Позитивний імпульс для відновлення ринку нерухомості

Незважаючи на численні ризики та виклики, ринок нерухомості В'єтнаму все ще має фундамент та основу для відновлення. Оскільки з кінця цього року та наступних місяців 2024 року ринок продовжуватиме потребувати «підтримки» з боку механізмів та політики уряду , міністерств та галузей у завершенні структури, усуненні правових перешкод, створенні позитивного імпульсу для процесу відновлення.

По всій країні на розгляд чекає до 1200 проектів, але розглядається лише близько 500. (Фото: МП)

В останні роки ринок нерухомості розвивався дуже швидкими темпами, частково через величезний інвестиційний попит. Однак досі цей ринок «охолоджується» через занадто високі ціни, юридичні проблеми... що призводить до застою довіри інвесторів. Яскравим доказом цього є те, що по всій країні налічується до 1200 проектів, які очікують на вирішення, але розглядаються лише близько 500 проектів, а це означає, що понад 800 проектів продовжують... чекати!

За словами пана Нгуєн Куок Хієпа, голови правління GP Invest, насправді 70-80% проблем підприємств пов'язані з правовими питаннями та адміністративними процедурами. Тому підприємства з нетерпінням чекають на юридичні аспекти, які розглядає Національна асамблея . Наприклад, очищення ділянки, процедури та механізми відновлення затягуються... є проекти, які не завершували цю роботу протягом 15 років. Що стосується інвестиційних процедур, то наразі для одного проекту потрібно запросити понад 30 печаток. Це підриває здоров'я підприємств.

Поділяючи цю думку, пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що, однак, поточні труднощі на ринку нерухомості також полягають у самому ринку нерухомості, і підприємства з нерухомості стикаються з багатьма проблемами. Статистика функціональних підрозділів Державного банку та Міністерства будівництва показує, що квартир вартістю до 25 мільйонів донгів/м2 дуже мало, майже відсутні. Наразі ринок перебуває у стані великого дисбалансу між попитом і пропозицією, основна пропозиція припадає на елітний та середній сегменти. Низький сегмент, що обслуговує людей з низьким рівнем доходу, все ще обмежений.

На нещодавній онлайн-конференції з питань виконання офіційного розпорядження Прем'єр-міністра 993/CD-Ttg заступник голови Державного банку пан Дао Мінь Ту заявив, що останнім часом ціни на житло дуже повільно знижувалися, навіть зростали, тоді як процентні ставки за кредитами знизилися. Підприємствам у сфері нерухомості необхідно об'єднатися в «грі» цін на житло. Наразі ціни на житло дуже високі, і підприємствам необхідно враховувати, щоб мати змогу вирішити проблему купівельної спроможності ринку.

Посилаючись на дані з Хошиміна, з 2020 року по теперішній час елітне житло завжди становило переважну частку – до 70-80% продуктів на ринку, решта – це середній сегмент. За останні 3 роки в місті більше немає доступного житла вартістю менше 25 мільйонів донгів за квадратний метр, тоді як у 2017 році цей сегмент становив понад 44%. Тим часом ціни на житло продовжують зростати з 2017 року, перевищуючи фінансові можливості людей з низьким середнім рівнем доходу. Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості Хошиміна (HoREA), зазначив, що якщо люди з низьким середнім рівнем доходу заощаджують 100 мільйонів донгів на рік, їм знадобиться близько 25 років, щоб мати змогу придбати доступну квартиру вартістю 2-3 мільярди донгів. Щодо соціального житла, якщо політика не зміниться, люди, які сплачують податок на доходи фізичних осіб першого рівня (регулюється до 60 мільйонів донгів на рік), не зможуть його придбати, тоді як доступне комерційне житло залишається недоступним.

Голова Державного банку Нгуєн Тхі Хонг заявив, що прозорість проектів та ціноутворення є важливими питаннями для стимулювання повторного зростання попиту на інвестиції в нерухомість. Самі підприємства та корпорації також повинні дотримуватися вказівок уряду, викладених у Постанові № 33, яка полягає в тому, щоб мати належне корпоративне управління, збалансувати цільові показники прибутку, структуру продукту, розглянути питання зниження цін тощо. Тоді, разом із рішеннями міністерств, галузей та місцевих органів влади, буде заохочено інвестиційний попит на цьому ринку.

