Terk edilmiş konut projelerine çözüm bulma - Bölüm 2: Yasal sorunların çözülmesi, 'dondurulmuş' projelerin 'yeniden canlandırılması'

Ho Chi Minh şehrinde konut projelerinin planlanan sürenin gerisinde kalması veya tamamlanıp henüz kullanıma açılmaması, büyük bir arazi ve sosyal kaynak israfına yol açan bir darboğaz olmaya devam ediyor. Bu durum karşısında uzmanlar, terk edilmiş konut projelerini "canlandırmak" için birçok nedene işaret ederek özel çözümler önerdiler.

Proje planlaması ve hukuki hususlarda eksiklikler.

Uzmanlara göre, bu durumun başlıca nedenleri yasal engeller, müteahhitlerin mali kapasite eksikliği, eksik sosyal altyapı ve bazı yeniden yerleşim projelerinin sakinleri çekmekte başarısız olmasıdır.

10 yıl geçmesine rağmen, Binh Khanh yerleşim bölgesi hâlâ insanları oraya yerleşmeye çekmek için çözüm bulmakta zorlanıyor.

Ho Chi Minh Şehri Barosu avukatı Ha Thi Thu Thao'ya göre, birçok proje planlama değişiklikleri, nüfus hedeflerindeki değişimler veya 2013 Arazi Kanunu ve 2024 Arazi Kanunu kapsamında arazi tahsisi/kiralama işlemlerinin tamamlanmaması nedeniyle "duraksamış" durumda. İmar planlarının ve detaylı planların yayınlanması ve onaylanmasındaki gecikme, projelerin yatırım dosyalarını tamamlamasını engelliyor.

Bu, yatırımcıların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen kurumsal bir kusurdur. Konut, arazi, yatırım ve inşaat konularında yasal sistemde birçok tutarsız düzenlemeyle birlikte örtüşen yasalar mevcuttur; özellikle sosyal konutlar için %20 arazi tahsisi; yatırım projelerinin onaylanma koşulları; tasarım değerlendirme prosedürleri; ve arazi kullanım ücretiyle veya ücreti olmadan arazi tahsisi kriterleri ve prosedürleri konularında tutarsızlıklar bulunmaktadır.

Avukat Thao ayrıca, örtüşen ve tutarsız yasaların arazi tahsisinde gecikmelere, inşaat izinlerinin verilmesinde gecikmelere ve satış veya kiralama fiyatlarının belirlenememesine yol açarak, satışa açılma koşullarının karşılanamamasına neden olduğunu açıkladı.

Dahası, yerleşim politikaları gerçek anlamda uygun değil; birçok yerleşim alanı boş kalıyor çünkü Arazi Kanunu ve ilgili kararnamelerdeki yerleşim düzenlemelerine ilişkin yasal düzenlemeler gerçek ihtiyaçlarla örtüşmüyor. Birçok inşaat projesi şehir merkezinden uzakta, altyapı, okul, hastane ve iş imkanlarından yoksun bölgelerde yer alıyor; bu da sakinlerin devri kabul etmeyi reddetmesine veya kabul etseler bile yerleşmemelerine yol açıyor.

Öte yandan, tazminat ve arazi temizleme süreçlerinin yavaş ilerlemesi, yatırım dönemiyle eş zamanlı olmayan yeniden yerleşim ihtiyaçlarının ortaya çıkmasına yol açmıştır. Sosyal konut ve yeniden yerleşim onay prosedürleri karmaşık ve esnek değildir; birçok başvuru uzadıkça hak sahiplerinin tahsisinde gecikmeler yaşanmaktadır; yönetim ve işletme sınırlıdır ve bazı apartman binalarında inşaat sonrası profesyonel yönetim ve işletme birimlerinin bulunmaması, hızlı bozulmaya yol açmaktadır.

Avukat Thao, "Binlerce yerleşim dairesi olmasına rağmen, bunların sosyal konutlara, düşük maliyetli ticari konutlara dönüştürülmesi veya kamu ihalesine çıkarılması, prosedürler, yetki ve fiyatlandırma mekanizmalarıyla ilgili birçok engelle karşılaşıyor. Bu, Ho Chi Minh Şehri'nin defalarca çözülmesini istediği ancak henüz tam olarak ele alınmamış bir yasal darboğazdır," diye vurguladı.

Terk edilmiş konut sorununun çözümüne yönelik öneriler

Ekonomist Nguyen Duy Chuyen'e göre, Ho Chi Minh Şehri'nin Long Phuoc semtindeki bir kentsel alanda, yüz milyarlarca dong değerindeki birçok villa sadece birkaç aile tarafından kullanılıyor ve büyük çoğunluğu uzun süredir terk edilmiş durumda. Bu durum 10 yıldan fazla bir süredir devam ediyor ve sadece önemli miktarda arazi kaybına yol açmakla kalmıyor, aynı zamanda yatırım yapılan altyapının değerini düşürüyor ve Ho Chi Minh Şehrindeki genç işçilerin çoğunun konut edinme imkanını kısıtlıyor.

