Вузьке місце у постачанні
19 травня Міністерство будівництва провело конференцію щодо розгортання Проекту інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла (КСП) для малозабезпечених осіб та працівників промислових парків у період 2021-2030 років (Проект). За даними Міністерства будівництва, процес впровадження політики соціального житла виявив деякі недоліки в плануванні та розподілі земельних ділянок для розвитку соціального житла; механізмах та політиці стимулювання розвитку соціального житла, житла для працівників (ЖП)... Міністерство будівництва подало, а Прем'єр-міністр опублікував Проект, який визначає розвиток соціального житла для малозабезпечених осіб та працівників промислових парків як одне з ключових завдань соціально-економічного розвитку країни. Мета полягає в тому, щоб до 2030 року в населених пунктах було близько 1 мільйона КСП.
Пропозиція соціального житла є обмеженою, тому пільговий кредитний пакет у розмірі 120 000 мільярдів донгів не призвів до непогашеної заборгованості.
З них у період 2021-2025 років буде завершено близько 428 000 квартир; у період 2025-2030 років буде завершено близько 634 200 квартир. Водночас, встановити конкретні цілі щодо завершення будівництва соціального житла для населених пунктів у кожному періоді (2022-2025 та 2025-2030). Для успішної реалізації Проекту необхідно визначити труднощі та перешкоди для пошуку рішень, «знайти правильну хворобу, щоб знайти правильні ліки для лікування».
На конференції пан Нгуєн Суан Бак, заступник директора Департаменту кредитування економічних секторів Державного банку, заявив, що уряд схвалив кредитний пакет у розмірі 120 000 мільярдів донгів, який передбачає пільгові позики для інвесторів та покупців соціального та промислового житла, але після 2 місяців реалізації він не зміг здійснити виплати. На сьогодні Державний банк не отримав переліку проектів відповідно до вказівок Міністерства будівництва, тому за програмою кредитування на 120 000 мільярдів донгів не було непогашеної заборгованості.
За словами пана Бака, чинні правила щодо умов придбання соціального житла також стикаються з багатьма скаргами, такими як: умови щодо проживання та умови щодо доходів, які не оподатковуються податком на доходи фізичних осіб, більше не підходять в контексті зростання цін на житло. Ці труднощі та проблеми також будуть основними причинами, що впливатимуть на здатність освоювати кредитну програму на суму 120 000 мільярдів донгів.
Щоб втілити пакет на 120 000 мільярдів доларів у життя, представник Державного банку звернувся до міністерств та галузей з проханням переглянути та внести зміни до відповідних правових документів, щоб усунути правові перешкоди, процедури та процеси інвестування та будівництва соціального та промислового житла, збільшити пропозицію цього сегмента нерухомості на ринку та задовольнити реальні потреби людей. Народним комітетам провінцій та міст необхідно звернути увагу та організувати земельні фонди для розвитку соціального житла; оперативно оголосити перелік проектів, щоб бенефіціари мали доступ до кредитів у комерційних банках; посилити пропаганду серед інвесторів проектів соціального та промислового житла, а також серед місцевого населення щодо програми кредитування на 120 000 мільярдів донгів.
Тим часом Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища зазначило, що причиною браку соціального житла є те, що 20% земельного фонду в нових міських районах та комерційних житлових проектах не було ретельно реалізовано або не використовується за призначенням. Брак земельного фонду для інвестицій у будівництво соціального житла у вигідних місцях великих міст та промислових парків все ще є поширеним явищем. Багато провінційних народних комітетів насправді не приділяли уваги земельному фонду для розвитку соціального житла, тому необхідно покласти на це питання відповідальність керівництва. Наразі, проект переглянутий Закон про землю передбачає, що проекти соціального житла – це випадки, коли держава повертає землю для забудови, в національних інтересах, і звільняються від сплати плати за користування землею. У випадках, коли плата за користування землею звільняється, немає потреби проводити аукціонні процедури, розраховувати плату за користування землею... тому це буде набагато зручніше.
Пропозиція соціального житла в Ханої обмежена, тому проект соціального житла під назвою NHS Trung Van в районі Нам Ту Лієм має тисячі заявок на реєстрацію, що вимагає від людей стояти в черзі.
Місцеві жителі скаржаться на труднощі з багатьох причин.
На конференції пан Тран Хоанг Куан, директор Департаменту будівництва міста Хошимін, зазначив, що розвиток соціального житла в місті все ще має багато проблем, таких як складні інвестиційні процедури; процедури затвердження детального планування в масштабі 1/500, розподіл землі та розрахунок плати за користування землею. Крім того, окрім впровадження процедур звільнення від плати за користування землею та депозитів, як у випадку комерційного житла, проекти соціального житла повинні виконувати додаткові процедури, такі як оцінка цін продажу, підтвердження покупців, орендарів, аудит витрат для визначення стандартного прибутку... У проектах комерційного житла та міських районах, де 20% земельного фонду резервується для будівництва соціального житла, немає жодних правил, що регулюють визначення витрат на компенсацію за розчищення ділянки, інвестиційні витрати на будівництво інфраструктури та розподіл цих витрат до земельного фонду для будівництва соціального житла...
У Бінь Дінь ось-ось з'являться квартири за ціною від 500 мільйонів донгів.
Вранці 19 травня Народний комітет провінції Біньдінь провів церемонію закладання фундаменту житлового комплексу в Інституційній зоні профспілок. У церемонії були присутні член Політбюро, постійний секретар Секретаріату, голова Центрального організаційного комітету пані Чионг Тхі Май, а також керівництво Центрального комітету та провінції Біньдінь.
Житловий проект в інституційному районі профспілок провінції Біньдінь є єдиним проектом, розробленим Загальною конфедерацією праці В'єтнаму в Біньдіні, за участю акціонерної компанії IEC Construction Investment and Electromechanical як інвестора; побудований у міському районі Лонг Ван, район Чан Куанг Дьє (місто Куйньон), загальною площею 37 617 м², із загальним обсягом інвестицій понад 1 100 мільярдів донгів. Метою проекту є будівництво житлового району виключно для працівників, членів профспілок та працівників, які працюють у промислових зонах. Проект був сформований у рамках проекту «Інвестування в будівництво профспілкових установ у промислових зонах та зонах експортної переробки», схваленого Прем'єр-міністром та реалізованого Загальною конфедерацією праці В'єтнаму.
Проєкт включає 4 висотні блоки з 1500 квартирами, площа квартир гнучко планується від 50 до 70 м², з відповідною ціною продажу від 500 до 700 мільйонів донгів/квартира. Очікується, що перші квартири будуть здані в четвертому кварталі 2024 року.
Пан Фам Ань Туан, голова Народного комітету провінції Біньдінь, додав: «Наступним часом провінція продовжуватиме реалізовувати проекти соціального житла згідно з планом, особливо житла для працівників; вона має намір інвестувати в будівництво близько 12 900 одиниць соціального житла в період до 2025 року, що на 5 років раніше, ніж план, призначений прем'єр-міністром провінції Біньдінь у Проекті інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла для малозабезпечених людей та працівників промислових парків у період 2021-2030 років, затвердженому 3 квітня 2023 року».
Тхань Куан
За словами пана Куана, робота з компенсації та очищення будівельних майданчиків у деяких проектах соціального житла є дуже складною та тривалою, прогрес у реалізації проектів повільний або навіть неможливий. Довгостроковий капітал із пільговими процентними ставками для підтримки інвесторів у позичанні коштів для інвестування в проекти соціального житла та надання кредитів бенефіціарам політики соціального житла для купівлі житла не є стабільним, несвоєчасним, процедури дуже складні, і важко відповідати критеріям. Процедури коригування планів зонування в масштабі 1/2000 та детальних планів у масштабі 1/500 є дуже складними та тривалими. Держава досі не має механізму мобілізації ресурсів від суб'єктів, які потребують соціального житла, для формування інвестиційного капіталу для будівництва соціального житла через банки, кредитні фонди або моделі фондів житлових заощаджень...
Щодо рішень, пан Куан зазначив, що місто Хошимін запровадило огляд та планування землекористування, забезпечивши достатні земельні фонди для реалізації проектів будівництва соціального житла та промислового житла відповідно до положень законодавства; публічно представивши підприємствам земельні фонди для інвестицій у соціальне житло для проведення досліджень та інвестиційних пропозицій. Місто також видало конкретні рішення, скорочуючи адміністративні процедури розподілу землі, оренди землі та переобладнання земель для вирощування рису та деяких інших видів земель (не житлових) з метою реалізації інвестиційних проектів будівництва соціального житла.
Пан Дуонг Дик Туан, заступник голови Народного комітету Ханоя, заявив, що Ханой поставив собі за мету до 2025 року побудувати близько 1,2 мільйона квадратних метрів нової житлової площі та готується інвестувати в низку концентрованих районів соціального житла. Пан Туан зазначив, що обов'язкове регулювання резервування землі для розвитку соціального житла все ще має багато недоліків. Наприклад, проекти, розташовані далеко від центру Ханоя, такі як Ба Ві, Унг Хоа, Мі Дик..., не підходять для соціального житла. Або проекти комерційного житла площею понад 2 гектари, які все ще повинні резервувати 20% землі для соціального житла, є недоречними та фрагментованими. Однак, якщо ви не хочете виділяти землю, вам все одно доведеться звернутися до прем'єр-міністра, щоб розглянути можливість сплати зборів за користування землею замість будівництва будинків, що призводить до невиправдано тривалих процедур. Ханой сподівається активно організувати альтернативні земельні фонди для будівництва соціального житла для цих проектів у концентрованих районах соціального житла. Водночас місто Ханой уповноважене коригувати планування промислових парків та зон переробки експорту, щоб доповнити земельні фонди для будівництва соціального житла в оренду.
Не досягаючи цілі, пропозиція не є привабливою
Міністр будівництва Нгуєн Тхань Нгі визнав, що останнім часом мета розвитку соціального житла не була досягнута порівняно з поставленою задачею. Механізм політики, що регулює розвиток соціального житла, має деякі аспекти, які не відповідають вимогам, не відповідають реальності та не були своєчасно доповнені. Процедури інвестування та будівництва, управління купівлею-продажем, а також політика купівлі-продажу здійснюються через багато етапів та кроків і є затягнутими. Політика стимулювання інвесторів недостатньо приваблива, державний бюджет все ще стикається з труднощами в отриманні пільгових кредитів, а населеним пунктам необхідно приділяти більше уваги. Міністерство готує проект постанови щодо соціального житла для подання до Уряду та Секретаріату для оприлюднення, щоб зміцнити лідерство партії в розвитку житла для малозабезпечених осіб та працівників.
Місцевим громадам потрібно приділяти більше уваги соціальному житлу.
Місцеві органи влади повинні мати конкретні механізми та рішення для скорочення адміністративних процедур, пов'язаних із розробкою проектів, їх затвердженням, виділенням земельних ділянок, їх орендою, очищенням будівельних майданчиків, процедурами інвестицій у будівництво тощо. Збалансувати та розподілити місцеві бюджети для заохочення та забезпечення додаткових стимулів для підтримки, заохочення та залучення бізнесу до інвестицій у будівництво соціального житла. Крім того, місцевим органам влади необхідно переглянути та узгодити дії з відповідними міністерствами та галузями для вирішення проектів, які зіткнулися з юридичними проблемами останнім часом, щоб вивільнити ці ресурси, особливо проекти, які мають чисту землю та можуть негайно перейти до фази будівництва, створюючи пропозицію для ринку.
Заступник міністра будівництва Нгуєн Ван Сінь
Немає жодних інструкцій щодо того, як використовувати гроші для сплати зобов'язань щодо соціального житла.
Закон поки що не містить інструкцій щодо використання коштів, зібраних від комерційних проектів, які виконують свої зобов'язання щодо розвитку соціального житла шляхом виплати коштів. Тому центральним міністерствам та галузям необхідно найближчим часом видати інструкції щодо управління та використання цих коштів. Повинен бути запроваджений процес скорочення часу відбору інвесторів для житлових проектів загалом та інвестиційних проектів будівництва соціального житла зокрема. У випадку відбору інвесторів через тендер, повинні бути положення про окремий тендерний процес (спрощення, скорочення процедур та часу реалізації) для соціального житла.
Пан Дуонг Дик Туан, заступник голови Народного комітету Ханоя
Багато недоліків у розвитку соціального житла
Попит на соціальне житло та житло для місцевих працівників дуже великий, але механізм розвитку цього типу житла все ще має багато недоліків, таких як обмежена кількість бенефіціарів та складні процедури купівлі-продажу соціального житла. Визначення ціни соціального житла перед продажем, здачею в оренду або орендою для проектів, що інвестуються з державного бюджету, має бути оцінено провінційними органами, що також є тривалим та дорогим процесом. Мобілізація капіталу для проектів соціального житла стикається з багатьма труднощами через обмежений державний капітал підтримки та складні механізми доступу інвесторів проектів соціального житла...
Пан Нгуєн Ван Дань, заступник голови Народного комітету провінції Бінь Дуонг
За словами заступника міністра будівництва Нгуєна Ван Сіна, міністерство завершило розробку проекту переглянутих положень Закону про житло, який був схвалений урядом і буде поданий до Національних зборів на 5-й сесії 15-х Національних зборів. Відповідно, Міністерство будівництва запропонувало уряду подати до Національних зборів законопроект, який дозволить невдовзі після набрання чинності переглянутим Законом про житло (очікується з 1 січня 2024 року) запровадити політику соціального житла, включаючи групу питань щодо: бенефіціарів та умов; планування та виділення землі для будівництва соціального житла; відбору інвесторів; процедур реалізації проектів; пільгової політики держави тощо. Водночас будуть розроблені окремі положення щодо житла для працівників та житла для збройних сил, щоб мати механізми заохочення та стимулювання розвитку.
«Наступним часом міністерства та відомства продовжуватимуть координувати свою діяльність з установами Національних зборів для завершення та оприлюднення зміненого Закону про житло відповідно до зміненого Закону про землю, зміненого Закону про торги, податкового законодавства тощо. Звітувати Прем'єр-міністру для подання на розгляд та доповнення Постійного комітету Національних зборів середньострокового плану державних інвестицій на період 2021-2025 років та період 2026-2030 років для реалізації політики соціального житла. Керувати та координувати роботу з надання допомоги місцевим органам влади та кредитним установам у швидкому наданні позик та розподілі коштів, зосереджуючись на ключових сферах та відповідних темах для бізнесу та проектів у сфері нерухомості, які відповідають умовам закону; надавати пріоритет кредитному портфелю для проектів соціального житла для забезпечення соціального забезпечення», – сказав пан Сінь.
Посилання на джерело
Коментар (0)