З огляду на низку позитивних сигналів, зафіксованих останнім часом, багато експертів вважають, що ринок нерухомості пройшов дно та почав вступати в новий цикл, що супроводжується потребою в людських ресурсах брокерських компаній, агентів з нерухомості... Ринок нерухомості почав оживати з різким зростанням кількості транзакцій з третього кварталу 2023 року, клієнти активно повертаються на ринок під час заходів з продажу проектів. Згідно з нещодавнім звітом В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), першою ознакою того, що ринок вступає в нову фазу, є підвищення ліквідності. Зокрема, у другому кварталі 2023 року на ринку було зареєстровано 3700 транзакцій, що на 37% більше порівняно з 2700 у першому кварталі. До третього кварталу на ринку було зареєстровано майже 6000 транзакцій, що в 1,5 раза більше, ніж у другому кварталі 2023 року.

Згідно з VARS, нові проекти, запущені нещодавно по всій країні, привернули увагу багатьох інвесторів. Деякі проекти в потенційних районах зафіксували раптове зростання бронювань. Багато людей також «заплатили» за таунхауси, вілли та комерційну нерухомість на суму понад 5 мільярдів донгів.

Фактично, ринок нерухомості у четвертому кварталі 2023 року відновиться, а результати торгівлі значно покращаться порівняно з попередніми трьома кварталами завдяки зміцненню довіри інвесторів, нижчим процентним ставкам та більш придатним джерелам пропозиції на ринку. Завдяки помітному відновленню ринку нерухомості за останні кілька місяців, ринок праці, пов'язаний з цією сферою, також знову активізувався. Зростання ринку нерухомості також пов'язане з фактором процентної ставки. Наразі процентні ставки за заощадженнями в банках різко падають, подекуди лише 3-5% на рік. Це мотивує людей із накопиченими грошима перейти на більш привабливий інвестиційний канал, такий як нерухомість, тоді як насправді пільгова процентна ставка за кредитами на купівлю нерухомості в середньому за перший рік коливається близько 7-9% на рік.

Багато експертів прогнозують, що час для більш помітного покращення ринку нерухомості настане після другого кварталу 2024 року. Коли банківські процентні ставки знизяться, це матиме чіткий вплив на ринок. Відтепер і до початку 2024 року зниження операційних процентних ставок буде складним. Причина не в інфляції, а в фундаментальній проблемі – у тиску на обмінний курс. Якщо обмінний курс зросте занадто сильно, не тільки грошовий потік, але й сам бізнес будуть дуже скрутними. Нам все ще доведеться змиритися з рівнем девальвації донгівського донгу, але він не може бути занадто високим.

Оцінюючи потенціал зростання ринку, HoREA заявила, що ознаки відновлення будуть чіткими з другої половини 2024 року. Оскільки найбільші правові проблеми та перешкоди вирішуються державними органами за допомогою проектів поправок, включаючи Закон про житло, Закон про ріелторську діяльність тощо. Сотні проектів також вирішуються разом з реструктуризацією інвесторів, реструктуризацією продуктів та зниженням цін на житло, що допоможе ринку мати перспективи для відновлення. Хоча ринок нерухомості все ще дуже складний, є абсолютні підстави твердо стверджувати перспективу відновлення та подальшого зростання в напрямку безпечного, здорового та сталого розвитку з боку таких рушійних сил: Національні збори розглядають проект Закону про житло (зі змінами), проект Закону про ріелторську діяльність (зі змінами), проект Закону про кредитні установи (зі змінами), проект Закону про аукціон майна (зі змінами)... які, якщо їх буде оприлюднено, забезпечать синхронізацію, єдність та доцільність, близьку до реальності. Більше того, реальний попит на житло все ще дуже великий, особливо на доступне житло, соціальне житло...

Я думаю, що новий ринковий цикл матиме зовсім інші фактори, оскільки поточна тенденція полягає в тому, щоб зосередитися на розвитку реальних цінностей, задоволенні реальних потреб клієнтів, що значною мірою сприяє відновленню ринку.

Однак, як зазначив економічний експерт Во Чі Тхань, уряд має рішення, зокрема, Міністерство будівництва вносить зміни до деяких постанов та циркулярів. Закон має бути чітким, щоб банки могли «вкладати гроші». Ринок нерухомості має багато підстав для відновлення, але також стикається з багатьма ризиками та викликами. З кінця цього року та в наступні місяці 2024 року ринок продовжуватиме потребувати «підтримки» з боку механізмів та політики уряду, міністерств та галузей, створюючи позитивний імпульс для процесу відновлення.

Комуністична партія В'єтнаму

Посилання на джерело