Нерухомість Ханоя: центр тримає ціни, передмістя чекають на коригування

Ілюстративне фото.

Відтепер і до кінця 2025 року пропозиція квартир, що пропонуються на продаж на ринку Ханоя , як і раніше буде зосереджена переважно в сегментах А та В; диверсифікація продуктів все ще обмежена.

Пані До Тху Ханг, старший директор з досліджень та консалтингу Savills Hanoi, проаналізувала, що з 2026 року, коли пілотні проекти завершать юридичні процедури, нова пропозиція в Ханої різко зросте. Очікується, що в період 2026-2027 років на ринку Ханоя з'явиться близько 46 600 квартир із 43 проектів, але більшість з них розташовані за межами центрального району. Це може створити тиск на коригування цін, але, за словами пані Ханг, коригування відбудеться лише в районах з великим земельним фондом та несинхронізованою інфраструктурою.

«Що стосується проектів зі стратегічним розташуванням, у другому та третьому поясах, що розробляються авторитетними інвесторами, ціни, ймовірно, залишаться стабільними або дещо зростуть завдяки дефіциту та реальному попиту. Загалом, замість хвилі зниження цін на ринку, ми спостерігатимемо чітку диференціацію за районами та якістю проектів», – поділилася пані Ханг.

Експерти Savills вважають, що для покращення пропозиції житла та досягнення цін на житло рівня, придатного для людей, Ханой загалом синхронно впроваджує багато рішень, таких як інституційна реформа, розвиток інфраструктури та пілотні житлові проекти... Примітно, що багато проектів розглядаються для реалізації в районах за межами поясу 3-3,5. Коли процедури будуть завершені та продукти будуть запущені на ринок, це позитивно вплине на рівень цін.

Однак, експерти також рекомендують важливий фактор: витрати на землекористування. Цей фактор наразі становить значну частку загальних витрат. Якщо ці витрати розраховувати розумно, забезпечуючи гармонію інтересів між державою та підприємствами, ціни на житло можна знизити до рівня, більш придатного для платоспроможності людей.

Водночас, для сприяння розвитку цієї лінійки продуктів також необхідні пільгові механізми щодо оподаткування, кредитування чи землі для сегмента доступного житла.

Доктор Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, також зазначив, що дефіцит житла, особливо доступного, є неминучим наслідком незбалансованого процесу розвитку протягом багатьох років. Політика земельних стимулів та інвестиційні процедури повинні бути зосереджені на тому, щоб інвестори будували житло для людей з реальними потребами, а не лише на висококласних проектах.

З огляду на тенденцію Ханоя до сприяння розвитку громадського транспорту та обмеження особистого транспорту в центральній частині міста, експерти прогнозують, що це також може вплинути на ринок нерухомості, особливо в центральному районі, але не виключно негативно.

Це комплексний процес міської трансформації. Впровадження політики регулювання особистого транспорту, безумовно, вплине на доступність центральних районів. Однак це не означає, що це матиме прямий негативний вплив на ринок нерухомості.

Характер нерухомості тісно пов'язаний з потребою використання, за якої житло завжди є важливою потребою. Хоча засоби транспорту змінюються, люди все одно знаходитимуть способи дістатися до необхідних районів за допомогою багатьох різних варіантів.

Наразі ринок все ще перебуває на стадії спостереження та аналізу впливу змін в інфраструктурі та дорожньому русі. Згідно з оцінкою Savills, у деяких районах, таких як старий квартал, якщо їх ефективно орієнтувати та використовувати для таких цілей, як туризм та комерція, вартість нерухомості може бути повністю збережена, навіть збільшена.

Попит на житло у великих містах, таких як Ханой, все ще дуже високий. Тому, навіть в умовах зміни видів транспорту, ринок нерухомості все ще має механізм саморегулювання та адаптації для задоволення цієї потреби. Однак, оскільки це складний процес з багатьма пов'язаними факторами, необхідно продовжувати моніторинг та оцінку в майбутньому, замість того, щоб робити передчасні висновки про прямий вплив на вартість нерухомості на даний момент, – проаналізували експерти Savills.

Ще одна тенденція, яка спостерігається сьогодні, полягає в тому, що хоча іноземні інвестори виявляють інтерес до житлової нерухомості, прямі іноземні інвестиції в цьому сегменті не досягли справжнього вибуху. Пояснюючи це, пані До Тху Ханг проаналізувала, що фундаментальні фактори В'єтнаму є дуже привабливими в очах іноземних інвесторів, включаючи молоде населення, швидку урбанізацію, зростання доходів та позитивні економічні перспективи. Спостереження Savills також показують, що прямі іноземні інвестиції в житлову нерухомість мають чітку присутність у Ханої, Хошиміні, Хайфоні...

Однак, щоб залучити прямі іноземні інвестиції в сегмент житла та активніше розвиватися, необхідно скоротити та зробити прозорішим процес ліцензування та затвердження проектів. Швидкість інвестиційних процедур є найбільшою конкурентною перевагою для утримання та залучення міжнародних потоків капіталу.

З початку року ринок нерухомості Ханоя демонструє ознаки відновлення з покращенням пропозиції, але рівень цін все ще залишається високим. Були видані важливі закони щодо землі, житла та нерухомості, які набудуть чинності з серпня 2024 року. Однак, для синхронного та ефективного застосування на практиці все ще потрібен час для повного видання керівних документів та їх конкретного впровадження.

Наразі багато проектів перебувають на стадіях юридичного завершення, затвердження проєкту, фінансових зобов'язань тощо. Ці кроки потребують часу для забезпечення прозорості та належних процедур. Хоча прогрес прискорився, все ще існує затримка з фактичним виходом поставок на ринок.

За словами доцента доктора Тран Кім Чунга, колишнього заступника директора CIEM (Центрального інституту економічного управління), ціни на нерухомість більше не залежать від реального попиту, а значною мірою від витрат, особливо вартості землі та часу, необхідного для виконання процедур. Якщо держава не матиме рішучих заходів для скорочення затримок із затвердженням проектів, ціни на житло матимуть мало шансів знизитися, навіть коли пропозиція покращиться.

Джерело: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm