Позитивний імпульс для відновлення ринку нерухомості.

Незважаючи на численні ризики та виклики, ринок нерухомості В'єтнаму все ще має основу та підґрунтя для відновлення. З кінця цього року та протягом 2024 року ринок продовжуватиме потребувати підтримки з боку урядових механізмів та політики, а також з боку міністерств та відомств у вдосконаленні нормативно-правової бази, усуненні правових перешкод та створенні позитивного імпульсу для процесу відновлення.

По всій країні наразі на розгляд чекає 1200 проектів, але лише близько 500 з них перебувають на розгляді. (Фото: МП)

Протягом багатьох років ринок нерухомості розвивався дуже швидкими темпами, частково завдяки величезному інвестиційному попиту. Однак наразі цей ринок «охолоджується» через надмірно високі ціни та правові перешкоди, що призводить до застою довіри інвесторів. Яскравим прикладом є те, що по всій країні на розгляді перебуває 1200 проектів, але лише близько 500 перебувають на розгляді, тобто понад 800 проектів залишаються застопореними!

За словами пана Нгуєна Куока Хієпа, голови правління GP Invest, насправді 70-80% перешкод для бізнесу пов'язані з юридичними питаннями та адміністративними процедурами. Тому підприємства з нетерпінням чекають на юридичні аспекти, які розглядає та схвалює Національна асамблея . Наприклад, очищення земельних ділянок, процедури та механізми придбання землі є тривалими… деякі проекти тривають 15 років без завершення. Що стосується інвестиційних процедур, то наразі один проект вимагає понад 30 офіційних печаток. Це виснажує ресурси бізнесу.

Поділяючи цю точку зору, пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що нинішні труднощі на ринку нерухомості також виникають із самого ринку та численних існуючих проблем у сфері нерухомості. Статистика функціональних підрозділів Державного банку В'єтнаму та Міністерства будівництва показує, що квартири вартістю нижче 25 мільйонів донгів/м2 є дуже дефіцитними, майже відсутні. Наразі ринок переживає значний дисбаланс попиту та пропозиції, причому пропозиція переважно представлена ​​у високому та середньому сегментах. Низький сегмент, що обслуговує людей з низьким рівнем доходу, все ще обмежений.

На нещодавній онлайн-конференції з питань виконання Директиви Прем'єр-міністра 993/CĐ-Ttg пан Дао Мінь Ту, заступник голови Державного банку В'єтнаму, заявив, що ціни на житло знижувалися дуже повільно або навіть зростали, тоді як процентні ставки за кредитами знизилися. Бізнесу з нерухомості необхідно об'єднати зусилля в «грі» щодо цін на житло. Наразі ціни на житло дуже високі, і підприємства повинні ретельно обміркувати, як реагувати на купівельну спроможність ринку.

Згідно з даними з Хошиміна, з 2020 року по теперішній час елітне житло постійно домінувало на ринку, складаючи 70-80% продукції, а решта - житло середнього цінового сегмента. За останні три роки в місті спостерігається зникнення доступного житла вартістю нижче 25 мільйонів донгів за квадратний метр, тоді як у 2017 році цей сегмент становив понад 44%. Тим часом ціни на житло продовжують зростати з 2017 року, перевищуючи фінансові можливості людей з низьким та середнім рівнем доходу. Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості Хошиміна (HoREA), оцінює, що людям з низьким та середнім рівнем доходу знадобиться приблизно 25 років, щоб заощаджувати 100 мільйонів донгів на рік для придбання доступної квартири вартістю 2-3 мільярди донгів. Щодо соціального житла, якщо політика не зміниться, навіть ті, хто сплачує податок на доходи фізичних осіб у першій категорії (заробляє менше 60 мільйонів донгів на рік), не зможуть собі його дозволити, тоді як доступне комерційне житло для них недоступне.

Голова Державного банку В'єтнаму Нгуєн Тхі Хонг вважає, що прозорість проектів та ціноутворення є вирішальними питаннями для стимулювання відродження попиту на інвестиції в нерухомість. Підприємства та корпорації самі повинні дотримуватися директив уряду, викладених у Постанові № 33, яка наголошує на належному корпоративному управлінні, збалансуванні цілей прибутку та структури продукту, а також розглядає можливість зниження цін. Це, у поєднанні з рішеннями міністерств, секторів та місцевих органів влади, стимулюватиме інвестиції на цьому ринку.

З огляду на низку позитивних сигналів, зафіксованих нещодавно, багато експертів вважають, що ринок нерухомості пройшов своє дно та починає новий цикл, що призводить до зростання попиту на персонал для брокерських фірм та агентств нерухомості. Ринок нерухомості почав оживати з різким зростанням кількості транзакцій з третього кварталу 2023 року, причому клієнти активно поверталися на ринок під час розпродажів різних проектів. Згідно з нещодавнім звітом В'єтнамської асоціації брокерів нерухомості (VARS), першою ознакою того, що ринок вступає в нову фазу, є підвищення ліквідності. Зокрема, у другому кварталі 2023 року на ринку було зареєстровано 3700 транзакцій, що на 37% більше порівняно з 2700 у першому кварталі. До третього кварталу на ринку було зареєстровано майже 6000 транзакцій, що в 1,5 раза більше, ніж у другому кварталі 2023 року.

За даними VARS, нові проекти, запущені по всій країні нещодавно, викликали значний інтерес інвесторів. Деякі проекти в перспективних районах навіть зафіксували сплеск бронювання. Таунхауси, вілли та комерційна нерухомість вартістю понад 5 мільярдів донгів також користувалися значним попитом.

Насправді, очікується, що ринок нерухомості в четвертому кварталі 2023 року відновиться зі значно покращеними результатами транзакцій порівняно з попередніми трьома кварталами, завдяки зміцненню довіри інвесторів, нижчим процентним ставкам та більшій пропозиції відповідної нерухомості. Завдяки очевидному відновленню ринку нерухомості в останні місяці, ринок праці, пов'язаний з цим сектором, також став більш активним. Тенденція до зростання на ринку нерухомості також зумовлена ​​процентними ставками. Наразі процентні ставки за заощадженнями в банках різко падають, в деяких місцях сягаючи 3-5% на рік. Це стимул для людей з накопиченими заощадженнями переходити до більш привабливих інвестиційних каналів, таких як нерухомість, оскільки середня пільгова процентна ставка за кредитами на придбання нерухомості протягом першого року наразі коливається близько 7-9% на рік.

Багато експертів прогнозують, що ринок нерухомості відчує більш значне покращення після другого кварталу 2024 року. Нижчі банківські процентні ставки матимуть помітний вплив на ринок. Наразі зниження облікової процентної ставки буде складним до початку 2024 року. Причина полягає не в інфляції, а в фундаментальній проблемі – у тиску на обмінний курс. Якщо обмінний курс зросте занадто високо, це вплине не лише на грошовий потік, але й на сам бізнес. Певний ступінь девальвації донгівського донгу необхідно прийняти, але він не може бути надмірно високим.

Оцінюючи потенціал зростання ринку, HoREA заявила, що ознаки відновлення стануть чіткішими з другої половини 2024 року. Це пояснюється тим, що найбільші правові перешкоди усуваються державними органами за допомогою проектів змін до законів, включаючи Закон про житло та Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості. Сотні проектів також стикаються з труднощами, і поряд з реструктуризацією забудовниками своїх продуктів та зниженням цін на житло, ринок має багатообіцяючі перспективи для відновлення. Хоча ринок нерухомості залишається складним, є достатньо підстав впевнено стверджувати про його перспективи відновлення та подальшого зростання безпечним, здоровим та сталим чином, що зумовлено кількома факторами: Національні збори розглядають проекти змін до Закону про житло, Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості, Закону про кредитні установи та Закону про аукціони активів, серед інших. Якщо ці закони будуть прийняті, вони забезпечать узгодженість, однорідність, доцільність та відповідність реальності. Крім того, реальний попит на житло залишається дуже високим, особливо на доступне житло та соціальне житло.

Я вважаю, що новий ринковий цикл матиме зовсім інші елементи, оскільки поточна тенденція полягає в тому, щоб зосередитися на розвитку реальної цінності, задоволенні реальних потреб клієнтів та зробити значний внесок у відновлення ринку.

Однак, як справедливо зазначив економіст Во Трі Тхань, уряд впроваджує рішення, зокрема Міністерство будівництва вносить зміни до кількох положень указів та циркулярів. Перш ніж банки зможуть інвестувати, правова база має бути чіткою. Ринок нерухомості має багато підґрунтя для відновлення, але також стикається з численними ризиками та викликами. З кінця цього року та в наступні місяці 2024 року ринок продовжуватиме потребувати подальшої підтримки з боку урядових механізмів та політики, а також відповідних міністерств та відомств, щоб створити позитивний імпульс для процесу відновлення.

Комуністична партія В'єтнаму

Посилання на джерело