Gayrimenkul anlaşmazlıkları giderek daha karmaşık hale geliyor ve risk yönetimi çözümleri

Son dönemde gayrimenkul piyasasının hızla gelişmesi birçok fırsatın yanı sıra birçok zorluğu da beraberinde getirdi.

Uzmanlara göre, yasal çerçevenin eş zamanlı uygulanması ve işletmelerin risk yönetim kapasitelerinin proaktif olarak iyileştirilmesi halinde gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli ölçüde azaltılabileceği belirtiliyor.

28 Ağustos'ta Ho Chi Minh City'de, Kurumsal Hukuk Yönetimi (LMS) 2025 etkinlik serisi kapsamında, Ho Chi Minh City Yatırım ve Ticaret Geliştirme Merkezi (ITPC), Vietnam Uluslararası Tahkim Merkezi (VIAC) ile işbirliği yaparak "Piyasa ve yasal dalgalanmalar bağlamında gayrimenkul işlemleri" konulu bir çalıştay düzenledi. Uzmanlar ve yöneticiler, anlaşmazlıklardan sıklıkla kaynaklanan birçok konuyu ele alarak, daha şeffaf ve sağlıklı bir gayrimenkul piyasası oluşturmak için çözümler önermeye odaklandı.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının sayısı artmaya devam ediyor.

ITPC Müdür Yardımcısı Bayan Ho Thi Quyen, gayrimenkulün sadece büyümeye katkıda bulunan önemli bir sektör olmadığını, aynı zamanda ekonomideki birçok sektör üzerinde güçlü bir yayılma etkisine sahip olduğunu söyledi.

Emlak piyasasının son zamanlardaki hızlı gelişimi birçok fırsat yaratmış olsa da, özellikle yasal çerçevenin sürekli olarak güncellenmesiyle birlikte birçok zorluğu da beraberinde getirmiştir. Quyen, "İşletmelerin güvenli, şeffaf ve sürdürülebilir bir yatırım ortamı sağlamak için bilgiye zamanında erişebilmeleri ve gayrimenkul işlemleri hakkında kapsamlı bir görüşe sahip olmaları gerekiyor," şeklinde yorumda bulundu.

28 Ağustos sabahı düzenlenen çalıştayda, gayrimenkul uyuşmazlıklarına yol açan pek çok konu uzmanlar tarafından masaya yatırıldı.

Uyuşmazlık çözümü alanında uzman avukat Chau Viet Bac, gayrimenkulün en çok uyuşmazlık yaşanan ikinci alan haline geldiğini söyledi. 2024 yılında gayrimenkul uyuşmazlıkları toplam dava sayısının %14'ünü oluştururken, 2025 yılının ilk 6 ayında bu oran %18'e yükselerek, ticaret ve mal uyuşmazlıklarından sonra ikinci sırada yer alarak birçok alanı geride bıraktı.

Bay Bac, gayrimenkul uyuşmazlıklarının yalnızca yatırımcı ve alıcı arasındaki işlem ilişkileriyle sınırlı olmadığını, inşaat, finans ve bankacılık gibi alanları da kapsadığını belirtti. Ona göre, bu durum büyük ölçüde önceki hukuk sistemindeki eksikliklerden kaynaklanıyor. 2024 Tapu Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve birçok yeni düzenlemeyle birlikte hukuki ortamın daha kapsamlı hale geleceğini ve işlemlerin güvenli hale geleceğini umuyor.

"Kurumsal reform temeldir, ancak işletmelerin inisiyatifi olmadan gerçekleşemez. İşletmelerin kendileri de hukuki bilgiyle donatılmalı ve fırsatlardan yararlanmak ve gayrimenkul anlaşmazlıklarını en aza indirmek için risk yönetimi kapasitelerini geliştirmelidir," diye belirtti Bay Bac.

İşletmeler ne yapmalı?

Gayrimenkul anlaşmazlıklarının başlıca sebeplerinden biri de birçok yatırımcının yasal şartları tamamlamadan projelerini satmasıdır.

