Що каже Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища?

У цьому документі Міністерство природних ресурсів та довкілля пропонує внести зміни та доповнення до методики оцінки землі в напрямку регулювання 3 методів оцінки землі, зокрема: метод порівняння; метод доходу; метод коригування коефіцієнта ціни на землю. Таким чином, порівняно з Постановою № 44/2014/ND-CP, проект Постанови скоротив 2 методи оцінки землі.

За даними Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, регулювання 3 методів оцінки землі (порівняння, доходний, коефіцієнт коригування ціни на землю) забезпечило охоплення всіх випадків оцінки землі, що обслуговують державне управління земельними ресурсами.

Запропоновано три методи оцінки земельних ресурсів та навколишнього середовища на рисунку 1 — За даними Міністерства природних ресурсів та охорони навколишнього середовища, регулювання трьох методів оцінки землі забезпечило охоплення всіх випадків оцінки землі, що обслуговують державне управління земельними ресурсами. (Фото: DM)

Зокрема, метод дедукції інтегрований у метод порівняння, оскільки метод дедукції є кроком при застосуванні методу порівняння до земельних ділянок з активами, прикріпленими до землі, що застосовується для відокремлення вартості активів, прикріплених до землі порівнюваної земельної ділянки.

Водночас, Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища у проекті Постанови 44 запропонувало не використовувати метод надлишків для оцінки землі.

Пояснюючи причину невикористання методу надлишку для оцінки землі, згідно з проектом документа, поданим до уряду , Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища зазначило, що метод надлишку – це метод оцінки землі шляхом розрахунку загального передбачуваного доходу від розвитку об'єкта нерухомості за вирахуванням загальної передбачуваної вартості розвитку.

Відповідно, розрахунок загального передбачуваного доходу від розвитку нерухомості повинен базуватися на передбачуваних факторах: трансфертна ціна, орендна ціна, час продажу, коефіцієнт продажів, тенденції та коливання трансфертної ціни, майбутня орендна ціна, коефіцієнт заповнюваності... та повинен дисконтувати грошовий потік до часу оцінки відповідно до процентної ставки банку за кредитуванням.

Розрахунок загальної передбачуваної вартості забудови нерухомості, окрім того, що базується на нормах та цінах за одиницю, виданих компетентними державними органами, також залежить від термінів будівництва, щорічних темпів будівництва, витрат на непередбачені витрати, витрат на відсотки за кредитами, прибутку інвесторів з урахуванням факторів ризику, витрат на рекламу та продаж тощо.

Розрахунок вищезгаданих передбачуваних коефіцієнтів загального доходу від розвитку та загальних витрат на розвиток є дуже складним, результати оцінки є невизначеними, неточними та мають великі похибки (для однієї й тієї ж земельної ділянки зміна лише одного показника в передбачуваних коефіцієнтах змінить результати оцінки); це легко зловживати, і це створює ризики для працівників з оцінки землі та осіб, які визначають конкретні ціни на землю в населених пунктах.

Це є основною причиною труднощів та затримок у визначенні, оцінці та встановленні конкретних цін на землю останнім часом.

З іншого боку, у сфері нерухомості земля завжди існує першою, і її ціна визначається до початку процесу створення нерухомості. Якщо припустити, що варто оцінити вартість нерухомості в майбутньому, то визначення ціни на землю є недоцільним, що призводить до того, що ціна на землю залежить від методу ведення бізнесу з нерухомістю інвестора, не відображаючи справжньої ринкової вартості землі.

Крім того, метод надлишку часто використовується інвесторами для розрахунку вигод, отриманих шляхом припущення доходу та оцінки понесених витрат, тим самим приймаючи рішення про інвестування чи неінвестування.

Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища вважає, що, відповідно до Постанови № 18-NQ/TW, метод визначення цін на землю має забезпечувати дотримання ринкових принципів. Тому проект Постанови № 44 не застосовує метод надлишку для визначення цін на землю з метою розрахунку фінансових зобов'язань землекористувачів та компенсації при рекультивації земель державою, що відповідає політиці Партії.

Щоб подолати обмеження, пов'язані з незастосуванням методу надлишку, проектом Указу 44 було змінено та доповнено зміст методу порівняння.

У якому керівництво щодо оцінки земельних ділянок та земельних площ, які не були інвестовані в технічну інфраструктуру, базується на комбінації методів відрахування для відрахування вартості інвестицій в технічну інфраструктуру. Водночас воно доповнене положенням про те, що під час визначення цін на землю необхідно застосовувати метод щорічного коригувального коефіцієнта для порівняння та узгодження, щоб забезпечити точність результатів оцінки землі.

Джерело