Vietnam, ABD ve Çin'den gelen büyük fırsatları değerlendirerek endüstriyel gayrimenkul sektöründe bir yükselişe mi neden oluyor?

ABD ve Çin'in kilit bölgelerde nüfuz yarışına girdiği bir dönemde Vietnam, tarihi bir atılım fırsatına sahip. Sanayi gayrimenkulleri bu fırsattan ilk yararlanacak sektör olabilir.

Olumlu Sinyaller: Yeni yılın başlangıcında, borsa yükseliş trendini sürdürdü. Sanayi gayrimenkul hisseleri, 2023'teki atılım yılından sonra oldukça aktif bir şekilde işlem gördü. Yabancı doğrudan yatırım (FDI) da 2023'te keskin bir artış gösterdi. Vietnam sanayi gayrimenkul piyasası, ABD ve Çin gibi iki süper gücün, Asya'da önemli bölgelerde nüfuz kurma yarışının ortasında, her zamankinden daha parlak beklentilerle canlı bir dönemde olduğu düşünülüyor; Vietnam da bu bölgede bir atılım yaşaması bekleniyor. Eylül 2023'te kurulan Vietnam ve ABD arasındaki kapsamlı stratejik ortaklık ve Vietnam-Çin Ortak Gelecekler Topluluğu kurma girişimi, ekonomik kalkınma için birçok fırsat sunmayı vaat ediyor. SSI Securities'in yakın zamanda yayınladığı bir raporda, sanayi parkı arazi kiralama talebinin 2024'te olumlu olacağı öngörülüyor. Buna göre, özellikle elektronik ve yarı iletken endüstrilerinde, üretim üslerinin Çin'den Vietnam'a kayması eğilimi nedeniyle, Kuzey'deki sanayi parklarında arazi kiralama talebinin önemli ölçüde artması bekleniyor. CBRE'nin Eylül 2023 verilerine göre, Apple'ın Vietnam'da 11 ses ekipmanı üretim tesisi bulunuyordu ve Lux Share, Foxconn, Compal ve GoTek gibi Apple tedarikçileri de Vietnam'da 32 fabrika işletiyordu. Bu arada, Güney'deki sanayi parklarının 2023'teki düşük seviyelerinden toparlanması bekleniyor; başlıca arazi kiralama faaliyetleri imalat sektöründe (tekstil, ahşap, ayakkabı), lojistik ve yiyecek-içecek sektörlerinde gerçekleşiyor. SSI'ye göre, birçok sanayi parkı geliştiricisi 2023'ün ikinci yarısında yeni müşterilerle sanayi arazisi kiralama konusunda mutabakat zaptı (MOU) imzaladı. Bu MOU'ların resmi sözleşmelere dönüştürülmesi ve gelirlerin 2024 yılında kaydedilmesi oldukça muhtemel.

Aslında, Çin ile yapılan anlaşmalardan doğan fırsatlar, Başkan Xi Jinping'in 2023 yılının sonundaki ziyareti sonrasında ortaya çıktı. Ziyaret sırasında görüşülen önemli noktalardan biri, Çinli işletmelerin Vietnam'a yaptığı yatırımlardı. Dahası, Çin önemli miktarda sermayeye sahip ve küresel altyapı girişimi çerçevesinde yurt dışına yatırım yapmayı hedefliyor. Bu da Vietnam'ın bunu etkin bir şekilde kullanması durumunda bir fırsat sunuyor. Son zamanlarda, Vietnamlı işletmeler yerli sanayi parklarına Çin yatırımını aktif olarak teşvik ediyor. Eylül 2023'te, Hanaka Grubu, Videc ve Phuc Loc gibi birçok şirket, büyük Vietnam sanayi parkları ile Çinli işletmeler arasında ticaret ve yatırımı teşvik etmek amacıyla Shenzhen'de düzenlenen bir konferansa katıldı. ABD ile kapsamlı stratejik ortaklık birçok yeni fırsat getiriyor ve Çin'den üretimin kaydırılması eğilimiyle birlikte ABD, yarı iletken elektronik, yarı iletkenler için mineraller, dijital altyapı, enerji, altyapı ve lojistik gibi birçok alanda Vietnam'ı hedefliyor. Sanayi gayrimenkul işletmeleri avantajlı bir konumda. Yabancı doğrudan yatırımı (FDI) çekme fırsatının muazzam olduğu görülüyor. Bu arada, sanayi gayrimenkul arzı sınırlı. Bu durum, özellikle Bay Dang Thanh Tam'ın Kinh Bac Kentsel Gelişim Şirketi (KBC) gibi bu sektördeki işletmeler için olumlu bir faktördür. 2023 yılında KBC, tüm tahvil borçlarını temizledi ve aynı zamanda yabancı sermayeyi çekmek için arazi alanını genişletti. Bay Dang Thanh Tam'ın şirketi ayrıca, Güney Kore ve Çin'den gelen doğrudan yabancı yatırım dalgasını karşılamak için Kuzey'deki arazi stoğunu da genişletti. 2023 yılının sonunda KBC, Trang Due 3 Sanayi Parkı'nın (Hai Phong) 1/2000 planlama onayını aldı. Güneyde ise KBC, toplam 5.500 milyar VND'nin üzerinde bir sermaye ile Hau Giang'da başka bir sanayi parkına yatırım yapmaya hazırlanıyor.

KBC'ye benzer şekilde, Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC), Viglacera (VGC) gibi şirketler de birçok olumlu gelişme kaydetti. Geçen yıl kârlar ve hisse senedi fiyatları keskin bir şekilde arttı ve 2024'te de olumlu seyretmeye devam etmesi bekleniyor. SSI Securities'e göre, kiralık sanayi parkı arazisinin oldukça sınırlı olması nedeniyle, borsada işlem gören sanayi parkı geliştiricilerinin ortalama arazi kiralama fiyatının 2024'te %15,5 artması öngörülüyor. 2024 yılında, arazi değerlemesindeki zorluklar, tarım arazilerinin sanayi parkı arazisine dönüştürülmesinin ihalesi ve arazi temizleme tazminatı nedeniyle sanayi parkı arzı sınırlı kalacak. Yeni sanayi parkları, Başbakan'ın onayından sonra 2-5 yıl içinde faaliyete geçebilir. Bloomberg'e göre, Vietnam'daki sanayi parkı kiralama fiyatları ile Güneydoğu Asya'daki diğer ülkeler arasındaki fark daraldı; ancak, ASEAN ülkeleri arasında Vietnam ile en yüksek korelasyona sahip ülke olan Endonezya'daki sanayi parklarının ortalama kiralama fiyatından hala %21 daha düşük. Borsada işlem gören endüstriyel gayrimenkul şirketlerinin karlarının 2024 yılında belirgin bir farklılaşma göstermesi, ancak genel olarak 2023 yılına kıyasla yaklaşık %9,3 artması bekleniyor. SSI'ye göre, bazı şirketler olağanüstü bir büyüme kaydedebilir; örneğin Nam Tan Uyen (NTC), vergi sonrası karının 2023 yılına kıyasla %135 artarak 545 milyar VND'ye ulaşması bekleniyor. Bu arada, IDC'nin vergi öncesi karının %43 artarak 2.400 milyar VND'ye ulaşması tahmin ediliyor. 2023 yıl sonu itibarıyla, endüstriyel park geliştiricilerinin kar/kazanç (P/E) ve fiyat/defter değeri (P/B) oranları sırasıyla 14,8x ve 2,75x idi. Bu, sektördeki şirketlerin hisse senedi fiyatlarında 2023 yılında %24'lük keskin bir artış yaşanması nedeniyle 2019'dan bu yana en yüksek seviyedir; bu oran, VN Endeksi'ndeki %12,1'lik artışa kıyasla daha yüksektir. 2023 yılında SZC hisseleri iki katına çıktı, IDC %80 arttı ve KBC %31 arttı... Öte yandan, sanayi parkı sektörü 2024 yılında bazı zorluklarla karşılaşabilir; örneğin: 1 Ocak 2024'ten itibaren uygulanacak küresel asgari vergi oranı, sanayi parklarındaki kiracılar için cazip vergi teşviklerini azaltacak (ilk iki yıllık işletme süresi için kurumlar vergisi muafiyeti ve sonraki dört yıl için %50 vergi indirimi dahil); Vietnam ve Asya sanayi parklarındaki kira fiyatlarındaki rekabet avantajı giderek azalıyor; artan arazi fiyatları ve uzayan arazi edinme süreçleri nedeniyle yeni sanayi parkları için yatırım maliyetlerinin daha yüksek olması bekleniyor.

2023 yılında Vietnam'a yapılan doğrudan yabancı yatırım (FDI) 23,2 milyar ABD dolarına ulaşarak %3,5 artış gösterdi. Ayrıca, 2023 yılında toplam taahhüt edilen FDI 28,1 milyar ABD dolarına ulaşarak %24,4'lük önemli bir artış kaydetti. FDI girişlerinin 2024 yılında da artmaya devam etmesi bekleniyor. CBRE'ye göre, sanayi parklarının doluluk oranının 2024 yılında artması öngörülüyor. Planlama ve Yatırım Bakanlığı'na göre, 2023 yılında toplam 120.000 hektarlık alana sahip 413 sanayi parkı kuruldu. Bunlardan 295 proje, toplam 92.000 hektarın üzerinde bir alanla faaliyet gösteriyor. Yerli sanayi parklarındaki doluluk oranı yaklaşık %72,9'dur (2022'de %71,9 idi).

Vietnamnet.vn

Kaynak bağlantısı