Для того, щоб Земельний закон набув чинності, необхідно усунути багато перешкод.

Після певного періоду впровадження Земельного закону, на думку деяких експертів, все ще існує багато перешкод і труднощів у процесі впровадження нових нормативних актів.

Для того, щоб Земельний закон набув чинності, необхідно усунути багато перешкод.

Після певного періоду впровадження Земельного закону, на думку деяких експертів, все ще існує багато перешкод і труднощів у процесі впровадження нових нормативних актів.

Очікується, що Закон про землю 2024 року покращить управління та використання земель у В'єтнамі, сприяючи соціально-економічному розвитку та захищаючи законні права людей.

Однак, після певного періоду впровадження, все ще існує багато перешкод і труднощів у процесі впровадження нових правил. Ці проблеми виникають не лише через відсутність синхронізації між правовими документами, а й через механізм забезпечення дотримання, управлінські можливості та місцеву практику.

Повільне видання документів з інструкціями щодо впровадження

Хоча Уряд та міністерства доклали зусиль для розробки керівних документів для впровадження, багато положень Земельного закону не були повністю впроваджені.

Ціна на землю є одним із важливих факторів, що впливають на розвиток ринку нерухомості та інвестиційних проектів. Однак, чинний механізм визначення цін на землю все ще має багато недоліків, що легко призводить до суперечок між сторонами земельних угод.

На сьогодні лише близько 59/63 провінцій та міст видали детальні керівні документи, тоді як постанови та циркуляри міністерств і галузей все ще перебувають у процесі розробки. Це створює труднощі для місцевих органів влади у впровадженні Закону, впливаючи на процес вирішення питань, пов'язаних з правами користування землею, компенсацією, підтримкою переселення та видачею сертифікатів права користування землею (червоних книг).

Однією з основних проблем у впровадженні переглянутого Закону про землю є ідентифікація та визнання прав людей на користування землею. Процедури видачі сертифікатів права користування землею (червоних книг) все ще стикаються з багатьма труднощами через дублювання нормативних актів та відсутність синхронізації між рівнями управління. Крім того, застосування планування землекористування в населених пунктах все ще є нечітким, що призводить до марнування земельних ресурсів та повільного прогресу в реалізації проектів.

За словами пана Нгуєна Ван Діня, віце-президента В'єтнамської асоціації нерухомості (VnREA), видача червоних книг досі стикається з багатьма труднощами, багато проектів не мають повних та чітких юридичних документів, що призводить до труднощів для людей під час земельних операцій.

Пан Дінь запропонував завершити створення національної земельної бази даних та синхронізувати систему земельної інформації між населеними пунктами для мінімізації адміністративних процедур. Водночас, державним органам управління необхідно створити конкретні інструкції та спростити процес видачі сертифікатів на право користування землею, створюючи сприятливі умови для людей та бізнесу.

Ще однією проблемою, на яку вказують багато експертів та керівників, є складність очищення землі для проектів розвитку. Доктор Нгуєн Мінь Фонг, експерт з економіки, зазначив, що очищення землі є складною проблемою, оскільки вона пов'язана з такими складними питаннями, як компенсація, переселення та консенсус людей.

Це один із факторів, який може уповільнити прогрес проектів розвитку інфраструктури. Багато великих проектів зупиняються, оскільки вони не можуть домовитися з людьми про розумну компенсаційну ціну.

За словами пана Фонга, для вирішення цієї проблеми необхідно побудувати прозорий та справедливий механізм компенсації, а також одночасно посилити пропагандистську та мобілізаційну роботу, щоб люди розуміли та погоджувалися з політикою придбання землі. Поряд з цим необхідно будувати зони переселення з повною інфраструктурою, щоб люди могли стабілізувати своє життя одразу після придбання землі.

Проблеми з механізмом ціноутворення на землю

Ціна на землю є одним із важливих факторів, що впливають на розвиток ринку нерухомості та інвестиційних проектів. Однак, чинний механізм визначення цін на землю все ще є дуже неадекватним, що легко призводить до суперечок між сторонами земельних угод.

Пані Ле Тхі Тхань Ха, директорка Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, поділилася тим, що ціни на землю в різних районах часто змінюються, а нечіткі фактори ціноутворення викликають занепокоєння у людей та інвесторів.

Пані Ха вважає, що потрібен стабільний та прозорий механізм ціноутворення на землю. Публікація інформації про ціни на землю, регулярне оновлення та внесення її до єдиної системи даних допоможе знизити інфляцію цін на землю та підвищити прозорість операцій. Поряд з цим, необхідна пільгова політика для проектів соціальної нерухомості, особливо житла для малозабезпечених людей.

У Ханої , за визнанням керівництва Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища, в деяких місцях ціни на землю нижчі за ринкові, чого недостатньо для покриття витрат та інвестиційних ресурсів для створення земельних фондів (включаючи витрати на розчищення ділянок, інвестиції в інфраструктуру...).

Щоб подолати ситуацію, коли ціна в прейскуранті землі нижча за ринкову, народні комітети районів, селищ та міст регулювали ступінь цін та багатотурні аукціони (з обов'язковою кількістю раундів), щоб забезпечити близькість початкової ціни наступного раунду до ринкової.

Однак, Закон про землю та Закон про аукціони майна ще не повністю врегулювали такі питання, як низький завдаток (що дорівнює 20% від початкової ціни); немає жодних норм, що забороняють акт змови з метою підвищення цін або «завищення» цін, що призводить до ситуації, коли учасники аукціону пропонують ціну вище ринкової, щоб виграти аукціон, а потім не сплачують переможну ставку (відмовляються від завдатку) або не продовжують торги в наступному раунді, що призводить до зриву аукціону та спричиняє хаос на ринку цін.

Поточний аукціон з надання прав користування землею фізичним особам для будівництва власних будинків не має положень, які вимагають завершення будівництва будинків протягом певного періоду часу, що призводить до ситуації, коли земля не вводиться в експлуатацію, земля залишається незайнятою, що створює труднощі в управлінні плануванням, втрачає міську красу та марнує земельні ресурси.

Деякі райони, міста та селища все ще відчувають тиск щодо збору бюджетних надходжень від аукціонів з продажу прав користування землею для задоволення капітальних потреб соціально-економічного розвитку, тому вони все ще організовують аукціони для виділення землі окремим особам для будівництва будинків.

Окрім проблем з адміністративними процедурами та цінами на землю, моніторинг та інспекція землекористування також стикаються з багатьма труднощами. Пан Нгуєн Тронг Хоай, заступник директора Департаменту землекористування (Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища), зазначив, що наразі в населених пунктах відсутні ефективні механізми моніторингу, що призводить до марнотратства земель, занедбаності земель або їх неправильного використання.

Пан Хоай зазначив, що необхідно мати суворий, прозорий та справедливий механізм моніторингу для забезпечення належного та ефективного землекористування.

Землеуправлінські органи також повинні застосовувати інформаційні технології в управлінні земельними даними, тим самим допомагаючи ефективніше контролювати та перевіряти проекти землекористування.

Деякі підприємства, відповідаючи на запитання, сказали, що однією з головних перешкод для проектів розвитку нерухомості та інфраструктури є затримка в юридичних процедурах та розчищенні ділянок. Багато проектів, особливо житлові проекти, застопорилися через адміністративні процедури та відсутність консенсусу щодо компенсації та переселення.

Для ефективного впровадження Земельного закону 2024 року, на думку деяких експертів, владі необхідно докласти більше зусиль для вирішення вищезазначених труднощів.

Зокрема, необхідно збільшити випуск детальних інструкційних документів та організувати навчальні курси для посадовців усіх рівнів щодо нових норм у переглянутому Законі про землю. Це допоможе населеним пунктам ознайомитися з інформацією та ефективно впроваджувати правові норми.

Заповнити земельну базу даних, забезпечити синхронізацію та точність. Застосування інформаційних технологій у сфері управління земельними ресурсами допоможе заощадити час, витрати та обмежити помилки в управлінській роботі.

Видати чіткіші та детальніші правові документи щодо методів визначення цін на землю та компенсації під час рекультивації земель. Органам влади також необхідно посилити моніторинг та інспекцію землекористування.

Вважається, що лише за умови синхронного та рішучого впровадження цих рішень, Земельний закон 2024 року зможе максимально підвищити свою ефективність, створивши сприятливі умови для розвитку країни.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html