Gayrimenkul alım satımının kat karşılığı yapılması neden zorunlu değildir?

Müşteriler için daha az riskli bir seçenek

6. Oturum programına devam eden TBMM , 31 Ekim sabahı salonda, Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı (Değişik) ile ilgili farklı görüşler içeren bir dizi içeriği görüştü.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı'nın (Değişik) açıklanması, kabulü ve revizyonu hakkında Rapor'u sunan Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh şunları söyledi:

Konut sektörü ve gelecekteki inşaat projelerinin esasları konusunda bazı görüşler, Kanun Tasarısı'nda teminatlar, teminatların alınma zamanları ve teminat tutarları konusunda düzenleme yapılmasının gerekliliği konusunda birleşiyor.

Bazı görüşler, konut ve inşaat işlerinin işletmeye alınmaya hak kazandığı tarihten önce sözleşmenin imzalanmasını sağlamak için bir teminat düzenlemesi eklenmesini önerdi. Bazı görüşler ise, yalnızca "konut ve inşaat işlerinin işletmeye alınmaya hak kazandığı" ve "işlemin mevzuata uygun olarak gerçekleştirildiği" durumlarda teminat kabul edilmesi konusunda hemfikirdi.

Gayrimenkul - Gayrimenkul alım satımında kat karşılığı işlem yapılması neden zorunlu değildir? — Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh.

Hükümetin , 5. Dönem Milletvekillerinin, Millet Meclisi heyetlerinin, Millet Meclisi kurumlarının görüşlerine dayanarak Millet Meclisi Daimi Komitesi (MKE) 2 seçenek önerdi:

Seçenek 1: “Gayrimenkul proje yatırımcıları, konut ve inşaat işlerinin işletmeye alınma koşullarını taşıması ve bu Kanun hükümlerine uygun olarak işlem görmesi halinde müşterilerden teminat tahsil edebilirler.”

Bu seçenek, gayrimenkul işleminde daha zayıf taraf olan müşteri için daha az risklidir. Depozito, yalnızca gayrimenkulün ticari faaliyete uygun hale gelmesi ve iki tarafın sözleşmeyi resmi olarak imzalaması durumunda ödendiğinden, anlaşmazlıkların ortaya çıkma olasılığını sınırlar.

Bu seçeneğin sınırlaması, yatırımcının potansiyel müşterilerle sözleşme imzalamayı güvence altına almak için mevduat alma imkânına sahip olmamasıdır;

Gelecekteki konut veya inşaat işleri için sözleşme imzalayan müşterilerden teminat almak, sözleşmenin imzalanmasını garanti altına almak için değil, Medeni Kanun'un 328. maddesi hükümlerine göre sözleşmenin ifasını garanti altına almak için bir teminattır. Teminatın artık pek bir anlamı yoktur çünkü sözleşmede, tarafların yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemeleri halinde hakedişe göre sözleşme bedeli üzerinden ödeme tahsil edilmesine ilişkin hükümler ve cezai şartlar yer almaktadır.

Bu seçenek Hükümet tarafından ve Ulusal Meclis delegasyonları ile Ulusal Meclis kurumlarının 15/40 görüşüyle tercih edildi.

Seçenek 2: “Gayrimenkul projesi yatırımcıları, yalnızca projenin devlet kurumu tarafından takdir edilmiş bir temel tasarıma sahip olması ve yatırımcının bu Kanunun 24 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerden birine sahip olması durumunda, müşterilerle yapılan sözleşmeye göre teminat toplayabilirler.

Depozito sözleşmesinde, evin veya inşaat işinin satış fiyatı, kira-satın alma bedeli açıkça belirtilmelidir. Depozito tutarı, devlet düzenlemelerine göre belirlenmekle birlikte, evin veya inşaat işinin satış fiyatının veya kira-satın alma bedelinin %10'unu geçmemeli ve her dönemin ve her gayrimenkul türünün sosyo-ekonomik kalkınma koşullarına uygun olmalıdır.

Bu seçenek, yatırımcıların gayrimenkulün işletmeye açılmaya uygun hale gelmesinden önce potansiyel müşterilerle sözleşmenin imzalanmasını garanti altına almak için bir depozito sözleşmesi imzalamasına yardımcı olur.

Bu Planın sınırlaması, projenin henüz inşaatına başlanmamış olması ve bu nedenle riskin müşteriye ait olmasıdır; yatırımcının teknik tasarım adımlarını gerçekleştirmesi, inşaat projelerini tasarlaması, İnşaat Ruhsatı başvurusunda bulunması ve inşaatı taahhüt edilenden daha uzun süre sürdürmesi durumunda, bu durum müşterinin haklarını etkileyecek ve anlaşmazlıklara yol açabilecektir. Ulusal Meclis Daimi Komisyonu, Hükümetten Plan için etki değerlendirmesinin içeriğini tamamlamasını talep etmektedir.

Bu seçenek, Ulusal Meclis delegasyonları ve Ulusal Meclis kurumlarının 20/40 görüşüyle tercih edildi.

Yasal hükümlerden yararlanmanın riski

Bay Thanh'a göre, konut ve gelecekteki inşaat çalışmalarının işletmeye alınması için gereken koşullara ilişkin olarak, konut ve gelecekteki inşaat çalışmalarının işletmeye alınmasıyla ilişkili inşaat arazisi için Arazi Kullanım Hakları Sertifikası'nın zorunlu olmadığı yönünde bir teklif bulunmaktadır.

Millet Meclisi Daimi Komisyonu, 24 üncü maddenin 8 inci fıkrasındaki hükümleri kabul eder ve düzenler ve 14 üncü maddenin 2 nci fıkrasının c ve d bentlerini teknik olarak buna göre düzenler: Gayrimenkul projelerinde mevcut konut ve inşaat işleri işletmesi, işletmeye alınan konut ve inşaat işlerine bağlı inşaatın yapılacağı arsa alanı için Arsa Kullanım Hakkı Belgesi'ne sahip olmalıdır;

İleride kurulacak konut ve yapı işlerinin işletmesi için Tapu ve Kadastro Belgesi aranmaz, ancak işletmeye alınacak konut ve yapı işlerine bağlı arsa alanı için arsaya ilişkin mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi zorunludur.

Gayrimenkul - Gayrimenkul işlemlerinin kat karşılığı yapılması neden zorunlu değildir? (Resim 2). — 31 Ekim sabahı Meclis milletvekilleri tartışma oturumunda.

Gayrimenkul alım satım katları konusunda ise pek çok görüş, bunun zorunlu olmamasını, sadece gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla gayrimenkul işlemlerinin teşvik edilmesini öneriyor.

Türkiye Büyük Millet Meclisi Daimi Komisyonu, aşağıdaki yöndeki tasarıyı kabul ederek revize etti: Tasarı Kanunu'nun VII. Bölümünde yer alan gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla gayrimenkul işlemlerine ilişkin hükümlerin kaldırılması; Gayrimenkul Yatırım ve İşletmeciliğine İlişkin Devlet Politikaları Hakkında Kanun Tasarısı'nın 8. maddesinin 7. fıkrasında yer alan "Devlet, kurum ve kişileri gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla konut, inşaat işleri ve arsa kullanım hakkı alım satımı işlemlerini yapmaya teşvik eder" hükmünün eklenmesi.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 2014 yılındaki uygulamasının pratik özeti, mevcut gayrimenkul alım satım platformlarının işlemlerin hukuki güvenliğini sağlamakta yetersiz kaldığını göstermektedir. Gayrimenkul alım satım platformlarının piyasayı bozduğu birçok vaka yaşanmıştır.

Thanh, "İşlemlerin gayrimenkul işlem katları aracılığıyla yapılmasını zorunlu kılmak, sağlıklı, güvenli ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası geliştirme görevinin yerine getirilmesini sağlamadan, yasal düzenlemelerden yararlanma riskini doğuracaktır" dedi .

[reklam_2]
Kaynak