5 випадків мають право "повернути" землю, продану за рукописними документами

(Ден Трі) - Існує 5 випадків, коли особа, що передає право власності, може повернути собі права користування землею та повернути гроші правонабувачу, не порушуючи закону.

Продаж (передача) землі за рукописним документом – це угода з передачі права користування землею, але договір не посвідчується нотаріально та не засвідчується відповідно до закону. Раніше ця форма угоди була відносно популярною. З різних причин передавець хоче повернути право користування землею та повернути гроші набувачу.

Щоб ця цивільна угода набула чинності, її необхідно узгодити з правонабувачем або звернутися до суду з клопотанням про визнання її недійсною.

Відповідно до Цивільного кодексу 2015 року та Земельного закону 2024 року, існують такі випадки, коли придбана та продана земля може бути повернена за допомогою рукописних документів.

Транзакції після 1 серпня

Пункт 3 статті 27 Закону про землю 2024 року передбачає, що договори про передачу, дарування, іпотеку та внесок капіталу з використанням прав користування землею, прав землекористування та активів, пов'язаних із землею, повинні бути нотаріально посвідчені, за винятком випадку, зазначеного в пункті b цього пункту.

Відповідно, за винятком випадків, коли одним або кількома передавачами є організації, що займаються нерухомістю, нотаріальне посвідчення або сертифікація не потрібні.

Отже, передача права користування землею рукописним документом є дійсною лише за умови, що передача відбулася до 1 серпня. У випадку, якщо транзакція здійснена рукописним документом після 1 серпня, вона не є юридично дійсною.

Не підлягає переведенню

Для особи, що передає права користування землею, пункт 1 статті 45 Закону про землю 2024 року передбачає, що організації, домогосподарства та фізичні особи мають право передавати права користування землею, якщо вони відповідають таким умовам:

- Мати свідоцтво про право користування землею, право власності на житло та інші активи, що додаються до землі, за винятком таких випадків: успадкування прав користування землею, перетворення сільськогосподарських угідь при консолідації земель, обмін ділянок, передача прав користування землею державі, житлові громади; господарські організації з іноземним інвестиційним капіталом, що отримують передачу проектів нерухомості відповідно до положень законодавства про операції з нерухомістю;

- Окремі домогосподарства, яким не було надано червонокнижне право, але які мають право на його включення, можуть передавати права землекористування, здавати в оренду, суборендувати права землекористування та вносити капітал, використовуючи права землекористування, для реалізації проектів.

- Земельна ділянка не має спору або спір вирішено компетентним державним органом, рішенням суду, рішенням арбітражу або арбітражним рішенням, що набрало законної сили;

- Права користування землею не підлягають вилученню або іншим заходам для забезпечення виконання судових рішень відповідно до положень закону про виконання судових рішень у цивільній справі;

- Протягом періоду користування землею;

- Права користування землею не підпадають під тимчасові надзвичайні заходи, передбачені законом.

Таким чином, якщо виконано лише одну з вищезазначених умов, особа має право звернутися до суду з клопотанням про визнання передачі недійсною (найчастіше це земля без свідоцтва).

Особа, яка отримує право на отримання, не повинна перебувати у випадку, коли передача не дозволена. Наприклад, особа, яка безпосередньо не займається сільськогосподарською діяльністю, не має права отримати у власність землю для вирощування рису.

Зразок сертифіката на право користування землею (Фото: IT).

Без згоди членів

Після оприлюднення та набрання чинності Закону про землю 2024 року з 1 серпня багатьох людей турбували питання, пов'язані з сертифікатами права користування землею (червоними книгами). Одна зі змін у цьому законі полягає в тому, що червоні книги, видані домогосподарствам, більше не визнаються.

У пункті 4 статті 256 Закону про землю 2024 року чітко зазначено, що для представників домогосподарств, які мають спільні права користування землею, права власності на житло та інші активи, пов'язані із землею, видані до 1 серпня, якщо члени домогосподарства, які мають спільні права користування землею, мають потребу в цьому, буде видано нове свідоцтво з повним записом імен членів домогосподарства, які мають спільні права користування землею.

Визначення членів, які мають спільне право користування землею домогосподарства, для реєстрації їхніх імен у сертифікаті на право користування землею узгоджується цими членами, і вони несуть відповідальність перед законом.

Фактично, досить поширеним явищем є те, що член домогосподарства (раніше глава домогосподарства) самовільно передається земля іншій особі без письмової згоди, нотаріально засвідченої або засвідченої у встановленому порядку, від інших членів домогосподарства, які користуються землею.

Пункт 5 статті 14 Циркуляра 02/2015 Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища передбачає, що особа, ім'я якої зазначено у сертифікаті, або уповноважена особа відповідно до положень цивільного законодавства може підписувати договори та документи про право користування землею та право власності на активи, прикріплені до землі, лише за умови письмової згоди членів домогосподарства, які користуються землею, і такого документа нотаріально засвідчено або засвідчено відповідно до положень закону.

Відповідно, якщо немає нотаріально засвідченої письмової згоди учасників, які мають спільне право користування землею, на передачу землі домогосподарства іншій особі, інший учасник має право повернути собі право користування землею.

Самовільна передача спільного майна чоловіка та дружини

Згідно з пунктом 2 статті 35 Закону про шлюб та сім'ю 2014 року, передача нерухомого майна, що є спільною власністю подружжя, повинна здійснюватися за письмовою згодою. У разі передачі подружжям майна без дозволу інша сторона має право звернутися до суду з вимогою визнати правочин недійсним.

Договір не засвідчений нотаріально та не легалізований.

Закон про землю 2024 року передбачає, що договори передачі нерухомості повинні бути нотаріально посвідчені. Тобто, якщо договір не посвідчено нотаріально або не посвідчено відповідно до положень закону, передача є недійсною, за винятком пункту 2 статті 129 Цивільного кодексу 2015 року.

Тобто, право на повернення земельної ділянки існує лише у випадку, якщо одна сторона або сторони не виконали щонайменше дві третини зобов'язань за угодою. У випадку, якщо земля відповідає вимогам для передачі, а правонабувач сплатив щонайменше дві третини узгодженої суми, немає вимоги до Суду визнати угоду недійсною через порушення форми повернення земельної ділянки.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm