VARS: Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde uygun fiyatlı daireler "kayboluyor"

ANTD.VN - Son dönemde gayrimenkul arzında yaşanan artışın büyük bir kısmı üst segmentten gelirken, uygun fiyatlı konutlar "terk ediliyor" ve bu durum arz-talep arasındaki dengesizliği giderek daha da ciddi hale getiriyor.

Artık yeni uygun fiyatlı dairelerin arzı yok

Vietnam Emlakçılar Birliği'ne (VARS) göre, Vietnam emlak piyasası, hükümetin yeni arz ve destek politikalarının itici gücü sayesinde kademeli olarak "harekete geçti". Ancak, arzdaki artış ağırlıklı olarak üst segmentte gerçekleşirken, uygun fiyatlı konutlar "terk ediliyor".

VARS araştırma verileri, uygun fiyatlı daire segmentinin (m2'si 25 milyon VND'nin altında) son birkaç yılda "yok olduğunu" ve Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yeniden ortaya çıkmasının çok zor, hatta imkansız olduğunu gösteriyor.

Özellikle Hanoi'de yeni açılan uygun fiyatlı dairelerin oranı 2018'de %35'e ulaşırken, 2019'da %20'ye, 2020'de ise sadece %12'ye düştü. 2021 ve 2022'de bu segmentteki daire arzı azalmaya devam ederek, satışa sunulan toplam daire arzının sadece yaklaşık %4'üne ulaşırken, 2023'te %0'a ulaştı.

Ho Chi Minh şehrinde ise düşüş daha da güçlüydü; 2018'de yeni açılan uygun fiyatlı dairelerin oranı %20 iken, 2020'de sadece %0,5'e düştü ve 2021'de tamamen ortadan kalktı.

2024 yılının ilk 9 ayına kadar daire arzında önemli bir toparlanma görüldü, ancak Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde satışa açılan daire arzının yaklaşık %80'inin satış fiyatı 50 milyon VND/m2 ve üzeriydi.

VARS tarafından seçilip gözlemlenen 150 projelik örneklem setindeki projelerin ortalama satış fiyatı dalgalanmalarını yansıtan daire fiyat endeksi araştırması da, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla Hanoi'deki örnek proje kümesinin ortalama satış fiyatının 2019 yılının ikinci çeyreğine kıyasla %64,0 artışla 60 milyon VND/m2'ye yakın olduğunu göstermektedir.

Ho Chi Minh şehrinde proje kümelerinin ortalama satış fiyatı, aynı dönemde %30,6'lık bir artışı yansıtarak 49,2 milyon VND/m2'den 64,2 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde uygun fiyatlı konut arzı ortadan kalktı.

İşletmeler neden alt segmentle ilgilenmiyor?

VARS'a göre, uygun fiyatlı konutlara emlak geliştiricilerinin pek ilgi göstermemesinin temel nedeni, bu segmentteki kâr marjının üst segmenttekinden daha düşük olmasıdır. Proje geliştiricilerinin hesaplamaları, yalnızca %15 civarında bir kâr marjıyla, sermayenin 1-2 yıl durgun kalması veya satışların 1-2 yıl gecikmesi durumunda geliştiricinin para kaybedeceğini göstermektedir.

Ayrıca, merkezi arazi fonları günümüzde ve gelecekte giderek azalmakta, çoğunlukla bir dizi altyapı ve kamu hizmetinin yatırım gerektirdiği büyük kentsel alanlarda bulunmakta, ayrıca girdi maliyetleri, özellikle arazi maliyetleri artmakta, fiyatlar karşılanamamaktadır.

İkincisi, Hükümet sosyal konut ve uygun fiyatlı konut gelişimini teşvik etmek için birçok politika uygulamaya koymuş olsa da, arazi ve planlamayla ilgili yasal prosedürler hâlâ büyük engeller teşkil etmektedir. Uzun süren karmaşık lisanslama süreci ve büyük şehirlerde konut geliştirme için giderek azalan arazi fonu, proje geliştiricilerinin bu alana yatırım yapmadan önce dikkatlice düşünmelerini zorunlu kılmaktadır.

Ayrıca, bu segmentteki konut alıcılarına yönelik kredi destek politikaları eş zamanlı olarak uygulanmadı.

Üçüncüsü, lüks projeler yüksek kâr marjları sağlar ve satışı zor değildir. Hem konut hem de yatırım amaçlı lüks konutlara olan talep çok büyük olduğundan, ekonomik gelişme ve yabancı yatırım dalgasıyla birlikte yüksek gelirli müşteri grubundan gelen talep sürekli artmaktadır. Ayrıca, bu grup için mülkiyet koşullarını "esneten" yeni yasal koridor sayesinde, yurtdışından gelen Vietnamlılar da bu talepten payını almaktadır.

Aslında, projedeki en sınırlı ve en üst düzey ürünlere sahip olmak için prim ödemeye razı olan müşteri sayısı hiç de az değil. Bu durum, uygun fiyatlı konut segmentini proje geliştiricileri için daha az cazip kılıyor.

Devlet müdahalesine ihtiyaç var

VARS, uygun fiyatlı konut sıkıntısının giderilmesi için Devletin güçlü müdahalesine ihtiyaç duyulduğuna inanıyor.

Buna göre, Devletin yatırımcıların uygun fiyatlı ticari daire geliştirmeleri için uygun koşullar (arazi vergisinden, kurumlar vergisinden muafiyet, ticari konut projelerine göre inşaat yoğunluğunun veya arazi kullanım katsayısının artırılması) yaratmaya yönelik politikalar araştırması ve geliştirmesi gerekmektedir.

Aynı zamanda planlama onayı ve inşaat ruhsatına öncelik verilerek proje geliştirme süresinin kısaltılmasına yardımcı olunmaktadır...

İkinci olarak, Devlet, uygun fiyatlı konut inşa etmek için Hükümet ile özel sektör arasında işbirliği projelerini teşvik etmelidir (Devlet arazi teşvikleri ve hukuki destek sağlar).

Üçüncüsü, insanların konut talebini destekleyecek politikalar olmalıdır. Hükümet, düşük maliyetli konut arzının geliştirilmesi ve sürdürülmesini desteklemek için bir fon oluşturmayı düşünebilir...

Ayrıca devletin spekülatif motivasyonu sınırlayacak politikalara ihtiyacı var ve yakın zamanda gayrimenkullerini ticari faaliyete geçirmeyen, arsa aldıktan sonra inşaat yapmayan gayrimenkul sahiplerini hedef alan emlak vergisi çalışmalarını yapıp uygulamaya koyması gerekiyor...

Konut denetim kuruluşları veya komiteleri kurulmalı ve spekülasyon, fiyat manipülasyonu veya usulsüz fiyat artışları durumlarına karşı sıkı yaptırımlar uygulanmalıdır.

Ancak düzenleyici politikaların gerçek anlamda etkili olabilmesi, piyasanın uzun vadede güvenli ve sağlıklı bir şekilde işlemesini sağlayabilmesi için devletin gayrimenkul piyasasına ilişkin bilgi ve veri sistemini ve tespit edilen konutların yönetimine ilişkin sistemi kısa sürede tamamlaması gerekmektedir.

Kaynak: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd