Усунення інституційних перешкод, розблокування ресурсів - Заключний епізод: Зменшення процедурних перешкод та витрат на нерухомість

Компанії з нерухомості продовжують скаржитися на труднощі, оскільки цей сектор все ще застряг у незліченних процедурах та печатках, багато етапів навіть заблоковані.

Інвестори розглядають проєкт у Донгнаї - Фото: КВАНГ ДІНЬ

Закон про землю 2024 року вирішив багато недоліків попередніх версій, але процес імплементації все ще має багато проблем і не підходить для дворівневої моделі місцевого самоврядування.

Скільки днів на відповідь?

У розмові з Туой Тре пан Фам Дик Тоан, генеральний директор EZ Real Estate, зазначив, що підприємства наразі стикаються з труднощами у переході від придбання та розподілу землі. Передача завдань з очищення ділянки з районного рівня на рівень комуни створила багато проблем через те, що професійний потенціал низових посадовців не відповідає вимогам. Навпаки, якщо занадто багато уваги буде приділено провінційному рівню, це призведе до перевантаження та повільного обробки. Крім того, етап визначення походження землі також затягує процес очищення ділянки.

Пан Тоан зазначив, що якщо процес децентралізації не супроводжуватиметься своєчасним керівництвом та коригуванням політики, підготовка та затвердження планів компенсації й надалі стикатимуться з труднощами. Він запропонував скоротити період оцінки тендерних пропозицій, який наразі триває до 60 днів, оскільки «підприємствам часто доводиться писати запит на продовження терміну, водночас збільшуючи вартість забезпечення тендерних пропозицій».

Крім того, процедура отримання дозволу на будівництво також є суттєвим вузьким місцем. Після того, як проєкт має повні інвестиції та базовий проект, вимоги щодо запобігання пожежам та пожежогасіння є найскладнішими.

У розмові з Tuoi Tre пан Ле Хуу Нгіа, генеральний директор компанії Le Thanh, зазначив, що ключовим моментом для проектів нерухомості загалом і проектів соціального житла зокрема є тривалі юридичні процедури. За словами пана Нгіа, для житлового проекту замість процедур, які тривають 2 роки, багато проектів тривають до 5-7 років.

Наприклад, у проекті цього підприємства існує лише одна процедура, але думки підрозділів різні, що змушує підприємство змінюватися, збільшуючи час обробки та витрати на впровадження. Не кажучи вже про випадки, коли виникає проблема, яка потребує консультацій з державними органами, документи надсилаються, але іноді відповіді немає цілий місяць, що створює «неспокій» для підприємства, адже час – це гроші.

Тому пан Нгіа вважає, що для адміністративних процедур необхідно чітко визначити, скільки днів потрібно для отримання результатів, що в іншому випадку повинні робити підприємства, хто відповідає, і кожен конкретний етап має бути чітко зазначений.

«Якщо ви запитуєте думки інших установ, скільки днів у вас є на відповідь? Якщо відповіді немає, як це буде вирішено? Ви не можете запитувати думки, а потім чекати місяцями та роками, не бачачи жодних результатів. Якщо термін перевищено, а рішення немає, підприємству потрібно надіслати документ на вищий рівень для обробки», – запропонував пан Нгіа.

Дилема оцінки землі

Найскладнішою проблемою для багатьох підприємств є оцінка землі для визначення плати за користування землею. Є населені пункти, які встановлюють дуже високі ціни, що призводить до «провалу» багатьох проектів. «Поточна плата за користування землею все ще є великою проблемою на ринку, тому потрібен відповідний метод розрахунку. Коли ціни занадто завищені, постраждають не лише підприємства, а й покупці житла», – сказав пан Тоан.

За словами експерта з аналітичного відділу Yuanta Vietnam, пріоритет слід надати видаленню застарілих нормативних актів, щоб усунути вузькі місця в розробці проектів. Той факт, що Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища має переглянути Закон про землю 2024 року лише через рік після його впровадження, свідчить про те, що поточні перешкоди заважають прогресу.

З 1 липня 2025 року у В'єтнамі офіційно діятиме дворівнева модель управління. Таким чином, положення щодо щорічних планів землекористування на районному рівні дублюватимуться, що призведе до затримок проектів, і їх слід скасувати, на думку цього експерта.

Уряд оприлюднив перший проєкт переглянутого Закону про землю – комплексної «капітальної переробки» з 68 доданими або скоригованими положеннями. Експерти очікують, що Національні збори ухвалять його під час жовтневої сесії, і він набуде чинності з початку 2026 року.

Пан Нго Куанг Фук, генеральний директор Phu Dong Group, підрахував, що якщо проект від 2 років триватиме до 5 років, фінансові витрати підприємства значно зростуть, іноді навіть вдвічі менше, ніж вартість землі. Пан Фук навів приклад земельної ділянки вартістю 500 мільярдів донгів, якщо відсотки за 2 роки становлять лише 100 мільярдів донгів, але через проблеми, що призводять до розвитку проекту протягом 5 років, витрати на відсотки можуть сягати 250 мільярдів донгів. «Державі потрібно скоротити процедури, щоб замість 2-3 років на завершення проекту знадобилося лише від 6 місяців до 1 року, що допоможе зменшити витрати та збільшити пропозицію», – сказав пан Фук.

Є проекти, які повинні виконати 177 кроків перед очищенням ділянки.

Пан Нгуєн Куок Хіеп, голова GP.Invest, якось зазначив, що кількість печаток, які необхідно проштампувати для кожного проєкту в адміністративних процедурах, становить близько 38-40. Є проєкти, де підприємства повинні виконати 177 кроків, що тривають 360 днів, щоб мати право на діалог перед примусовим очищенням ділянки.

Делегат Національних зборів Хоанг Ван Куонг також зазначив, що в секторі нерухомості все ще існують складнощі в адміністративних процедурах. Однак він попередив, що якщо буде лише 4-5 кроків, але вони нечіткі, це може ускладнити прийняття рішень.

Натомість, важливими факторами, які слід враховувати, є: Скільки часу потрібно для обробки проекту? Чи є процедури чіткими, публічними та прозорими? Чи відповідають правила дійсності? Чіткість допомагає розподілити конкретні обов'язки, уникаючи загального звинувачення.

Доктор Кан Ван Люк вважає, що тягар витрат є прямою причиною зростання цін на житло. При цьому витрати на землю та розчищення ділянок становлять дедалі більшу частку, особливо коли новий прайс-лист на землю наближається до ринкової ціни, що призводить до різкого збільшення фінансових зобов'язань підприємств.

Він наголосив, що багато проектів застопорилися не через брак капіталу, а через тривалі процедури затвердження, які звузили пропозицію та призвели до зростання цін на житло. Якщо цей процес буде реформовано, тисячі проектів незабаром можуть вийти на ринок, що сприятиме збільшенню пропозиції та зниженню цін.

Пан Тран Ван Хай (заступник голови Комітету Національних зборів з питань науки, технологій та навколишнього середовища):

Скоротить багато процедур, сильно децентралізує

Проєкт нерухомості, що будується в Хошиміні - Фото: КВАНГ ДІНЬ

Адміністративні процедури в будівельному секторі все ще громіздкі, складні та багаторівневі. Деякі підприємства розмірковують, що «найскладніше зараз не капітал чи земля, а інвестиційні процедури». У них є гроші та земля, але проект все ще «застряг» через низку дозволів та оцінок.

Наприклад, отримання дозволу на будівництво окремого будинку займає більше року, оскільки вимагає подання одного документа за іншим та їх розгляду багатьма установами. У Ханої навіть є проекти нерухомості, на які потрібно кілька років лише для завершення процедур початку будівництва.

Крім того, відсутність єдності та узгодженості між Законом про будівництво та пов'язаними з ним законами створює плутанину для інвесторів. Наразі середній будівельний проект регулюється приблизно 5-7 законами, через що інвестори «не знають, яких правил дотримуватися правильно».

Таким чином, майбутня поправка до Закону про будівництво буде зосереджена на спрощенні та кардинальному скороченні процедур, з урахуванням принципу «творення замість контролю». Зокрема, дозволи на будівництво будуть звільнені від вимоги для проектів, які пройшли оцінку, та скорочені до однієї процедури ліцензування для інших проектів, з максимальним терміном ліцензування лише 7 днів.

Поряд з цим, йде децентралізація, делегування повноважень та відповідальності в управлінні будівництвом з урахуванням максимальної децентралізації, у поєднанні з ефективними механізмами контролю, моніторингом за допомогою технологій та даних, механізмами підзвітності та санкціями за порушення. Звідси ми будемо сприяти та створювати рівне середовище для приватного сектору, залучаючи соціальні ресурси.

Повернутися до теми

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Джерело: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm