Занепокоєння щодо пропозиції підвищити ціни на сільськогосподарську землю

Коригування цін на сільськогосподарські угіддя необхідне, але їх слід підвищити до належного рівня, щоб люди могли сплачувати податки, держава могла збирати надходження до бюджету, водночас заохочуючи розвиток.

Коригування цін на сільськогосподарські угіддя є необхідним, але його слід зростати на відповідному рівні, щоб люди могли сплачувати податки, держава могла збирати надходження до бюджету, водночас заохочуючи розвиток.

Міський інститут природних ресурсів та економіки навколишнього середовища Хошиміну (IEER) щойно надіслав документ із проханням до міського народного комітету Хошиміну скоригувати ціну на сільськогосподарські угіддя в прейскуранті земель до еквівалентного рівня 65–70 % від ціни на землю під житлову забудову.

Ціни на сільськогосподарську землю занадто низькі

За словами доктора Фам В'єт Туана, директора IEER, ціна на сільськогосподарську землю в Хошиміні наразі занадто низька, не має наукового обґрунтування та не відповідає ринковим принципам. Ця ситуація призводить до низьких надходжень від податку на передачу права користування землею, млявості ринку нерухомості, а також до скорочення ринку будівельних матеріалів через зниження попиту на будівництво.

IEER вважає, що для дотримання нового прейскуранту земельних ділянок, який, як очікується, набуде чинності з 1 січня 2026 року, було б доцільним підвищення цін на сільськогосподарські угіддя до 65-70% від цін на житлові землі. Однак пан Туан також зазначив, що це стосується лише сільськогосподарських угідь, цільове призначення яких планується змінити.

Погоджуючись із пропозицією IEER, пані Нгуєн Хієн, яка мешкає в районі Хіеп Бінь міста Хошимін, заявила, що планує перетворити понад 1000 квадратних метрів сільськогосподарських угідь на житлові землі. Однак, отримавши повідомлення про сплату податку, вона тимчасово зупинилася, оскільки не мала достатньо коштів для його сплати. Згідно з поточними розрахунками, ціна землі в районі Хіеп Бінь становить близько 28 мільйонів донгів/м2, тоді як ціна сільськогосподарських угідь становить лише 600 000 донгів/м2. Ця різниця призводить до того, що сума податку, яку має сплатити пані Хієн, сягає понад 27 мільярдів донгів, що майже на 500% більше, ніж раніше.

За словами пані Хієн, якщо ціна на сільськогосподарські угіддя зросте приблизно до 20 мільйонів донгів/м2, як рекомендує IEER, її податкова різниця становитиме лише близько 8 мільярдів донгів, що приблизно на 150% більше, ніж попередній рівень, що є більш розумним. Однак пані Хієн зазначила, що збільшення ціни на житлову землю на 70% є занадто високим, воно має становити лише близько 50%-55%, щоб люди могли легко збалансувати витрати. Крім того, вона також стурбована тим, що при зміні цільового призначення землі людям доведеться платити за інфраструктуру, дороги та розчищення доріг, що є немалою сумою грошей.

Пан До Лінь Дан, директор консалтингової компанії з нерухомості Linh Dan, також зазначив, що ціна на сільськогосподарську землю в Хошиміні наразі занадто низька порівняно з фактичною ринковою ціною. Це призводить до того, що при перетворенні землі на землю під житлову забудову сплачується занадто високий податок – майже дорівнює або навіть перевищує ціну продажу землі, через що люди більше не бажають змінювати цільове призначення землі для будівництва будинків.

Для бізнесу купівля сільськогосподарських угідь та перетворення їх на житлові землі для подальшого поділу практично неможлива через високі витрати, що призводить до відсутності нових проектів. Фактично, після оголошення нового прейскуранта землі майже ніхто не купував сільськогосподарські угіддя для розвитку проектів у Хошиміні.

Пан Дан зазначив, що Хошиміну необхідно скоригувати ціни на сільськогосподарські угіддя відповідно до реальності, заохотити людей та бізнес до зміни цільового призначення землі та сприяти будівництву. Наразі ціна на сільськогосподарські угіддя на ринку становить 10-20 мільйонів донгів/м2, тоді як прайс-лист містить лише кілька сотень тисяч донгів, що не відображає фактичної вартості.

Якщо Хошимін не підвищив ціни на сільськогосподарську землю, пан Дан запропонував запровадити більш розумний механізм розрахунку податків, щоб зменшити великий розрив із цінами на житлову землю, уникаючи «заморожування» ринку.

IEER зазначила, що пропозиція щодо підвищення цін на сільськогосподарські угіддя стосується лише тих територій, цільове призначення яких планується змінити. Фото: ТРАНГ НГУЄН

Може призвести до багатьох наслідків

Тим часом, пан Тран Кхань Куанг, генеральний директор акціонерної компанії Viet An Hoa Real Estate Investment, зазначив, що пропозиція IEER насправді не є обґрунтованою та потребує детальніших досліджень.

За словами пана Куанга, ціни на сільськогосподарські угіддя повинні наближатися до ринкових. Фактично, ціни на сільськогосподарські угіддя у центральній частині міста та передмістях Хошиміна мають величезну різницю. Якщо ціни на сільськогосподарські угіддя в усіх районах зростатимуть за «фіксованою ставкою», як пропонує IEER, це буде недоцільно.

Пан Куанг зазначив, що для заохочення людей до зміни цільового призначення з сільськогосподарських угідь на землі житлового призначення необхідно застосовувати коригувальний коефіцієнт, замість того, щоб стягувати 100% різниці в ціні згідно з прейскурантом на землю. Ця ставка має становити близько 0,4% - 0,5%, щоб уникнути ситуації, коли податок перевищує вартість будівництва будинку, що призводить до втрати мотивації людей до будівництва.

Тим часом експерт з нерухомості стурбований тим, що підвищення цін на сільськогосподарські угіддя до 70% від цін на житлові угіддя може призвести до багатьох наслідків. Сільськогосподарські угіддя, які плануються для сільськогосподарського виробництва, не можна вважати формою «вторинних житлових угідь». Метод ціноутворення з фіксованою ставкою є не лише економічно неправильним, але й створює спекулятивний менталітет, «утримуючи землю та чекаючи на зростання цін», спотворюючи мету забудови земель відповідно до планування.

За словами цього експерта, раніше площа сільськогосподарських угідь у Хошиміні становила близько 88 000 гектарів, тоді як житлова нерухомість становила лише близько 18 000 гектарів. Якщо ціна сільськогосподарських угідь дорівнює 70% житлової нерухомості, що еквівалентно 62 000 гектарам житлової нерухомості, це зовсім не відображає реальності.

Цей експерт наголосив, що зміна цільового призначення землі не означає, що сільськогосподарські угіддя матимуть таку ж цінність, як і житлові землі. Оскільки після перетворення сільськогосподарських угідь на житлові землі люди або підприємства повинні присвятити більшу частину площі інфраструктурі та громадським роботам. Фактично, для перетворення 4 квадратних метрів житлових угідь потрібно близько 10 квадратних метрів сільськогосподарських угідь. Якщо співвідношення становить 70%, тобто 10 квадратних метрів сільськогосподарських угідь повинні створити 7 квадратних метрів житлових угідь, щоб «вийти на беззбитковість», це абсолютно нездійсненно.

Джерело: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm