Люди з багатьма об'єктами нерухомості розглядають податок на «серфінг»

Податок на доходи фізичних осіб може застосовуватися до прибутку від операцій з нерухомістю відповідно до частоти операцій, часу купівлі та перепродажу нерухомості. Чим швидше настає цей час, тим вища ставка податку і навпаки.

Міністерство фінансів пропонує оподатковувати доходи фізичних осіб від передачі нерухомості на основі терміну володіння - Фото: NGOC HIEN

Це один із досить нових пунктів у поданні Міністерства фінансів щодо пропозиції щодо розробки нового проекту Закону про податок на доходи фізичних осіб.

Відповідно, Міністерство фінансів запропонувало вивчити застосування податку на доходи фізичних осіб на прибуток від передачі нерухомості на основі терміну володіння, спираючись на досвід деяких країн, щоб обмежити спекуляції та бульбашки.

Податок лише на прибуток

У розмові з Tuoi Tre пан Нгуєн Ван Дуок, генеральний директор компанії Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, підтримав думку про те, що мають бути рішення для обмеження спекуляцій на ринку нерухомості. Однак в умовах В'єтнаму необхідно враховувати багато аспектів, щоб мати змогу вибрати найрозумніше рішення, уникаючи численних наслідків для ринку.

За словами пана Дуока, податкова служба застосовує Циркуляр 111, який передбачає, що якщо фізична особа володіє одним будинком, але не володіє ним протягом 183 днів, вона не буде звільнена від сплати податків під час його передачі. Це також є одним із рішень для запобігання спекуляціям та ухиленню від сплати податків під час передачі нерухомості.

Однак нерухомість є особливим товаром. Тому для запобігання спекуляціям можна використовувати багато рішень, не обов'язково рішення про оподаткування операцій з нерухомістю на основі періоду володіння.

«Нам слід повернутися до суті податку на передачу нерухомості. Це податок на дохід, який отримує особа, що передає нерухомість, тобто має бути дохід, щоб він підлягав оподаткуванню», – сказав пан Дуок.

За словами пана Дуока, раніше податковий орган також передбачав, що передавець може обрати один із двох методів: 25% від різниці між ціною продажу та ціною покупки або 2% від ціни продажу. Однак пізніше податковий орган змінив усі методи на 2% від ціни продажу, що призвело до багатьох випадків збитків, які також підлягали оподаткуванню.

Досі податкові органи мали кращі інструменти управління, а ціни на нерухомість також наблизилися до ринкових. Тому слід розглянути політику повернення до розрахунку податку на передачу нерухомості на основі фактичного доходу. Це найкращий спосіб управління, який уникає створення нерівності, коли збитки також оподатковуються, як це було в минулому», – запропонував пан Дуок.

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, зазначив, що мати дохід означає продавати з прибутком, а потім сплачувати податки, щоб забезпечити справедливість для людей. Податок розраховується на основі різниці між ціною продажу та ціною покупки або ціною продажу мінус ціна покупки, а потім віднімається супутні витрати, такі як відсотки за банківським кредитом.

Щоб обмежити спекуляції на ринку нерухомості, багато країн оподатковують лише прибуток, отриманий від операцій з нерухомістю. «Зрозуміло, що оподатковувати потрібно лише прибуток. Це принцип розрахунку податку. У цьому випадку, якщо нерухомість продається протягом перших кількох місяців після покупки, до прибутку, отриманого продавцем, застосовується висока ставка податку. Якщо ж нерухомість продається через 3-5-7 років, ставка податку буде нижчою», – сказав пан Дінь.

Зібрати нові дані правильно та достатньо

Експерт Нгуєн Тхай Сон також зазначив, що план, запропонований Міністерством фінансів, є одним із рішень для усунення спекуляцій, купівлі-продажу, які підвищують ціни на нерухомість і роблять неможливим придбання житла тими, хто має реальні потреби. Однак, трапляються випадки, коли люди змушені продавати свою нерухомість через невідкладні обставини та зазнають збитків, оскільки їх «класифікують» як спекулянтів і змушують сплачувати високі податки.

«На мою думку, нам потрібно ретельно консультуватися, обговорювати та враховувати багато аспектів. Якщо ми використовуємо податкові інструменти для збільшення вартості спекулятивної поведінки, щоб обмежити цю поведінку, ми повинні розглянути ставку оподаткування, що відповідає умовам у В'єтнамі, і не застосовувати занадто високу та нереалістичну ставку», – сказав пан Сон.

Доктор Ву Дінь Ань, експерт з економіки , вважає, що застосування вищої ставки податку, коли термін володіння коротший, теоретично може допомогти обмежити спекуляції та «серфінг» на ринку нерухомості. «Але як це рішення буде реалізовано? Чи матиме агентство з управління даними та зможе точно контролювати ціни купівлі та продажу?...» – порушив питання пан Ань.

За словами пана Аня, ринок нерухомості не можна розглядати лише як купівлю для життя, на цьому ринку повинні бути спекуляції. Спекуляції на ринку нерухомості насправді є короткостроковими інвестиціями; як і фінансові інвестиції, купівля та продаж нерухомості здійснюється не для використання, а для отримання прибутку. Спекуляції на ринку нерухомості є неминучим і важливим фактором ринку нерухомості.

«Цей ринок динамічний завдяки спекулятивній діяльності. Тому нам потрібно боротися зі спекуляціями на ринку нерухомості відповідно до їхньої природи та ролі. Спекуляції на ринку нерухомості не є поганими, тому ми не можемо знайти способів їх усунути», – сказав пан Ань, додавши, що необхідні рішення, які допоможуть цьому ринку розвиватися здорово, а не лише зосереджуватися на доходах.

Політика має бути синхронізована з технологічною інфраструктурою

Експерти пропонують стягувати податок на доходи фізичних осіб у випадках, коли продавці отримують прибуток після вирахування обґрунтованих витрат – Фото: NGOC HIEN

За даними Міністерства фінансів, щоб обмежити спекуляції на ринку нерухомості, багато країн оподатковують прибуток від операцій з нерухомістю відповідно до частоти операцій та часу купівлі-продажу нерухомості. Чим швидше настає цей час, тим вища ставка податку. Наприклад, у Сінгапурі земля, куплена та продана протягом першого року, оподатковується у розмірі 100% від різниці у вартості покупки; через 2 роки ставка податку становить 50%; через 3 роки – 25%...

За даними Міністерства фінансів, якщо це застосовуватиметься у В'єтнамі, конкретну ставку податку необхідно вивчити та визначити належним чином, відображаючи фактичний стан ринку нерухомості. Водночас, застосування політики податку на доходи фізичних осіб щодо передачі нерухомості на основі терміну володіння також має бути синхронізоване з процесом удосконалення політики, пов'язаної із землею та житлом, а також синхронізацією та готовністю інформаційно-технологічної інфраструктури для реєстрації землі та нерухомості.

* Професор Данг Хунг Во (колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища ):

Обмежить ситуацію купівлі-продажу знову

Пропозиція Міністерства фінансів оподатковувати доходи фізичних осіб від передачі нерухомості на основі часу володіння була успішно застосована багатьма країнами. Той, хто купує нерухомість, володіє нею короткий час і швидко передає її, має вищу комерційну цінність і повинен сплачувати більше податків.

Однак на в'єтнамському ринку необхідно подолати ситуацію, коли покупці та продавці домовляються декларувати ціну угоди за контрактом нижчою за фактичну ціну або різниця між попередньою покупкою та наступним продажем є незначною. Повинні бути сильніші інструменти, щоб змусити покупців та продавців декларувати правильну вартість угоди за контрактом, тоді вищезазначений податковий інструмент буде ефективним та здійсненним у В'єтнамі.

Якщо застосовувати цю політику, вона зменшить комерційну ліквідність для справ перепродажу, збільшить ліквідність для справ купівлі житла та допоможе стабілізувати ринок нерухомості.

* Пан Тран Мань Чі (заступник генерального директора компанії Dong Tay Property Company):

Необхідно розрахувати обґрунтовані та обґрунтовані витрати

Пропозиція Міністерства фінансів запровадити податок на доходи фізичних осіб при передачі нерухомості на основі часу володіння, замість застосування 2% від ціни передачі, матиме великий вплив на ринок нерухомості. Спекулянти, які купують та продають нерухомість у короткий термін, вважатимуть, що якщо ставка податку буде занадто високою, прибутку не буде.

Однак, якщо застосовувати метод розрахунку податку на основі періоду володіння, податок на доходи фізичних осіб стягуватиметься з операцій з передачі нерухомості, коли покупець отримує прибуток.

Ми прагнемо, щоб транзакції здійснювалися через банки, податкова служба також контролює декларування транзакцій відповідно до правильної ринкової ціни. Тому перевірка транзакцій за ціною купівлі та ціною продажу буде визначатися компетентним органом на основі транзакції та рахунків-фактур.

У випадку, якщо покупець купує будинок або землю для продажу у короткий проміжок часу, необхідно визначити податок на доходи фізичних осіб, що підлягає сплаті, коли є прибуток, тобто дохід за вирахуванням фактичних, обґрунтованих та обґрунтованих витрат.

При цьому відсоткові витрати, брокерські витрати та інші законні витрати повинні бути розраховані як основа для визначення прибутку. Якщо угода відбувається протягом короткого періоду часу, продавець отримує прибуток, то доцільним буде розрахунок податку за вищою ставкою.

Насправді, трапляється багато випадків, коли люди купують будинок для проживання або як актив для своїх дітей, але через неминучі причини, такі як хвороба, борги, переїзд... вони змушені продати будинок, навіть зі збитком, але все одно повинні сплачувати податок на доходи фізичних осіб, що є необґрунтованим.

Джерело: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm