Масова відмова від депозитів на земельних аукціонах: деякі групи вважають це жартом, потребують суворого покарання

«Феномен встановлення дуже високих цін на деякі земельні ділянки, а потім відмови від депозитів для маніпулювання ринком»

Нещодавно результати земельних аукціонів у передмістях Ханоя, таких як райони Хоай Дик, Тхань Оай, Дан Фуонг... шокували багатьох людей, оскільки ціни, що виграли, були у багато разів вищими за стартові. Крім того, одразу після аукціону більшість земельних ділянок були виставлені на продаж з різницею в 400-600 мільйонів донгів/лот. Більше того, після цих аукціонів ціна продажу землі на навколишньому ринку також одразу зросла до 5-10 мільйонів донгів/м2.

Нещодавно на аукціоні 68 земельних ділянок в районі Тхань Оай було виставлено на 55 лотів зі скасованими заставами, включаючи лот з найвищою ціною понад 100 мільйонів донгів/м2. З 13 ділянок з повною оплатою найвища ціна становила трохи більше 55 мільйонів донгів/м2.

За даними Міністерства будівництва , нещодавній аукціон з продажу прав користування землею виявив обмеження та негативні аспекти. У процесі організації земельних аукціонів у деяких місцях також спостерігаються явища «аукціонних брокерів», змови..., що впливають на учасників аукціону: «Явище сплати дуже високих цін за деякі земельні ділянки, а потім відмови від завдатку, створення віртуального рівня цін для маніпулювання ринком, купівля та перепродаж багатьох земельних ділянок, що виставляються на аукціон, з метою отримання незаконного прибутку є досить поширеним у багатьох місцях і навіть організованим».

Нещодавній аукціон з продажу 19 земельних ділянок у Хоай Дику (Фото: Дуонг Там).

Нещодавно Ханойський народний комітет опублікував документ, що керує підрозділами щодо аукціонів з права користування землею. Ханой звернувся до міської поліції з проханням розглянути професійні заходи для оперативного виявлення порушень правил проведення земельних аукціонів та вказати народним комітетам районів, міст та селищ вжити заходів для запобігання продовженню участі в аукціонах у порушеннях правил аукціонів.

Крім того, поліції необхідно запропонувати рішення для запобігання та обмеження подальшої участі в аукціонах для тих, хто брав участь в аукціонах, сплатив «незвично» високі ціни, щоб виграти аукціони, але не сплатив гроші, виграні на аукціоні, згідно з вимогами.

Ханой також звернувся до районів з проханням скласти список випадків, коли учасники торгів платили вище ринкових цін, щоб виграти аукціон, але не платили. Цей список потім буде опубліковано на вебсайтах районів та Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища.

«Група людей, які заплатили дуже високу ціну, але відмовилися від завдатку, вважали це жартом»

У розмові з репортером Dan Tri адвокат Фам Тхань Туан, експерт з питань нерухомості, зазначив, що є дві причини, чому нещодавні земельні аукціони привабили велику кількість учасників.

По-перше, раніше поділ земельних ділянок здійснювався підприємствами з розвитку проектів, а земельні ділянки, що перебували в державній власності та продавалися на аукціонах, зазвичай від Центрів розвитку земельного фонду та організацій. Однак з 1 серпня набрав чинності Закон про ріелторську діяльність, який забороняє ріелторським підприємствам розподіляти землі у спеціальних міських зонах I, II та III типів.

Таким чином, пропозиція землі звузилась. Люди, які хочуть придбати землю для будівництва будинків, можуть шукати лише земельні аукціони, організовані державою. Цей тип землі має чіткий юридичний статус і є безпечним, тому багато людей віддають йому перевагу.

Друге питання стосується початкової ціни. У 2017 році початкова ціна визначалася методом коригування коефіцієнта ціни на землю. Зокрема, консалтингова організація з оцінки землі визначає коефіцієнт, а потім подає його на затвердження місцевій раді з оцінки землі та провінційному народному комітету. Таким чином, початкова ціна на той час була близькою до ринкової. Це означає, що завдаток (20% від початкової ціни) учасників також є високим.

Адвокат Фам Тхань Туан - експерт з питань нерухомості (Фото: NVCC).

Однак, згідно з Указом №12, який набрав чинності з лютого цього року, визначення стартових цін має організовуватися самим районним народним комітетом, а не наймати компанію з оцінки цін.

Метод розрахунку початкової ціни зараз полягає у використанні річного коефіцієнта коригування ціни на землю замість попереднього методу коефіцієнта коригування, помноженого на прейскурант землі, що регулюється Народним комітетом провінції або міста з централізованим управлінням. Це призводить до низької початкової ціни та завдатку.

Низька початкова ціна призводить до того, що багато людей беруть участь з менталітетом «якщо все гаразд, то все гаразд, якщо ні, то забудьте про це». Крім того, поточні банківські процентні ставки відносно низькі, у людей небагато інвестиційних каналів. Тому більшість людей досі мають менталітет інвестування в землю для отримання прибутку.

Обговорюючи це питання, за словами пані Фам Тхі Мієн, заступниці директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму (VARS IRE), нещодавні земельні аукціони мали тисячі учасників, тоді як кількість земельних ділянок була обмеженою. Це чітко демонструє проблему невідповідності попиту та пропозиції, коли попит на інвестиції та житло дуже високий.

Однак, за її словами, ціна, що виграла, значно вища за середню, що важко прийняти як для інвестицій, так і для житлових потреб. Крім того, безпосередньо на аукціонах є люди, які пропонують продати за вищою ціною, що демонструє ознаки спекуляції та завищення цін.

«Поточний рівень залишення депозитів високий, а повністю оплачені лоти мають помірні ціни, а це означає, що залишені лоти з високими цінами мають ознаки спекуляції», – сказала пані Мієн.

Щодо питання про те, чи існують групи «великих гравців», які беруть участь у спекуляціях та маніпулюванні ринком, пан Фам Тхань Туан зазначив, що чинне законодавство не містить жодних норм для визначення, опису та покарання за інфляцію цін у секторі нерухомості. Тому вирішення цього питання все ще здійснюється лише на цивільному рівні, тобто переможець аукціону, який не сплатить повну суму, втратить завдаток.

«Закон не містить жодних положень щодо покарання за спекулятивну поведінку та інфляцію цін, що порушує роботу ринку нерухомості. Ми регулювали лише деякі конкретні форми спекулятивної поведінки та інфляції цін, такі як шахрайство, обман та афери у сфері нерухомості; фальсифікація документів, навмисна фальсифікація інформації про нерухомість... Тому не визначено, що саме являє собою інфляція цін або маніпуляції ринком, тому немає правової основи для боротьби з поведінкою, подібною до інфляції цін», – сказав пан Туан.

За його словами, виявити поведінку спекуляцій на ринку нерухомості складно, але впоратися з нею ще складніше. Тому що, навіть якщо поведінку цінової інфляції буде виявлено, штраф, якщо його застосувати, не вартий отриманого прибутку.

Поводження з тими, хто платить високі ціни, але відмовляється від своїх депозитів, згідно з кримінальним законодавством, залежить від процесу розслідування, спрямованого на виявлення будь-якої змови між учасником торгів та аукціоністом або організацією аукціону, і має бути дочекане результатів від слідчого органу.

За словами пана Туана, деякі окремі особи та групи людей платять дуже високі ціни, але не вносять депозит, оскільки вважають це жартом. Наслідки призводять до плутанини в інформації про ринок нерухомості та водночас створюють серед людей уявлення, що ціни на нерухомість зростають, і всі вони спекулюють на землі, що продається на аукціонах. Фактично, зараз з'явилася тенденція «професії аукціониста».

Крім того, процес придбання землі державою та підприємствами для реалізації проектів зіткнеться з труднощами, оскільки людям, чия земля буде придбана, доведеться порівнювати компенсовану ціну землі з ціною землі, виставленої на аукціон.

Нещодавній аукціон 68 земельних ділянок у Тхань Оай (Фото: Дуонг Там).

Організовуючи земельні аукціони, держава має дві мети: створити житло для людей та отримати доходи до бюджету. Висока ставка, але відсутність завдатку порушили обидві ці цілі.

Деякі думки стверджують, що учасники, які втратять свої бюджетні внески, отримають більше внесків від учасників. Однак, конфісковані земельні ділянки доведеться знову продавати на аукціоні, що коштуватиме державному бюджету дорожче.

Щодо наслідків проведення аукціонів за високими цінами та скасування депозитів, пані Фам Тхі Мієн заявила, що ринкова ціна на землю в зоні аукціону буде закріплена на високому рівні. Незважаючи на те, що ситуація зі скасуванням депозитів трапляється, люди пам’ятатимуть лише високу ціну виграшу та використовуватимуть її як орієнтир для продажу землі. «Наслідки будуть величезними, якщо земля в зоні аукціону буде завищена та закріплена необґрунтовано високо, що унеможливить володіння землею та житлом людьми з реальними потребами», – сказала вона.

Експерт: Без конкретних санкцій ситуація із залишеннями депозитів повториться

За словами експертів, ситуація з високими аукціонними цінами та подальшою конфіскацією заставних коштів повторюватиметься й надалі, особливо протягом перехідного періоду, тобто переходу від Закону про землю 2013 року до Закону про землю 2024 року, коли населені пункти все ще використовують старий прейскурант на землю, виданий раніше.

«Усі кажуть, що завищення ціни, а потім скасування депозиту – це акт цінової інфляції, який спричиняє маніпуляції ринком. Однак, щоб визначити цей акт, має бути чітко визначено закон. Коли немає регулювання, немає санкції для його покарання».

Однак, навіть якщо існує механізм штрафів, все одно важко запобігти спекуляціям та завищенню цін. Наприклад, у секторі цінних паперів існують правила щодо маніпуляцій на ринку, але порушення все одно трапляються. Проблема полягає в тому, що пільги та штрафи наразі відсутні, і їх буде важко узгодити. Очевидно, що чинному законодавству все ще бракує чинного законодавства», – сказав він.

Щодо питання публічного розкриття Ханоєм імен учасників торгів, які запропонували найвищу ціну та втратили свої депозити, пан Туан зазначив, що це лише інформаційний захід, який не матиме жодних наслідків для тих, хто втратить свої депозити. Оскільки їм не заборонено брати участь в аукціоні, і їхні інтереси не зачіпаються.

За його словами, змінений Закон про аукціон майна додав санкції за порушення щодо учасників аукціону у статті 70. Відповідно, у разі виділення або оренди земельних ділянок для реалізації інвестиційних проектів або прав на розробку корисних копалин, переможець аукціону, який втрачає завдаток, що призводить до анулювання результатів, не допускається до участі в аукціоні протягом від 6 місяців до 5 років.

Однак це положення застосовується лише до випадків, коли аукціоніст здійснює інвестиційні проекти або права на розробку корисних копалин. Переглянутий Закон про аукціон майна набуде чинності 1 січня 2025 року.

Виявлення та ідентифікація об'єкта інфляції цін на нерухомість не буде ефективним. Щоб запобігти спекуляціям, потрібен інструмент оподаткування нерухомості, який базується на кількості або часі передачі. Наприклад, нерухомість, передана протягом місяця, матиме іншу ставку оподаткування, ніж нерухомість, куплена та продана через 5 років. Крім того, можливо оподатковувати за кількістю та площею порівняно із середніми потребами використання кожної особи.

Розповідаючи про рішення для запобігання спекуляціям, пані Мієн зазначила, що зараз існують чіткі правила, згідно з якими, якщо ціни на нерухомість аномально зростають на 20% протягом 3 місяців або коли на ринку спостерігаються інші коливання, що впливають на соціально -економічну стабільність, держава втручається для регулювання.

Однак, щоб зрозуміти незвичайне зростання цін на нерухомість, необхідно створити систему баз даних та регулярно її оновлювати, щоб держава могла своєчасно вживати заходів втручання.

Водночас, вона зазначила, що необхідно використовувати податкові інструменти та втручання у кредитну політику. Зокрема, випадки володіння великою кількістю нерухомості, але її невведення в експлуатацію, а залишення покинутою, потребуватимуть сплати вищих податків. Нерухомість, яка купується та продається протягом короткого часу, буде обкладатися високими податками. Чим довший період передачі нерухомості, тим нижчим буде податок.

Щодо кредитної політики, пані Мієн зазначила, що якщо ринок демонструватиме ознаки нестабільності, рівень кредитування буде знижено.

Наприклад, зазвичай капітальні витрати становлять 30%, решта 70% позичаються в банку. Але якщо ринок коливатиметься непередбачувано, рівень кредитування знизиться приблизно до 40-50%, решта капіталу буде капіталом покупця. Може бути застосована навіть вища процентна ставка. Однак вона зазначила, що цей захід слід застосовувати лише до тих, хто купує друге житло або більше. Для тих, хто купує перше житло для проживання, має бути більш пільгова політика.

Крім того, щоб запобігти ситуації, коли учасники пропонують високу ціну, але відмовляються від депозиту, пані Мієн зазначила, що мають бути вжиті заходи для оцінки рівня репутації. Тим, хто виграє аукціон, але відмовляється від депозиту, буде заборонено брати участь протягом певного періоду часу.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm