Дешеві гроші потужно надходять у нерухомість: інвестиційна можливість чи потенційний ризик?

Дешеві гроші потечуть у нерухомість у 2025 році, що зробить цей ринок привабливим каналом для інвестицій у нерухомість у той час, коли ціни на золото досягають піку, а акції сильно коливаються. Спекулянти швидко користуються цією можливістю для збільшення прибутку, ціни на землю швидко зростають вище доходів людей, що створює багато потенційних ризиків.

Нерухомість зіткнулася з "попутним вітром"?

За перші 8 місяців 2025 року в'єтнамська економіка була «прокачана» приблизно 1,8 мільйонами мільярдів донгів, що призвело до того, що низькі процентні ставки залишалися на самому дні. Рясний грошовий потік швидко знайшов притулок у таких каналах, як акції та особливо нерухомість. Станом на 30 червня обсяг непогашених кредитів на нерухомість досяг 3,18 мільйона мільярдів донгів, що в 2,4 рази більше, ніж на кінець 2024 року, і становить 18,5% від загальної непогашеної заборгованості всієї системи. Зокрема, деякі банки, що кредитують нерухомість, становили понад 64% від загальної непогашеної заборгованості.

Д-р Тран Суан Луонг, заступник директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму (VARS IRE), зазначив, що дешевий капітал створив явний поштовх для ринку нерухомості, у поєднанні з такими довгостроковими рушійними силами, як інфраструктура автомобільних доріг, прямі іноземні інвестиції у В'єтнам, туризм та збільшення доходів. Фактично, в останні роки кожен державний інвестиційний проект, такий як автомагістралі, аеропорти та річкові мости, не лише змінив регіональну зв'язність, але й одразу ж спричинив зростання цін на навколишню землю.

Хоча реальний попит на доступне житло не задовольняється, капітал спрямовується в елітні проекти, курорти або спекулятивні землі, які потім покидаються.

Водночас, прямі іноземні інвестиції (ПІІ) потужно надходять до В'єтнаму, оскільки глобальні корпорації реструктуризують свої ланцюги поставок, що підвищує попит на промислову нерухомість, логістику, офіси та навіть ринок житла для експертів. Відновлення туризму також створює «поштовх» для курортної нерухомості, тоді як доходи людей поступово зростають, зміцнюючи їхню купівельну спроможність на житло.

«Можна сказати, що ринок нерухомості стикається з «сприятливим вітром» як з боку монетарної політики, так і з боку макроекономічної динаміки, що робить ринок нерухомості 2025 року пріоритетним вибором грошового потоку в цей період», – сказав доктор Луонг.

Аналізуючи причини зростання ринку, пан Нгуєн Куанг Хюй, виконавчий директор факультету фінансів та банківської справи Університету Нгуєн Трай, зазначив, що державні інвестиції в ключову інфраструктуру, таку як швидкісна автомагістраль Північ-Південь, міжнародні аеропорти, річкові мости чи високошвидкісні залізниці, розширюють простір для міської забудови та промислових парків, одночасно збільшуючи вартість землі в нових сполучних зонах. Крім того, хвиля прямих іноземних інвестицій до В'єтнаму продовжує потужно надходити, оскільки позиції В'єтнаму у світовому ланцюжку поставок дедалі вищі. Це не лише різко збільшує попит на промислові землі, склади та офіси, але й призводить до появи ринку житла для іноземних експертів.

Багато покинутих вілл у комуні Ан Кхань, місто Ханой .

Крім того, за словами пана Хуя, потужне відновлення туризму також зробило В'єтнам привабливим напрямком, сприяючи зростанню курортної нерухомості, готелів та торгівлі. Зокрема, економіка та доходи населення зросли за останні роки, створивши міцну основу для купівельної спроможності житла. Тому в контексті відтоку грошей із заощаджень та золотих каналів, інвестиції в нерухомість стали безпечним каналом із потенціалом для залучення капіталу.

Фінансовий леверидж та потенційні ризики

Окрім дешевого капіталу, багато інвесторів запровадили пакети іпотечних кредитів з фінансовою підтримкою, пільговим періодом погашення основної суми до 5 років, потрібно сплатити лише 10-30% від початкової вартості квартири. Це є перевагою для реальних покупців, але також відкриває шлях для спекулянтів до використання фінансового левериджу.

Маючи квартиру вартістю 3 мільярди донгів, маючи лише 600-900 мільйонів донгів власного капіталу, спекулянти можуть розраховувати на прибуток у розмірі 450-600 мільйонів донгів через 1-2 роки, що еквівалентно ставці 50-70%. Протягом «гарячкового» періоду багато людей навіть подвоїли свій прибуток ще до отримання будинку.

Привабливість прибутку привабила на ринок хвилю інвесторів F0. Вони тримаються за товари, чекаючи зростання цін, створюючи спіраль «дефіцит – високі ціни – віртуальні транзакції». Це штучно оживляє ринок, але приховує ризик довгострокової нестабільності.

Крім того, деякі підприємства «обходять закон», позичаючи капітал під виглядом виробництва та бізнесу, але насправді вкладаючи його в нерухомість, створюючи спотворення в розподілі кредитів. Це не лише знижує ефективність руху капіталу для реального виробництва, але й штовхає ринок нерухомості в стан перегріву, що легко призводить до буму на ринку нерухомості.

Доктор Тран Сюань Луонг попередив: «Дешевий капітал вливається в нерухомість, що підвищує ціну продажу багатьох проектів далеко за межі їхньої реальної вартості. Багато підприємств також використовують імідж виробництва, щоб позичати капітал, а потім переорієнтовуються на нерухомість, що призводить до спотворення ринку».

Насправді багато проектів продаються за цінами, які в 5-7 разів перевищують доходи людей. Ця різниця свідчить про серйозний дисбаланс між попитом і пропозицією. Хоча реальний попит на доступне житло не задовольняється, капітал спрямовується в елітні проекти, курорти або спекулятивні землі, які потім покидаються.

«Що ще небезпечніше, повертається менталітет «серфінгу». Дрібні інвестори позичають короткостроковий капітал для купівлі та продажу, що збільшує віртуальну ліквідність. Якщо процентні ставки раптово знову зростуть або кредитування буде посилено, ця група буде під найбільшим тиском щодо погашення боргу, з ризиком поширення «колапу» на всю систему. Історія в'єтнамського ринку нерухомості була свідком багатьох «земельних лихоманок», а потім заморозків, що залишали серйозні наслідки для бізнесу, банків та людей», – проаналізував пан Луонг.

Поділяючи таку ж думку, економіст Нгуєн Куанг Хюй попередив, що хоча ринок нерухомості активно розвивається, він все ще має багато потенційних ризиків. По-перше, існує ризик зростання цін на землю понад купівельну спроможність. Коли в деяких районах зосереджено занадто багато грошей, ціни на землю можуть зростати швидше, ніж дохід, що призводить до дисбалансу між попитом і пропозицією. Далі йде нерівномірна ліквідність, не всі продукти легко перепродати, особливо проекти, далекі від інфраструктури або з неповними юридичними документами. Нарешті, існує ризик психології натовпу, багато людей можуть слідувати тенденції, але коли ринок коригується, вони легко потрапляють під фінансовий тиск.

Пан Нгуєн Куанг Хюй, виконавчий директор факультету фінансів та банківської справи, Університет Нгуєн Трай

Експерти кажуть, що ринку потрібні рішення для управління та контролю потоків капіталу в нерухомість, особливо в спекулятивний сегмент, щоб запобігти бульбашкам на ринку нерухомості. Тільки коли інвестиційний капітал повернеться до сфер, що створюють реальну вартість, економіка зможе підтримувати збалансований та сталий розвиток.

vov.vn

Джерело: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html