Uluslararası ve Karşılaştırmalı Hukuk Enstitüsü (Ekonomi ve Hukuk Üniversitesi, VNU-HCM) uzmanı Doçent Dr. Vo Tri Hao, şu değerlendirmeyi yaptı: "Yatırımcıların projeleri tanıtmak için yasada yer almayan terimler kullandığı ve alıcıların yanlış anlamasına neden olduğu birçok durum var. Proje zamanında teslim edilmediğinde veya yasal sorunlar çıktığında, hemen anlaşmazlıklar ortaya çıkıyor."

Bay Hao ayrıca, sözleşme yükümlülüklerinin ihlalinin, yatırımcının taahhüt ettiği ilerlemeyi sağlamamasından alıcının zamanında ödeme yapmamasına kadar uzanan yaygın bir uyuşmazlık türü olduğunu belirtti. Her iki taraf da uzun süren davalara yol açma riskiyle karşı karşıyadır.

Rajah & Tann LCT Hukuk Bürosu Başkanı Avukat Vu Thi Que ise, yabancı unsurlarla yapılan anlaşmaların birçok risk taşıdığını vurguladı. Vietnam'daki satıcının uluslararası yatırımcılara taahhüt ettiği ön koşulları yerine getirmemesi durumunda birçok anlaşmazlık ortaya çıkıyor. Projenin hukuki değerlendirmesi sırasında kusurların gizlenmesi veya zamanında tespit edilmemesi de ciddi sonuçlar doğuruyor.

Bayan Que, "2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu, gelecekteki konut alımları için teminatlar konusunda daha katı düzenlemeler getiriyor. Ancak, sermaye toplamak için "yasayı atlatan" ve dolayısıyla alıcılar için büyük riskler yaratan yatırımcılar hâlâ mevcut," diye düşündü.

Birçok uzman, risklerden kaçınmak ve fırsatlardan yararlanmak için işletmelerin mekanizma ve politikalarındaki değişiklikleri proaktif ve düzenli olarak güncellemeleri gerektiğine inanıyor. Tüm işlemler yasalara uygun, şeffaf bir şekilde ve en başından itibaren hukuki danışmanlık eşliğinde yürütülmeli. Doğrudan araziyle ilgili projelerde ise yatırımcıların yeni düzenlemelere uyum sağlama ihtiyaçlarını ve yeteneklerini dikkatlice değerlendirerek daha da dikkatli olmaları gerekiyor.

Ev alıcıları ve yatırımcılar kendilerini koruma ihtiyacını göz ardı edemezler. Proje bilgilerinin kapsamlı bir şekilde anlaşılması, yasallığının kontrol edilmesi ve şeffaf ve yasal sözleşmelerin talep edilmesi, gelecekteki anlaşmazlık riskini sınırlamak için gerekli adımlardır.

Birçok yasa ve kararın çıkarılmasını düşünün

Ulusal Meclis Ekonomi ve Finans Komitesi Daimi Üyesi Sayın Phan Duc Hieu'ya göre, gayrimenkul piyasası aynı anda birçok yasa değişikliğinden etkileniyor. Yatırım Kanunu, Kamu-Özel Ortaklığı Yatırım Kanunu (PPP) ve İhale Kanunu, konut projeleri, sanayi parkları ve ihracat işleme bölgeleri için yatırım politikalarını onaylama yetkisini düzenledi. 2024 tarihli Arazi Kanunu, planlama, arazi kullanım planları, arazi iyileştirme, arazi değerlemesi ve fiyat listeleriyle ilgili bir dizi yönetmeliği değiştiriyor. Bu arada, sosyal konutlar için bir mekanizmanın pilot uygulamasına ilişkin 201/2025/QH15 sayılı Karar da yeni bir yön açıyor.

Sayın Hieu, önümüzdeki dönemde Ulusal Meclis'in , çoğu doğrudan gayrimenkulle ilgili olan 48 yasa ve karar tasarısını değerlendirip onaylayacağını bildirdi. Bu, işletmelerin yakından takip etmesini, stratejilerini ayarlamasını ve uygun operasyonları sağlamasını gerektiriyor.

Hieu, "Yasal düzenlemeler yalnızca bir yönetim çerçevesi oluşturmakla kalmıyor, aynı zamanda hem fırsatlar hem de zorluklar getiriyor. Uyum sağlamayı ve hızla adapte olmayı bilen işletmeler riskleri en aza indirecek ve sürdürülebilir bir şekilde gelişecektir" diye vurguladı.

Kaynak: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm