Будівництво соціального житла в Хошиміні - Частина 2: Чому досі не вистачає соціального житла?

Хошимін – це населений пункт із найбільшим попитом на соціальне житло в країні. Хоча міська влада доклала зусиль для пошуку багатьох рішень, процес впровадження все ще стикається з багатьма перешкодами, що ускладнює задоволення реальних потреб.

Бізнес боїться... процедур

За даними Департаменту будівництва міста Хошимін , темпи завершення будівництва квартир соціального житла не досягли очікувань, це пов'язано з тим, що роботи з компенсації та очищення будівель на деяких проектах соціального житла є складними, тривалими, а просування проекту повільним або навіть неможливим.

Серія проектів квартир у районі Ан Лак (Хошимін).

Для проектів комерційного житла (NƠTM) із площею землекористування понад 10 гектарів, хоча земельний фонд у розмірі 20% для будівництва соціального житла визначено, інвестор проекту повільно впроваджує компенсацію за розчищення ділянки або інвестує в будівництво технічної інфраструктури, тому будівельні інвестиції не були здійснені.

«Інвестори проектів NƠTM повільно передають державі 20% земельного фонду на проекті для реалізації інвестицій у будівництво соціального житла або повільно реалізують проекти соціального житла на цих 20% землі. Довгострокові джерела капіталу для підтримки інвесторів у запозиченнях для реалізації проектів соціального житла, запозиченнях капіталу для будівництва та запозиченнях капіталу бенефіціарами політики соціального житла для купівлі будинків не є стабільними», – додав представник Департаменту будівництва міста Хошимін.

Тим часом, за словами пана Нгуєн Зуй Чуєна, експерта з фінансів та нерухомості, Хошиміну не бракує землі, а радше систематичного планування. «Якщо район повністю спланований з урахуванням інфраструктури, шкіл, парків та транспорту, цілком можливо побудувати десятки висотних житлових будинків. Але коли планування фрагментоване, а земля поділена на дрібні частини, можна побудувати лише кілька десятків низькоповерхових будинків, що призводить до серйозної втрати земельних коштів», – сказав пан Нгуєн Зуй Чуєн.

Крім того, інвестиційні процедури для проектів соціального житла все ще складні. Окрім процедур затвердження інвестиційної політики, визнання інвесторів, затвердження детального планування в масштабі 1/500, затвердження інвестицій, виділення землі, розрахунку плати за користування землею та внесення депозитів, як у випадку комерційного житла, проекти соціального житла повинні проводити оцінку цін на соціальне житло, підтверджувати предмети купівлі та оренди соціального житла, а також переглядати документи тощо, що подовжує час, збільшує альтернативні витрати та відлякує інвесторів. Тим часом механізм оцінки землі та визначення фінансових зобов'язань все ще є громіздким та дублює дії різних відомств.

«Існує багато причин браку соціального житла, але найголовніша полягає в тому, що процес подання заявки на отримання дозволу на будівництво соціального житла є дуже складним. Тим часом будівництво комерційних будинків простіше та вигідніше, тож навіщо обирати складніший варіант з меншим прибутком? Крім того, містобудування не підходить. На багатьох земельних ділянках дозволено будівництво лише малоповерхових будинків з низькою щільністю забудови, що унеможливлює реалізацію масштабних проектів соціального житла», – сказав пан Нгуєн Зуй Чуєн.

Підприємства, що працюють у цій сфері, стикаються не лише з процедурними труднощами, а й з багатьма фінансовими. Пан Нгуєн Ван Тхань Хюй, заступник генерального директора корпорації Becamex IDC, поділився: «Найбільшим викликом для бізнесу є тиск на капітал та витрати на виробничі ресурси. Витрати на розчищення ділянки, інвестиції в інфраструктуру та відсотки за кредитами різко зросли, тоді як рентабельність сегмента соціального житла контролюється на низькому рівні, що ускладнює для бізнесу збереження грошового потоку».

Крім того, реалізація проекту соціального житла часто займає багато років для завершення юридичних процедур, від зміни цільового призначення землі, затвердження планування до надання дозволів на будівництво, будівництва, процедур видачі рожевих книжок... «Тривалі процедури призводять до стагнації багатьох проектів, зростання витрат та фінансових ризиків. Без спеціального механізму підтримки бізнесу дуже важко підтримувати довгострокову інвестиційну мотивацію», – наголосив пан Хюй.

За словами пана Нгуєна Ван Тхань Х'юя, ще однією складністю є проблема балансування соціальних цілей та економічної ефективності. Соціальне житло змушене підтримувати низькі ціни продажу, тоді як вартість матеріалів, робочої сили та інфраструктури залишається на ринковому рівні. Без пільгових джерел кредитування або механізмів цінової підтримки підприємства майже не мають прибутку. Це показує, чому кількість підприємств, що беруть участь в інвестиціях у соціальне житло, дуже низька порівняно з сегментом комерційного житла.

Ще є багато недоліків

Окрім громіздких юридичних процедур, соціальне житло також стикається з проблемою невідповідного географічного розташування. Пані Фам Тхі Ханг, вчителька з району Чанх Хунг (Хошимін), також сказала: «Моє робоче місце знаходиться прямо в центрі міста, тоді як більшість проектів соціального житла побудовані у віддалених районах, таких як Бінь Дуонг або Хок Мон. Це дуже ускладнює доїзд, навчання та догляд за сім’єю».

Д-р Нгуєн Кім Дик, заступник директора Інституту досліджень та консалтингу регіонального розвитку Економічного університету міста Хошимін, зазначив, що земельний фонд для соціального житла в Хошиміні все ще дуже обмежений. У багатьох місцях є земля, але бракує синхронної технічної та соціальної інфраструктури, такої як транспорт, школи та лікарні, що ускладнює ефективну реалізацію проектів. «Неможливо мати сталий житловий район, якщо є лише житло, але немає сервісної інфраструктури та пов’язаного житлового простору», – прокоментував пан Дик.

Крім того, хоча в Хошиміні діє політика кредитування для людей з низьким рівнем доходу через Міський фонд розвитку житлового будівництва (до 900 мільйонів донгів з пільговою процентною ставкою 4,7% на рік), сума цієї позики все ще низька порівняно з вартістю будинку, а кількість одержувачів позик обмежена.

«Умови для купівлі соціального житла також неадекватні. Купити можуть лише ті, хто дійсно перебуває у скрутному становищі та не володіє нерухомістю, але чинні правила застосовуються лише в межах однієї провінції. Тому будуть випадки, коли люди в інших провінціях володіють багатьма будинками, але якщо вони не володіють будинком у Хошиміні, вони все одно зможуть купити соціальне житло. Навпаки, працівники з доходом близько 16 мільйонів на місяць будуть виключені, оскільки вони не відповідають вимогам заявки», – далі проаналізував пан Чуєн.

Крім того, досі існує ситуація, коли багато квартир соціального житла зареєстровані на імена людей, яким насправді не потрібно там жити. Це спотворює політику соціального забезпечення та знижує довіру громадськості до програми соціального житла.

Заключна стаття: Створення прозорого механізму для запобігання спекуляціям

Джерело: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm