Пропозиція щодо внесення змін та доповнень до Декрету про створення, оцінку та затвердження інвестиційних проектів щодо вторгнення в море
За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), регулювання меліораційної діяльності приносить багато переваг і тому є дуже необхідним. Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища необхідно найближчим часом завершити оформлення указу, що сприятиме вирішенню поточних тупикових проектів меліорації земель.
Голова HoREA дуже сподівається, що уряд видасть цей указ, щоб детально визначити імплементацію статті 190 Закону про землю 2024 року, який набуде чинності з 1 квітня.
Коментуючи проект Указу про діяльність із заторгнення на море, надісланий Прем'єр-міністру та Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища, Голова HoREA висловив сподівання, що уряд видасть цей Указ, щоб детально визначити імплементацію статті 190 Закону про землю 2024 року, яка набуде чинності з 1 квітня.
HoREA загалом погоджується з проектом Указу про діяльність із вторгнення в море (Проект Указу) та надає коментарі щодо деяких питань, що залишилися в Проекті Указу.
Зокрема, пан Чау запропонував внести зміни та доповнення до пункту 2 статті 3 проекту Указу з трьох причин.
По-перше, інвестиційний проект з рекультивації земель, об'єкти рекультивації земель в інвестиційному проекті в населених пунктах можуть включати прибережні алювіальні зони, або прибережні захисні лісові угіддя, або прибережні аквакультурні угіддя. Перетворення цільового призначення земель для цих типів земель має здійснюватися відповідно до положень закону про землю та відповідних законів.
По-друге, інвестиційний проект щодо вторгнення в море, пункт про вторгнення в море в інвестиційному проекті, згідно з плануванням, не лише спрямований на створення земельного фонду, але й може «створити земельний фонд зі спеціалізованою морською поверхнею» для реалізації інвестиційних проектів вздовж маршруту, таких як: причал від материка до глибоководних районів, або проекти прибережної вітроенергетики, проекти морської вітроенергетики, або нафто- та газопроводи чи силові кабелі, оптичні кабелі.
По-третє, інвестиційний проект із вторгнення в море, елементи вторгнення в море в інвестиційному проекті в певній морській зоні, або прибережній алювіальній зоні, або прибережно-захисних лісових угіддях, або прибережних аквакультурних угіддях, повинні бути реалізовані відповідно до планування та повинні відповідати положенням відповідного законодавства.
Крім того, Голова HoREA також запропонував внести зміни та доповнення до статті 5 проекту Указу про створення, оцінку та затвердження інвестиційних проектів або об'єктів інвестиційних проектів, пов'язаних з посяганням на море.
Це відповідає не лише положенням будівельного законодавства, а й суміжним законам, таким як інвестиційне право, житлове право, право нерухомості, морське право, лісове право тощо.
Обґрунтування, наведене HoREA, полягає в тому, що проект рекультивації моря є державним інвестиційним проектом, «спрямованим на створення земельних фондів, земельних фондів зі спеціалізованою морською поверхнею для цілей соціально-економічного розвитку», після «прийняття завершення рекультивації моря» буде проведено тендерну процедуру для відбору інвесторів для реалізації складових проектів або будівельних елементів у рамках проекту рекультивації моря.
Проект рекультивації моря – це інвестиційний проект, «що використовує іноземний капітал з державних інвестицій та проектів з використанням іншого капіталу» (приватний капітал). Відповідно до положень Закону про ДПП 2020 року та Закону про інвестиції 2020 року, «стратегічний інвестор» або «інвестор, обраний відповідно до положень Закону про ДПП 2020 року та Закону про торги 2023 року», здійснюватиме як діяльність з рекультивації моря, так і складові проекти або будівельні елементи в рамках проекту рекультивації моря.
У цьому випадку інвестори повинні дотримуватися не лише «положень будівельного законодавства», але й «відповідних законів», таких як інвестиційне законодавство, житлове законодавство, законодавство про нерухомість, морське право, лісове законодавство, сільськогосподарське законодавство, законодавство про рибальство та законодавство про охорону навколишнього середовища.
Як визначити плату за користування землею та орендну плату за землю для «проектів, пов’язаних із залученням до морських ресурсів»?
HoREA запропонувала внести зміни та доповнення до статті 6 «проекту Декрету» щодо «розподілу земель, оренди землі та розподілу морських акваторій для залучення до моря» у напрямку «копіювання» змісту пунктів 3 та 5 статті 68 Декрету 43/2014/ND-CP та пункту 21 статті 1 Декрету 148/2020/ND-CP, замість «посилання» на пункти 3 та 5 статті 68 Декрету 43/2014/ND-CP та пункт 21 статті 1 Декрету 148/2020/ND-CP.
Згідно з аналізом HoREA, Укази 43/2014/ND-CP та 148/2020/ND-CP втратять чинність з дати набрання чинності Закону про землю 2024 року та Указу, що детально описує виконання низки статей Закону про землю, з 1 січня 2025 року, або можуть бути розглянуті Національними зборами для набрання чинності з 1 липня 2024 року.
Державним посадовцям, державним службовцям та працівникам державної служби потрібно лише спиратися на цей Указ для його впровадження, не шукаючи попередніх пов'язаних Указів.
До пункту c, пункту 2, статті 6 «проекту Указу» пропонується додати випадок «відсутності торгів з відбору інвесторів для реалізації проектів з використанням землі» або випадок виділення землі чи оренди землі для «стратегічних інвесторів, інвесторів проектів ДПП», оскільки стаття 124 Закону про землю 2024 року передбачає «випадки виділення землі або оренди землі без аукціону прав землекористування, відсутність торгів з відбору інвесторів для реалізації проектів з використанням землі», а Закон про ДПП 2020 року передбачає відбір інвесторів шляхом проведення торгів для проектів ДПП.
Щодо визначення плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів, пов'язаних з посяганням на море, Асоціація погоджується з положенням про те, що визначення конкретних цін на землю для розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю здійснюється відповідно до положень Закону про землю, викладених у пункті 1 статті 8 Проекту Указу.
HoREA погоджується з положенням: «У разі застосування методу надлишку для визначення конкретних цін на землю, оцінка загальних витрат на забудову повинна включати витрати на рекультивацію земель, затверджені компетентними державними органами».
Крім того, HoREA також звернулася до Прем'єр-міністра та Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням ретельно розглянути пропозицію експерта щодо додавання витрат на відсотки до оцінки загальних витрат на розробку при застосуванні методу надлишку.
Оскільки відсоткові витрати є дуже великими фактичними витратами, всі інвестори мають потребу позичати середньостроковий та довгостроковий кредитний капітал. У деяких випадках інвесторам доводиться позичати кошти за високими процентними ставками, через що витрати на кредити становлять понад 20% від загального обсягу інвестицій у проект.
Джерело
Коментар (0)