Ho Chi Minh şehrinin Tan Vinh Loc beldesinde bulunan Vinh Loc B yerleşim alanı zamanla bozuluyor ve eski ihtişamını kaybediyor.

Sayın Nguyen Duy Chuyen'in tahminine göre, uygun şekilde yeniden işlevlendirilirse, buradaki boş konut birimleri yaklaşık 2.000 kişiyi barındırabilir. Bu, mevcut konut kaynaklarını daha etkili bir şekilde kullanma ve Ho Chi Minh şehrinin banliyö bölgelerindeki sosyal refah sorununu çözmeye katkıda bulunma fırsatı sunmaktadır.

Sayın Chuyen, yeniden yerleşim projeleri için, insanların erişebilmesi ve taşınmaya istekli olmaları için uygun fiyatlandırma ve politikalar sunmanın çok önemli olduğunu belirtti. Yeniden yerleşim konut fonu planlandığı gibi tahsis edilemezse veya sakinleri çekmekte başarısız olursa, yerel yönetimlerin konut fonunu etkin bir şekilde kullanmak ve gerçek ihtiyaçları karşılamak için cesurca sosyal konutlara dönüştürmesi gerektiğini söyledi.

Birçok gayrimenkul uzmanı, yasal hususlardan ilerleme durumuna ve geliştiricinin yeteneklerine kadar proje bilgilerinde şeffaflığın, insanların ve işletmelerin projeleri daha kolay takip etmelerine yardımcı olmakla kalmayıp, projelerin yıllarca askıda kalma durumunu da sınırladığını vurguluyor.

Avukat Ha Thi Thu Thao, Ho Chi Minh şehrinin tüm yeniden yerleşim konutları ve sosyal konut fonunu gözden geçirmesi, yasal statüsüne, ilerleme durumuna ve kullanım ihtiyaçlarına göre sınıflandırarak bir liste oluşturması ve her grup için uygun çözümler geliştirmesi gerektiğini önerdi. Avukata göre, özellikle değerleme mekanizmalarında zorluk yaşayan projeler için darboğazları önlemek amacıyla, esnek işlevsel dönüşüme izin verilirken, prosedürler basitleştirilmeli ve değerleme, onay ve ihale süreçleri kolaylaştırılmalıdır.

Avukat Thao, terk edilmiş yerleşim daireleriyle ilgili olarak, bunların sosyal konutlara dönüştürülmesi; bütçeyi desteklemek için kamu ihaleleri veya ticari satışlar düzenlenmesi; kamu konutları, yurtlar veya işçi konaklama yerleri olarak kiraya verilmesi; veya yaşam koşullarını güvence altına almak için şehir merkezinden uzak bölgelerde planlamanın ayarlanması ve eş zamanlı altyapıya yatırım yapılması gibi çeşitli seçenekler önerdi.

Aynı zamanda, şehir sosyal konut projeleri için yasal prosedürleri hızlandırmalı, yatırım onay sürelerini kısaltmalı, arazi tahsisini kamuoyuna duyurmalı, kredi desteği sağlamalı ve kayıt yönetiminde dijital dönüşümü teşvik etmelidir. Uygunluk kriterleri de standartlaştırılmalı ve şeffaf hale getirilmelidir; böylece her yerleşim biriminin farklı uygulamalar yapması önlenmelidir.

Avukat Thao, yönetim kurumunun sorumluluğunu vurguladı: Kamu varlıklarının israfına izin veren veya yeniden yerleşim konutlarının hizmete alınmasını geciktiren her yerel yönetim, 2017 Kamu Varlıklarının Yönetimi ve Kullanımı Kanunu ve 2017 Devlet Tazminat Sorumluluğu Kanunu hükümlerine göre, zarar meydana gelmesi durumunda sorumluluk taşımalıdır. İsrafa neden olan her gecikmiş proje için sorumluluk açıkça tanımlanmalı ve halkın takip edebilmesi için kamuoyuna açıklanmalıdır.

Avukat Thao, "Şehir ayrıca, insanların yeniden yerleşmeleri için para, arazi, sosyal konut veya yeniden yerleşim daireleri gibi seçenekleri de genişletmelidir. Seçeneklerin çeşitlendirilmesi, gerçek ihtiyaçları karşılamayan dağınık inşaatlardan kaçınmaya yardımcı olurken, kaynak israfını da sınırlayacaktır" dedi.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm