Яким би не був сценарій, ринок нерухомості кращий.

За словами доцента доктора Тран Кім Чунга, колишнього заступника директора Центрального інституту економічного менеджменту, існує три сценарії розвитку ринку нерухомості у 2024 році. «Але незалежно від того, який сценарій, ринок буде кращим, ніж два роки тому», – прогнозує пан Чунг.

Доцент, доктор Тран Кім Чунг, колишній заступник директора Центрального інституту економічного менеджменту

Розвиток наступного року завжди базується на фундаменті попереднього року. Пане, багато хто вважає 2023 рік дуже поганим для ринку нерухомості?

Якщо робити загальну оцінку, можна сказати, що у 2023 році ринок нерухомості буде досить похмурим, але аналізуючи кожен сегмент ринку окремо, не все так сіро.

Зокрема, в умовах загалом похмурого ринку, сектор промислової нерухомості демонструє досить хороші результати. Це завдяки значному зростанню залучення прямих іноземних інвестицій у 2023 році.

За даними Головного управління статистики, щойно зареєстрований капітал, скоригований зареєстрований капітал, внесок капіталу та вартість придбання акцій іноземними інвесторами у В'єтнамі у 2023 році досягли майже 36,6 мільярда доларів США, що на 32% більше, ніж у попередньому році. Сегмент комерційних апартаментів середнього та нижчого цінового сегментів також має досить хороші показники як за ціною продажу, так і за обсягом угод. Сегмент суперрозкішних вілл та нерухомості в престижних районах має високу вартість, хоча угод мало, ціни майже не знизилися. Сегмент туристичної та курортної нерухомості починає демонструвати ознаки відновлення.

Тобто, на вашу думку, чи є прийнятним розвиток ринку нерухомості у 2023 році?

В'єтнамський ринок нерухомості фактично сформувався у 1993 році – часі видання першого Закону про землю. Спостерігаючи за ринком нерухомості протягом 30 років, я виявив, що кожні 10 років ринок повторює цикл: труднощі – відновлення – стабільність – зростання. Зокрема, складні часи часто припадають на той час, коли Національні збори розглядали питання про прийняття нового Закону про землю (1993, 2003, 2013). Залежно від умов, кожен етап триває близько 2-3 років.

Цей складний період ринку розпочався у другому кварталі 2022 року і скоро закінчиться, оскільки на початку 2024 року Національні збори ухвалили Закон про землю (зі змінами). У 2023 році ринок перебуває у складному періоді «10-річного циклу», але він не спадає, не погіршується, а є досить стабільним, що є позитивним моментом у циклічному законі.

На відміну від попередніх поправок до Закону про землю, цього разу Національні збори переглянули як Закон про житло, так і Закон про ріелторську діяльність, тому повернення ринку нерухомості буде сильнішим. Однак усі три закони набудуть чинності на початку 2025 року, тому у 2024 році ринок нерухомості все ще має три сценарії.

Що саме означають ці три сценарії, сер?

У першому сценарії, якщо всі фактори не зміняться, ринок продовжить свій висхідний тренд, але повільно.

Другий сценарій полягає в тому, що ринок сильно зростає, коли відбуваються шоки.

Третій сценарій, якого ніхто не хоче, але все ще може статися, полягає в тому, що ринок нерухомості занепаде у разі, якщо світова економіка потрапить у скрутне становище, світова торгівля скоротиться, іноземні інвестиції скоротяться, внутрішнє виробництво та ділова активність не відновляться, інвестиційний грошовий потік на ринок, особливо банківські кредити та корпоративні облігації, зменшиться. Але яким би не був сценарій, ринок все одно кращий, ніж 2 роки тому.

З цих трьох сценаріїв я схиляюся до другого, хоча правова система функціонування ринку нерухомості цього року не змінилася завдяки нещодавно прийнятим Національними зборами Закону про землю, Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості та Закону про житло, які набудуть чинності лише у 2025 році.

Чому ти такий оптимістичний?

Усвідомлюючи особливу важливість ринку нерухомості для економічного відновлення та розвитку, з початку 2023 року Уряд та Прем'єр-міністр видали низку директивних та управлінських документів для синхронного впровадження політики, завдань та рішень для усунення труднощів на ринку, особливо правових та капітальних труднощів та проблем.

Нещодавно в Офіційному відправленні 1376/CD-TTg (від 17 грудня 2023 року) Прем'єр-міністр звернувся з проханням, щоб продовження рішучого, своєчасного та ефективного впровадження рішень щодо сприяння безпечному, здоровому та сталому розвитку ринку нерухомості було відповідальністю міністерств, галузей та місцевих органів влади. Міністерства, галузі та місцеві органи влади повинні вважати це одним із нагальних та важливих завдань, на вирішенні яких необхідно зосередитися за принципом, що проблема знаходиться в компетенції якого рівня, цей рівень повинен її вирішити, а не уникати, не тиснути, не боятися помилок, не боятися відповідальності.

Робоча група Прем'єр-міністра з питань перегляду, заохочення та керівництва усуненням труднощів і перешкод у реалізації проектів у сфері нерухомості, яку очолює сам Міністр будівництва, повинна бути більш рішучою, сильнішою, більш комплексною та своєчасною для керівництва та усунення труднощів і перешкод у правових процедурах, пришвидшення прогресу проектів у сфері нерухомості, особливо житлових проектів, великих міських районів та промислових парків з побічними ефектами; пришвидшення децентралізації, авторизації та скорочення непотрібних адміністративних процедур; рішуче вирішення справ, що спричиняють труднощі, незручності та обхідні шляхи, що призводять до затримок для людей та бізнесу.

Але, сер, ринок функціонує на основі попиту та пропозиції, хіба однієї лише політичної рішучості недостатньо?

Видано найвищий правовий документ, що безпосередньо стосується ринку нерухомості. Уряд терміново завершує розробку керівного указу, що в поєднанні з рішучістю уряду та прем'єр-міністра відновило довіру бізнесу, інвесторів та населення, що є важливою основою для віри в швидке відновлення ринку.

Ринок нерухомості перебуває в рецесії з початку другого кварталу 2022 року. Згідно з «правилом 10 років», період рецесії ринку становить близько 1,5-2 років. До другого кварталу 2024 року це буде рівно 2 роки, ринок стабілізується та розвиватиметься.

Ринок функціонує за законом попиту та пропозиції. Щодо пропозиції, уряд вирішив витратити 120 000 мільярдів донгів на інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла для малозабезпечених людей та працівників промислових парків у період 2021-2030 років, але цей кредитний пакет наразі виплачується дуже мало. Щоб збільшити пропозицію товарів для найважливішого сегмента ринку нерухомості, прем'єр-міністр доручив міністерствам та галузям знайти практичні рішення для радикальної та ефективної реалізації кредитної програми на суму 120 000 мільярдів донгів для пільгового житла на будівництво соціального житла, житла для працівників, а також на ремонт та реконструкцію квартир.

Щоб стимулювати попит, Прем'єр-міністр звернувся до банківського сектору з проханням знайти практичні та ефективні рішення для сприяння кредитуванню підприємств BBS; посилити керівництво, заохочення та керівництво комерційних банків, щоб підприємства, проекти нерухомості та покупці житла могли легше отримувати доступ до джерел кредитування, оперативно вирішуючи труднощі з капіталом та грошовими потоками.

Прем'єр-міністр щойно провів конференцію з керівниками підприємств нерухомості та виробництва, таких як Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat..., щоб продовжити усувати труднощі та перешкоди. Це можна вважати «Конференцією Дьєн Хонг» для ринку нерухомості, багато труднощів та перешкод з точки зору механізмів, законності, джерел капіталу, пропозиції та попиту на ринку будуть усунені якомога швидше після цієї конференції.

Джерело