık daire yatırımı yaparken yatırımcıların daire fiyatının yıllık ne kadar artabileceğini ve kira kâr marjının banka faiz oranlarına kıyasla ne kadar olduğunu göz önünde bulundurmaları gerektiğini analiz etti. Piyasanın iyi dönemlerinde (2018-2020), daire fiyatları yıllık %10-15 oranında artabilir. 2021-2023 döneminde, daire fiyatlarındaki ortalama artış yıllık yalnızca %8 civarında olacak ve çok fazla dalgalanmayacaktır. İkincil dairelerde ise fiyat artışı yıllık yalnızca %3-4 olacaktır.

Tuan'a göre piyasada şu anda iki farklı eğilim var. Birincil dairelerin fiyatı artarken, ikincil dairelerin fiyatı zararına satılıyor.

İkincil ticaret projelerinin fiyatları hâlâ metrekare başına 50-60 milyon VND civarında, ancak fiyatları daha uygun bir şekilde ayarlamak için genellikle iskonto önlemleri ve hızlı ödemeler kullanılıyor. Bu grubun kira kâr oranı beklenen seviyeye (yıllık yaklaşık %6) yükselmedi, hala banka kredisi faizinden düşük ve kredi faizine tabi. Bu nedenle, yeni kiralık daire satın alan yatırımcılar için cazip bir seçenek bulmak zor. Bay Tuan, "Piyasadaki en zor şey kredi sermayesine sahip olmak ve bu aşamada kredi sermayesine erişmek son derece zor," dedi.

Tuan, son olarak, teslim edilip kiraya verilen dairelerin kira bedellerinin artacağını, yatırımcıların yatırım amaçlı konut satın alırken sermaye ve faiz konularını göz önünde bulundurmaları gerektiğini söyledi.

Banliyö arazileri, parselasyon ve arsa ayrımının 'serbest bırakılmasının' ardından işlemlerle dolup taşıyor

Vietnamnet'e göre, parselasyon ve arazilerin ayrılması işlemlerinin "serbest bırakılmasından" bir ay sonra, Hanoi'nin dış mahallelerindeki arsalar, satın almak isteyen müşterileri cezbetmeye başladı. Anketler, çoğu müşterinin yalnızca kırmızı listeli, yasal statüsü net ve 1-1,5 milyar VND fiyat aralığındaki arsalarla ilgilendiğini gösteriyor.

EZ Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi (EZ Property) Genel Müdürü Bay Pham Duc Toan, Hanoi'nin arsaların yeniden bölünmesine ve paylaştırılmasına izin vermesinin piyasa üzerinde olumlu bir etki yaratacağını değerlendirdi. Çok güçlü olmasa da, özellikle arsa segmentinde piyasanın daha iyiye gitmesi için bir "itki" olacaktır.

"Gayrimenkul "hasta"dır ve piyasayı daha da zorlaştıracak engeller yaratmamalıdır. Küçük parsellere bölündüğünde, gerçek konut ihtiyacı olan insanların çoğunluğunun ihtiyaçlarını karşılayacaktır.

Toan, "Bundan sonra gayrimenkul sektörü de daha olumlu etkilenecek. Özellikle arsalar bölündüğünde piyasada işlem yapılacak ve devlet de intikal vergisi alacak," dedi.

Bu kişiye göre Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh gibi bölgelerde halk arasında çok fazla arazi bulunuyor, bu yüzden araziler bölündüğünde pazar için iyi bir arz oluşacak.

Hanoi'de arazi bölünmesi ve alt bölümlere ayırma işlemlerinin yeniden başlamasının gayrimenkul piyasası üzerindeki olumlu etkisini değerlendiren SGO Homes Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi Genel Müdürü Le Dinh Chung, banliyö pazarında işlemlerin yeniden başladığını söyledi.

"Tet öncesine kıyasla, piyasa yatırımcıların ilgisini çekmeye başladı ve belirli işlemler gerçekleşti. Piyasa, esas olarak gerçek konut ihtiyacı olan yoğun nüfuslu bölgelerde yoğunlaşıyor. Lang Hoa Lac gibi kentsel gelişime yönelik uzun vadeli yatırım ihtiyaçlarını karşılayan bölgeler...

Bay Chung, "Arsaların bölünmesi ve ayrılması, piyasanın gerçek tüketiciler açısından toparlanmasına ve daha fazla konu için uygun değerler yaratılmasına da yardımcı oluyor. Aynı zamanda, emlak piyasasının toparlanmasında itici güç ve genel etki sağlıyor," dedi.

Yatırımcıların ürünlerinin artık neredeyse satılmasının zorlaştığı zayıf arz ortamında, Bay Chung, parsellerin bölünmesi ve alt bölümlere ayrılmasının piyasaya daha fazla mal kaynağı yaratacağını söyledi. Piyasada daha fazla ürün olduğunda, kesinlikle işlem yapılacaktır.

Arazi fiyatlarına ilişkin olarak Bay Chung, gerçekte piyasa fiyatlarının zirveye kıyasla hala düştüğünü, yaklaşık yüzde 15-20, bazı bölgelerde ise yüzde 30'lara varan düşüşler yaşandığını söyledi.

Chung, "Bu, arz ve talebin gerçekten iyi ürünler bulma, yaşamak için satın alma fırsatına sahip olduğu zamandır" diye ekledi.

Yıl sonuna kadar arazi segmentine ilişkin değerlendirmelerde bulunan Chung, daha önce olduğu gibi "sıcak" veya "ateşli" haberlerin gelmesinin pek olası olmadığını söyledi.

Batdongsan.com.vn Kuzey Bölgesi Satış Direktörü Le Dinh Hao, arazi bölünmesine yeniden izin verilmesinin Hanoi arazi piyasası için "küçük bir umut ışığı" olacağını değerlendirdi.

Hao, arazi piyasasının daha sürdürülebilir bir şekilde gelişmesi için idari merkezlerin, sanayi parklarının, projelerin ve üniversitelerin Hanoi'nin dış mahallelerine taşınmasının teşvik edilmesi gibi daha fazla desteğe ihtiyaç duyulduğunu söyledi.

Bunun yanında Hoa Lac, Xuan Mai gibi Batı'daki uydu kent alanlarına ve Me Linh, Soc Son, Dong Anh gibi Kızıl Nehir'in kuzeyindeki alanlara daha fazla yatırım yapın.

Özellikle Bay Hao, piyasanın daha uygun faiz oranlarına sahip gayrimenkul kredi paketlerine ihtiyaç duyduğunu söyledi.

Bay Hao, "Kredi faiz oranları, ortalama %11-13 yerine %10'un altında. Aynı zamanda, spekülatif gayrimenkuller yerine, üretime ve işletmeye konulan, nakit akışı yaratan gayrimenkullere kredi verilmesine öncelik verilmeli," diye belirtti.

Khanh Hoa: Bao Dai Sarayı kalıntı sahasındaki 5 villanın arazisi resmen geri alınıyor

Khanh Hoa İl Halk Komitesi, Nha Trang şehrinin Vinh Nguyen semtindeki Bao Dai Lüks Tatil Köyü projesinde bulunan 5 adet tarihi villanın arazisini geri almaya karar verdi.

Khanh Hoa İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Le Huu Hoang, 19 Mayıs 2023 tarihli 1125/QD-UBND sayılı Kararla, Khanh Ha Yatırım Anonim Şirketi tarafından Bao Dai Lüks Tatil Köyü projesini inşa etmek üzere kiralanan 5 Bao Dai kalıntı villasına ait 9.209,4 metrekarelik arazinin iptalini imzaladı.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Bao Dai Sarayı kalıntı alanının panoramik görünümü. (Fotoğraf: BXD)

Söz konusu 5 adet tarihi villanın arazileri kurtarıldıktan sonra kanun hükümlerine göre yönetilmek üzere Khanh Hoa Anıtlar Koruma Merkezi'ne devredilecek.

Khanh Hoa İl Halk Komitesi'nin arazi iptal kararına göre, Khanh Hoa Arazi Kayıt Ofisi, Khanh Ha Yatırım Anonim Şirketi'nin proje dosyasını kanun hükümlerine göre düzeltebilmesi için proje arazi kullanım hakkı belgesinin iptal edilmesi ve yeniden düzenlenmesinden sorumludur.

Bao Dai Sarayı kalıntı alanının Nha Trang Körfezi'nde bulunduğu biliniyor, burası 2005 yılında Kültür ve Enformasyon Bakanlığı tarafından ulusal bir manzara noktası olarak tanınmıştır.

2013 yılında Khanh Hoa İl Halk Komitesi, Bao Dai Sarayı'ndaki kalıntı alanının 1/500 ölçekli detaylı planlamasını onaylayan ve arazi kullanım planlamasını yerel olarak düzenleyen bir karar yayınladı.

Daha sonra Khanh Ha Yatırım Anonim Şirketi'ne, Bao Dai Nha Trang Tatil Köyü projesini hayata geçirmek üzere Bao Dai Sarayı Kalıntı Alanı'nın da aralarında bulunduğu arazi tahsis edildi.

Bao Dai Sarayı kalıntı alanı, 12 hektardan geniş bir alana yayılmış olup, Fransızlar tarafından 1923 yılında Canh Long Dağı'na okyanus bilimcilerin ikametgahı olarak inşa edilmiştir. 1940-1945 yılları arasında Kral Bao Dai ve Kraliçe Nam Phuong sık sık dinlenmek için buraya gelirdi, bu nedenle Bao Dai Sarayı adı o zamandan kalmadır.

Kırmızı kitapta kişisel bilgilerin değiştirilmesine ilişkin profil

Construction Newspaper'a göre, Bayan Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) ve eşinin arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıklara ilişkin belgedeki bilgileri Vatandaş Kimlik Kartı'dır. Şu anda ikisi de vatandaş kimlik kartını değiştirmiş ve Vatandaş Kimlik Kartı kullanmaktadır.

Bayan Huyen, Tapu Sicil Müdürlüğü Şubelerinde ipotek kaydı yaptırmak için kendisinin ve eşinin Arazi Kullanım Hakları Belgesi'ndeki Vatandaş Kimlik Kartı bilgilerini düzeltmeleri gerekip gerekmediğini sordu. Vatandaş Kimlik Kartı bilgilerinin düzeltilmesi gerekiyorsa, prosedür nedir?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu konuya şu şekilde yanıt verdi:

Tüzel kişilere ait bilgilerde, kimlik numaralarında, vatandaş kimlik numaralarında ve düzenlenen belgelerdeki adreslerde meydana gelen değişikliklerin teyidi, arazi kullanıcılarının ve araziye bağlı varlık sahiplerinin ihtiyaçlarına göre Tapu Sicil Müdürlüğü'nde veya Tapu Sicil Müdürlüğü Şubesi'nde yapılır.

Sunulan dosya, 19 Mayıs 2014 tarihli ve 24/2014/TT-BTNMT sayılı, kadastro kayıtlarını düzenleyen Genelge'nin (30 Haziran 2021 tarihli ve 09/2021/TT-BTNMT sayılı Genelge'nin 2. maddesinin 1. fıkrasında değiştirilen ve eklenen) 16. maddesi hükümlerine göre uygulanır ve şunları içerir:

"a) 09/DK Form'una göre arazi ve araziye bağlı varlıklarda değişiklik yapılmasına ilişkin tescil başvurusu;

b) Düzenlenen Belgenin aslı;

c) Belgede adı geçen kişinin kişisel bilgilerinde değişiklik olması halinde yeni Kimlik Kartı veya yeni Askerlik Kimlik Kartı veya yeni Vatandaşlık Kimlik Kartı veya hanehalkı kayıt defterinin bir sureti, kişisel değişikliği kanıtlayan diğer belgeler.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kendisine bilgi veriyor.

[reklam_2]
Kaynak