Під час зустрічі з виборцями в Ханої перед 10-ю сесією 15-ї Національної асамблеї 30 вересня Генеральний секретар То Лам багато часу присвятив обговоренню земельних питань. Генеральний секретар зазначив, що держава регулює ціни на бензин, електроенергію та багато інших товарів, але ціна на землю призначається радам та консалтинговим компаніям для встановлення цін відповідно до ринку. Це призводить до маніпуляцій на ринку, інфляції цін, що створює труднощі для життя людей.
Багато недоліків в управлінні
Генеральний секретар зазначив, що існують дуже маленькі, розкидані земельні ділянки, які не можна використовувати ні для чого, але під час аукціону «земельні брокери» завищують ціни настільки, що тисячі гектарів землі поруч з їхньою продаються за дуже високими цінами. Звідси Генеральний секретар заявив, що внесення змін до Закону про землю та Закону про планування має забезпечити ефективне та рівноправне землекористування.
Земельна ділянка в передмісті Хошиміна, але зараз має дуже високу ціну продажу порівняно з кількома роками раніше.
Фактично, за останні роки було багато випадків, які стали дорогими уроками. Як правило, на земельному аукціоні в Сокшоні (Ханой) у 2025 році Фам Нгок Туан заплатив до 30 мільярдів донгів/м2, що в сотні разів перевищує фактичну ціну трохи більше 40 мільйонів донгів/м2. Після перемоги на аукціоні цей суб'єкт відмовився від завдатку і зрештою був засуджений до 3 років позбавлення волі за порушення правил щодо аукціонів нерухомості. Або ж у Тхань Оай (Ханой) у лютому цього року трюк з "інфляцією цін" також повторився, коли 54 земельні ділянки площею понад 4400 м2 були підняті до подвійної початкової ціни, а потім низка спекулянтів відмовилася від завдатку, що спричинило подальший хаос на ринку.
Не лише ціни на землю, а й ринок житла в багатьох населених пунктах, особливо в Ханої та Хошиміні, також зазнав неймовірних цінових лихоманок.
Вказується багато причин, від спекуляцій та інфляції цін до дефіциту через тривалі юридичні проблеми, повільного визначення розміру плати за користування землею, що призводить до збільшення інвестиційних витрат та різкого зростання кінцевих цін продажу.
Пан Во Хюїнь Туан Кіет, директор – керівник відділу маркетингу житлових проектів CBRE Vietnam, зазначив, що основні зміни після об’єднання Хошиміна з мегаполісом призвели до потужної хвилі інвестицій. Розвиток транспортної інфраструктури, особливо системи метро, кільцевих доріг та моделі міського розвитку, орієнтованої на громадський транспорт (TOD), збільшив залучення іноземного капіталу на ринок нерухомості. «Однак, у поєднанні з коригуванням цін на землю та податкової політики, пов’язаної з нерухомістю, ринок встановив новий рівень цін, особливо в приміських районах», – проаналізував пан Кіет.
Розробка національної стандартної системи цін на землю
Фактично, ціни на землю завжди були одним із факторів, що сильно впливають на ринок нерухомості, а також безпосередньо впливають на економічне та соціальне життя. Необґрунтовані коливання, спекуляції та групові інтереси спотворили ринок, ускладнивши життя людей та бізнесу. Багато експертів вважають, що зараз потрібен прозорий, науковий та синхронний механізм для повернення цін на землю до їхньої справжньої вартості, створюючи основу для сталого розвитку.
Д-р Нгуєн Сі Зунг, колишній заступник керівника Апарату Національних зборів, сказав, що найфундаментальнішим рішенням є створення національної стандартної системи цін на землю. «Необхідно створити незалежну національну раду з питань цін на землю, яка б видавала систему цін на основі великих даних, за умови консультацій з експертами та ретельного нагляду. Неможливо дозволити кожному населеному пункту встановлювати власні ціни, оскільки ризик групових інтересів дуже високий», – наголосив він.
Водночас, ключовим завданням є створення єдиної земельної бази даних по всій країні. Ця система повинна повністю фіксувати транзакції, податкову та кредитну інформацію в режимі реального часу, допомагаючи точно відображати попит і пропозицію та усунути віртуальні транзакції, які є «майданчиком» для спекуляцій.
За словами доктора Нгуєн Сі Зунга, щоб усунути мотив для спекуляцій, державі необхідно застосовувати антиспекулятивний податок, прогресивний податок на покинуті землі або короткострокові операції. Крім того, також необхідно серйозно впровадити механізм стягнення різниці в орендній платі за землю, тобто, коли держава інвестує в інфраструктуру, що призводить до зростання цін на землю, ця додана вартість повинна належати всьому населенню через податки, збори чи аукціони, а не міститися в кишенях групи осіб. Він також запропонував дозволити цінам цивільних угод відрізнятися від державних цін у розумних межах, але з певною стелею, щоб зберегти гнучкість і водночас забезпечити стабільність.
Визначити стратегію землекористування
З ринкової практики, доктор Фам В'єт Тхуан, директор Інституту природних ресурсів та економіки навколишнього середовища міста Хошимін, зазначив, що застосування нового прейскуранта земельних ділянок відповідно до Закону про землю 2024 року виявило багато недоліків. «Всього за один рік новий прейскурант земельних ділянок зріс з 2,3 до 38 разів порівняно з періодом до набрання чинності закону. Водночас, Указ 103/2024 передбачає сплату 100% податку при перетворенні земельної ділянки на землю для житлової забудови, що виходить за межі можливостей людей, призводить до втрати доходів та значно впливає на соціально-економічний розвиток, особливо на засоби до існування та соціальне забезпечення людей», – процитував він.
Цей експерт вважає, що причина полягає в необґрунтованому складанні прейскуранта цін на землю відповідно до Указу 71/2024, тому його потрібно скоригувати. «Визначення стратегії землекористування в макроекономічному регулюванні має першочергове значення. Тому прейскурант цін на землю має бути стабільним у кожній провінції та місті, а для коригування необхідно застосовувати коефіцієнт K».
Теоретично, коефіцієнт K є інструментом державного управління землею, який допомагає обмежити амплітуду коливань. Тому в цьому переглянутому Законі про землю слід чітко зазначити, що основою для побудови нового прейскуранту цін на землю, що діє з 1 січня 2026 року, є прейскурант цін на землю до набрання чинності закону, з використанням коефіцієнта K для коригування з амплітудою збільшення/зменшення 3%-5% щоразу. Такий підхід сприятиме стабілізації макроекономіки в довгостроковій перспективі», – запропонував пан Туан.
Він також наголосив, що земля є засобом виробництва та послуг, тому ціни на землю повинні бути гармонійними, щоб стимулювати інвестиції та створювати робочі місця. Обмеження спекуляцій є неминучою тенденцією, оскільки запобігання марнотратству земель також є передумовою для багатого народу та сильної країни. Замість того, щоб підвищувати ціни на землю, держава повинна розраховувати плату за землю та міське будівництво, щоб створити більш стійке джерело доходів.
Будівництво житла для реальних потреб
Д-р Нгуєн Ван Хой, голова Асоціації нерухомості В'єтнаму, наголосив, що будівництво житла для реальних потреб є сталим рішенням, а не тим, щоб дозволяти ринку плавати на плаву на основі спекуляцій. Він проаналізував: «Необхідно просувати пільгову політику та спеціальні механізми для проектів соціального житла та комерційного житла середньої цінової категорії, водночас гнучко конвертуючи елітні запаси в сегмент реального житла, щоб уникнути марнування ресурсів».
Пан Хой також зазначив, що юридичні процедури мають бути спрощені, а планування прозорим, особливо на етапі об'єднання адміністративних одиниць, щоб підприємства мали основу для довгострокових інвестицій. Ще одним питанням є контроль ризиків, пов'язаних з повільним розвитком інфраструктури та призупиненням проектів, які завдають великої шкоди людям.
Пан Хой також запропонував уряду невдовзі створити Національний житловий фонд та Місцевий житловий фонд для підтримки капіталу, регулювання попиту та пропозиції, а також розвитку орендного житла. Модель державно-приватного партнерства (ДПП) слід заохочувати у розвитку соціального житла та супутникової інфраструктури. Водночас необхідно посилити механізм моніторингу та контролю спекуляцій та інфляції цін, щоб забезпечити «стійкі активи» для людей.
Джерело: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Коментар (0)