Розплутування «вузького місця» цін на житло: розвиток соціального житла має бути стратегічним пріоритетом

VTV.vn - Ціни на квартири у великих містах залишаються високими, що значно перевищує можливості більшості людей, особливо тих, хто має низький та середній дохід.

Ілюстративне фото.

Зіткнувшись із цією ситуацією, на нещодавній конференції Центрального керівного комітету з питань житлової політики та ринку нерухомості прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь порушив питання, яке «розв'язує» всю галузь: «Ми повинні відповісти на питання, чому ціни на квартири високі та залишаються високими?» Це питання не лише відображає занепокоєння щодо раціональності ринку, але й показує нагальну необхідність коригування політики, механізмів та мислення щодо розвитку житла, особливо сегмента соціального житла, який вважається ключем до зниження цін на квартири у великих масштабах.

* Реальний попит - незбалансована пропозиція

Д-р Буй Дик Хунг, колишній директор Департаменту фінансового планування ( Міністерство будівництва ), зазначив, що аналіз поточної ринкової ситуації показує, що конфлікт попиту та пропозиції є однією з основних причин. У той час як сегмент комерційного житла, особливо середнього та високого класу, має надлишок продукції, соціального житла серйозно не вистачає. Існує багато причин для зростання цін на квартири, але корінною причиною, яка триває вже багато років, є брак пропозиції доступного соціального житла для покупців.

Прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь зазначив, що ринок нерухомості розвивається незбалансовано, більша частина пропозиції зосереджена в елітному сегменті, далекому від реальних потреб суспільства. Ціни на житло зростають занадто високо, іноді різко, особливо у двох великих містах Ханої та Хошиміні. «Так багато людей потребують житла, але через високі ціни вони не можуть його купити. Будинки, які коштують понад 70 мільйонів або 100 мільйонів донгів за квадратний метр, у кого є гроші, щоб їх купити?», – наголосив прем'єр-міністр.

Звіт Міністерства будівництва показує, що ціни на квартири в Ханої та Хошиміні наразі тримаються в середньому на рівні 70-80 мільйонів донгів/м2, що приблизно на 5,6% більше, ніж на початку року. Тим часом багато проектів соціального житла не були реалізовані за графіком, досягнувши лише близько 59,6% від плану, визначеного в Проекті будівництва 1 мільйона квартир соціального житла до 2030 року. Кредитний пакет у розмірі 145 000 мільярдів донгів для підтримки розвитку цього сегмента виплатив лише понад 4 000 мільярдів донгів після двох років реалізації...

З точки зору експерта, доктор Буй Дик Хунг зазначив, що однією з головних причин, чому ціни на квартири важко знизити, є труднощі для бізнесу з доступом до інвестиційного капіталу. Грошово-кредитна політика не створила сприятливих умов для забудовників у доступі до банківських кредитів, тоді як довгострокові канали мобілізації капіталу, такі як корпоративні облігації та фондовий ринок, ще не розвинулися.

В умовах значної частки короткострокового кредитного капіталу банків, зростання ризиків ліквідності робить банки обережними під час кредитування. Це унеможливлює для підприємств реалізацію нових проектів або призводить до затримок, що призводить до дефіциту фактичних поставок та зростання цін.

Водночас, правова система, попри численні коригування, все ще має багато дублювання, є нечіткою та спричиняє труднощі у процесі впровадження. Тривалі адміністративні процедури, відсутність синхронізації між функціональними установами та місцевими органами влади, а також обмежені управлінські можливості на низовому рівні також уповільнюють процес інвестування в будівництво та виведення житла на ринок.

Окрім юридичних та капітальних факторів, зростають і вхідні витрати на проекти будівництва квартир. Зростають ціни на землю, витрати на розчищення ділянки, плата за користування землею, податки, збори та ціни на будівельні матеріали, хоча суворого механізму контролю немає. Ці витрати зрештою включаються до ціни продажу, перекладаючи тягар на покупця, – проаналізував пан Хунг.

Фактично, багато підприємств також зазначають, що чинний прейскурант землі та метод розрахунку плати за користування землею створюють важкий тягар для витрат на розробку проектів. Тим часом оцінка землі та стягнення плати за користування землею є нерівномірними між населеними пунктами, що призводить до відсутності прозорості та збільшення інвестиційних витрат.

* Реструктуризація ринку

Зіткнувшись із вищезазначеною ситуацією, пан Нгуєн Ань Куе – голова G6 Group, член виконавчого комітету Асоціації нерухомості В'єтнаму, дав низку конкретних та здійсненних рекомендацій щодо зниження цін на квартири в період 2025-2027 років. По-перше, необхідно найближчим часом завершити та видати новий прейскурант на землю в більш розумному напрямку, водночас ретельно спростивши юридичні процедури, створивши умови для більш безперебійної реалізації проектів підприємствами.

