«Натискання на гальма» для спекулятивного потоку капіталу в нерухомість

Хоча особисті іпотечні кредити відновлюються повільно, кредити на нерухомість для бізнесу зростають майже на 30%. У відповідь на цю ситуацію уряд нещодавно доручив Державному банку В'єтнаму (SBV) суворо контролювати потоки капіталу з комерційних банків, особливо тих банків, які надають великі суми грошей під заставу нерухомості.

Комерційні банки суворо контролюватимуть великі позики на нерухомість. Фото : Дук Тхань

Кредитування на нерухомість різко зросло

За даними Державного банку В'єтнаму, до кінця серпня 2025 року загальний обсяг кредитування в усій системі зріс більш ніж на 11%. Тим часом, за даними газети Dau Tu, кредитування на купівлю житла та ремонт житла фізичними особами зростало повільно, тоді як кредитування бізнесу в сфері нерухомості зросло майже на 30%, або приблизно втричі перевищило темпи зростання кредитування в усій системі.

Минулого тижня, співпрацюючи з Державним банком В'єтнаму, віце- прем'єр-міністр Хо Дик Фок звернувся з проханням спрямувати кредити на пріоритетні напрямки, водночас жорстко контролюючи грошовий потік комерційних банків, особливо кредитів на нерухомість, на які припадає значна частка.

Розглядаючи структуру капіталу, можна побачити, що більшість підприємств у сфері нерухомості все ще залежать переважно від банківського кредитування. Високі ціни на нерухомість, ознаки відновлення ринку та послаблення кредитного простору Державним банком змусили банки надавати значні позики інвесторам.

Тим часом інші середньострокові та довгострокові канали мобілізації капіталу ще не відновилися чітко. З початку року до кінця серпня 2025 року підприємства нерухомості випустили облігацій на суму близько 61 000 мільярдів донгів, що становить 17% від загального обсягу випуску облігацій. Однак цієї цифри недостатньо, щоб компенсувати обсяг облігацій, що настали з початку року.

«Корпоративні облігації, які очікувалися як найважливіший канал мобілізації капіталу для ринку нерухомості, поки що відновлюються повільно, тоді як тиск на терміни погашення знаходиться на рекордному рівні. Світлим моментом є те, що найскладніший період вже минув (пік терміну погашення припадає на серпень 2025 року). Якщо ринок продовжить відновлюватися, підприємства уникнуть ризику масового банкрутства. Однак найближчим часом підприємствам необхідно диверсифікувати джерела капіталу, уникати розпорошення інвестицій та контролювати прострочену заборгованість. Зокрема, банкам необхідно регулювати потоки капіталу в здоровіші та більш стійкі сегменти», – рекомендував доктор Кан Ван Люк, член Політичної консультативної ради прем’єр-міністра.

За словами експертів, протягом минулого року ринок нерухомості демонстрував ознаки відновлення, багато сегментів зазнали значного зростання цін, але ліквідність залишається дуже слабкою. Основна причина полягає в тому, що потоки капіталу перекошені в бік пропозиції, зосередженої в елітних проектах. Іраціональність сегментів призвела до повільного зростання попиту на кредити для купівлі реального житла. Високі ціни на житло перевищують доступність, навіть попри те, що процентні ставки за іпотечними кредитами знаходяться на розумному рівні, що змушує реальних покупців все ще вагатися.

«Ціни на нерухомість все ще високі, але брокери скаржаться на млявий продаж. За винятком середнього сегмента вартістю кілька мільярдів донгів, який все ще продається, більшість продуктів важко продати, а ліквідність ринку надзвичайно слабка», – сказав пан Фан Зунг Кхань, директор з інвестиційного консалтингу інвестиційного банку Maybank.

Спекулятивна нерухомість стикається з труднощами

Пан Хан зазначив, що новий крок уряду показує, що найближчим часом потік капіталу у спекулятивну нерухомість, купівлю-продаж буде обмежений. Водночас багато законопроектів вивчаються та вносяться зміни у напрямку обмеження спекуляцій, спрямування ринку на сталий розвиток та сприяння економічному зростанню.

Щодо думки, що ринок нерухомості демонструє ознаки бульбашки, коли ціни на житло занадто високо піднімаються, пан Нгуєн Куанг Хюй, генеральний директор факультету фінансів та банківської справи (Університет Нгуєн Трай), зазначив, що різке зростання цін зумовлене головним чином дисбалансом у структурі попиту та пропозиції, а не виключно спекуляціями.

«Повільне легалізування проектів призвело до дефіциту пропозиції, тоді як попит на житло, промислові парки та логістичну інфраструктуру величезний. Високі ціни на житло є результатом вузьких місць у постачанні, а не обов’язково спекулятивної бульбашки», – проаналізував пан Хей.

Згідно з розрахунками доктора Кана Ван Люка, ціна квартири у В'єтнамі наразі еквівалентна майже 26 рокам середнього доходу сім'ї, тоді як середній світовий показник становить лише близько 15 років. Доходи людей, які не встигають за темпами зростання цін на нерухомість, є складною проблемою, а зниження цін на житло – надзвичайно великим викликом.

Експерти попереджають, що хоча процентні ставки за іпотечними кредитами наразі низькі, що допомагає ринку підтримувати купівельну спроможність, якщо процентні ставки знову зростуть, багато позичальників втратять здатність збалансувати свої фінанси, що призведе до нестабільності ринку. Фактично, первинна нерухомість все ще продається, але вторинна нерухомість (купівля-продаж) є неліквідною, що створює великі ризики для тих, хто володіє дорогими товарами.

«Для досягнення двозначного економічного зростання як фінансовий ринок, так і ринок нерухомості повинні бути стабільними. Якщо один з них матиме проблеми, ризик кризи, подібної до китайської, яка чотири роки боролася через нерухомість, є цілком очевидним», – попередив доктор Кан Ван Люк.

Щодо державного агентства з управління, пан Вуонг Зуй Зунг, заступник директора Департаменту управління житловим господарством та ринком нерухомості (Міністерство будівництва), зазначив, що пропозиція нерухомості все ще обмежена, значно нижча за попит. Уряд зосереджується на усуненні перешкод, особливо в інвестиційних, будівельних та планувальних процедурах. Коли процедурні витрати та витрати на дотримання вимог зменшуються, пропозиція зростає.

«Щодо цін на житло, то, хоча структура ринку була скоригована, сегмент недорогого житла та житла для людей з низьким рівнем доходу все ще серйозно не вистачає. Найближчим часом уряд запровадить більше рішень для стимулювання розвитку цих сегментів, а водночас матиме політику щодо зниження витрат для бізнесу, особливо плати за користування землею», – сказав пан Дунг.

Форум VWAS 2025: «Нова ера, нова стійкість»

Третій саміт фінансових консультантів В'єтнаму 2025 (VWAS 2025), організований газетою «Фінанси - Інвестиції» у четвер, 25 вересня 2025 року, в готелі Pullman (Ханой), збере провідних вітчизняних та міжнародних експертів, які зосередяться на поглиблених дискусіях щодо впливу нових інституцій та нової динаміки на економіку та фінансові ринки. На форумі також будуть детально проаналізовані проривні точки зростання традиційних класів інвестиційних активів, а також можливості, пов'язані з криптоактивами.

Форум включає такі заходи:

Основний семінар з 2 сесіями, на яких будуть представлені та обговорені теми «Підтримка стійкості ринку»; «Пошук проривів для класів активів».

Відзначення типових фінансових продуктів/послуг у 2025 році у сферах банківської справи, страхування, нерухомості, управління фондами, цінних паперів та фінансових технологій.

Деталі: wwa.vir.com.vn

Джерело: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html