Водночас, для землі, що виставляється на аукціон фізичними особами, пан Кве запропонував чітко передбачити механізм обмеження передачі прав протягом 2 років, вимогу високих депозитів, підтвердження фінансової спроможності та водночас забезпечення оплати протягом 7 днів після перемоги на аукціоні, щоб усунути спекуляції та накопичення землі в очікуванні підвищення цін...

Водночас необхідно контролювати первинний прибуток від продажів житлових проектів, обмежуючи його значенням не більше 50%. Оскільки, за словами пана Кве, наразі багато проектів мають маржу прибутку в 2-3 рази вищу, що підвищує ціну продажу більш ніж удвічі від фактичної вартості. Наприклад, проект елітних апартаментів у Ханої у 2022 році коштує 40 мільйонів донгів/м2 при вартості будівництва близько 25 мільйонів донгів/м2, але до 2025 року ціна зросте до 90 мільйонів донгів/м2, тоді як вартість зросте лише приблизно до 35 мільйонів донгів/м2.

Зокрема, необхідно активно розвивати соціальне житло у великих містах та навколо них, з синхронним плануванням та гарною інфраструктурою, щоб створити джерело постачання, що відповідає реальному ринковому попиту.

Поділяючи таку ж думку, доктор Буй Дик Хунг наголосив на необхідності змінити усвідомлення та переорієнтувати інвестиції в житло з купівлі-продажу на збільшення інвестицій переважно в оренду житла та викуп у розстрочку. Це слід вважати проривом у впровадженні політики соціального житла.

Це не лише вирішує проблему житла, але й є рішенням для регулювання соціальної праці. Працівники можуть переходити на будь-яке робоче місце, якщо у них є житло, яке відповідає їхньому доходу; особливо під час реструктуризації організації, впровадження дворівневого місцевого самоврядування, об'єднання провінцій, скасування районного рівня та об'єднання комун.

«Ідеологія Конституції 2013 року, резолюцій партії та Стратегії соціально-економічного розвитку на 2021-2030 роки чітко зазначають: «Держава, громада та народ несуть відповідальність за розвиток житла». Зокрема, держава повинна відігравати провідну роль у розвитку соціального житла. Тому необхідно переглянути модель підприємств, що надають державні послуги у сфері будівництва та ведення бізнесу в галузі соціального житла», – «запропонував» доктор Буй Хунг.

Щодо ринку, пан Тран Кхань Куанг, генеральний директор компанії з нерухомості Viet An Hoa, зазначив, що на сучасному ринку не бракує продуктів, але бракує відповідних продуктів. Більшість нинішніх покупців житла купують його не для життя, а для інвестицій або спекуляцій, очікуючи отримання прибутку. Тим часом ті, хто має реальні потреби, не можуть отримати до них доступ через високі ціни.

Деякі поточні політики управління земельними ресурсами та міського розвитку, хоча й спрямовані на контроль ринку, ненавмисно перешкоджають пропозиції. Наприклад, правила щодо посилення розподілу та продажу землі або механізм «самостійного узгодження компенсації» роблять практично неможливою реалізацію дрібномасштабних проектів, значно знижуючи гнучкість та децентралізацію ринку.

Тому, за словами пана Куанга, для зниження цін на квартири потрібні не лише рішення щодо капіталу та адміністративних процедур, а й глибші реформи в плануванні, земельному господарстві, управлінні фінансами та орієнтації на сталий розвиток житла.

Прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь неодноразово наголошував на стратегічній ролі соціального житла в політиці соціально-економічного розвитку, яке не лише служить соціальному забезпеченню, але й сприяє макроекономічній стабільності.

Таким чином, соціальне житло визначено як важіль впливу на ринок. Для зниження цін на квартири необхідно розглядати розвиток соціального житла як національний інвестиційний пріоритет зі спеціальними механізмами щодо капіталу, землі, оподаткування та планування. Водночас необхідно заохочувати приватні підприємства до активної участі в цьому сегменті за допомогою конкретної та здійсненної політики стимулювання.

Експерти загалом погоджуються, що вирішення проблеми зниження цін на квартири не може бути досягнуто кількома разовими або короткостроковими заходами. Це питання стосується багатьох галузей, від містобудування, права, фінансів, оподаткування до мислення в галузі розвитку житла та стратегії макроекономічного управління.

Зокрема, необхідна тісна координація між міністерствами, галузями, місцевими органами влади та бізнес-спільнотою. Що ще важливіше, нам потрібно змінити ставлення до житлового будівництва, щоб воно служило людям, а не було лише інвестиційним інструментом. Коли ринок нерухомості повернеться до своєї справжньої вартості, з відповідними продуктами, розумними та прозорими цінами, люди матимуть більше можливостей отримати житло, а економіка виграє від стабільного, здорового та сталого ринку.

Джерело: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm